Правила привілейованої купівлі частки майна в спільній сумісній власності не стосуються укладення договорів дарування, міни, довічного утримання, відчуження частини майна, виділеної за згодою співвласників або за рішенням суду, а також у разі продажу частини будинку з прилюдних торгів.

Продаж житлового приміщення, що належить власникам на праві спільної сумісної власності, може здійснюватися за згодою всіх співвласників. Слід мати на увазі, що майно, нажите подружжям за час шлюбу, належить йому на праві спільної сумісної власності. Кожен з подружжя має рівні права володіння, користування і розпорядження. Навіть, якщо в правовстановлюючому документі власником виступає один з подружжя, а це майно придбане ним за час шлюбу, то при укладенні угоди про відчуження спільного майна подружжя, що потребує обов'язкового нотаріального посвідчення, слід отримати письмову згоду другого з подружжя, яка також має бути нотаріально засвідчена. Ці положення не стосуються майна, що належало кожному з подружжя до одруження, а також отриманого ними під час шлюбу в дар або в порядку успадкування. Таке майно є власністю кожного з них, якою вони самостійно розпоряджаються.

У тому разі, коли співвласником житлового приміщення є неповнолітні діти або громадяни, визнані судом недієздатними чи обмежено дієздатними, угоди від їхнього імені вчиняють батьки, усиновителі або опікуни за наявності дозволу органів опіки і піклування. Такими угодами, зокрема є договори, що потребують нотаріального посвідчення і спеціальної реєстрації: відмова від належних підопічному майнових прав, поділ майна, поділ або обмін житлової площі тощо. При цьому слід мати на увазі, що закон забороняє опікунам і піклувальникам здійснювати дарування від імені підопічного.

Покупець також має право дізнатися чи не накладено заборону або арешт на відчуження житлового приміщення. Як уже зазначалося, інформація про накладені заборони і арешти міститься в Єдиному реєстрі заборон на відчуження об'єктів нерухомого майна. Довідки про відсутність заборон та арештів на відчуження об'єктів нерухомого майна видаються на запит нотаріуса щодо нерухомого майна, яке є предметом угоди, що подано для засвідчення.

Заборони на відчуження накладаються нотаріусом чи посадовою особою відповідних Рад у населених пунктах, де немає нотаріусів при посвідченні договору довічного утримання, договору про заставу, в інших випадках, передбачених законом.

Арешти на відчуження нерухомого майна накладаються судовими і слідчими органами у випадках, передбачених законом.

За наявності заборони угоду про відчуження майна, обтяженого боргом, може бути укладено за згодою кредитора і набувача на переведення боргу на набувача.

Покупець вправі пересвідчитись в тому, що в житловому приміщенні, яке він збирається придбати, не проживають за договором найму або оренди інші громадяни, оскільки зміна власника не тягне за собою припинення договору найму чи оренди, якщо інше не передбачено такими договорами. Маються на увазі не тільки зареєстровані особи, але і ті, кому власник надав право проживати в цьому приміщенні (право житлового сервітуту), Їхнє право не припиняється з продажем будинку чи квартири, якщо власник не уклав з ними договору, де визначений термін проживання (договору наймання, оренди). Продавець зобов'язаний попередити Покупця про наявність таких осіб.

Згідно зі статтею 657 ЦК України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації -- з моменту державної реєстрації. Пунктом 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів постанова Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 671, державній реєстрації підлягають правочини, зокрема, договір купівлі-продажу, міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасового положення (671-2004-п). Дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру правочинів вважається датою державної реєстрації правочину.

Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого 19 червня 1992 р., Закон Ук-раїни «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. із змінами одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи з доплатою, оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення (п.5 ст.8).

Письмовість форми передбачає, що його зміст повинен бути закріплений у одному чи декількох документах, а також підписаний сторонами. Оскільки договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню, то він оформляється на спеціальному бланку (зразок та опис спеціальних бланків і захисних знаків, а також порядок їх постачання, зберігання, обліку та звітності витрачання встановлюються Міністерством юстиції України), які видаються нотаріусу. В договорі зазначаються сторони (продавець і покупець), предмет договору, ціна, на кого покладаються обов'язки по сплаті витрат, пов'язаних з укладанням договору, відповідальність сторін за договором. Недодержання письмової форми договору тягне за собою недійсність угоди.

Оскільки договір купівлі-продажу житла підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, то такий порядок нотаріального посвідчення чітко визначений Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджений Наказом Міністерства Юстиції України від 18.06.1994 року № 18/5 з наступними змінами.

У п. 49 Інструкції зазначається, що при нотаріальному посвідченні договорів про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують. Перелік відповідних документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно, які необхідні нотаріусу, зокрема:

нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковий договір;

свідоцтво про право власності на об'єкти нерухомого майна;

іпотечний договір;

рішення суду;

договір купівлі-продажу, зареєстрований на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав.

Цей перелік не є вичерпним, отже, можливе подання й інших документів.

Крім цього, слід узяти до уваги і вимоги ст. 19 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 № 1952-ІV, в якій зазначено, що підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, є:

державний акт про право власності на земельну ділянку;

нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна;

договір про приватизацію майна державних підприємств;

договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку;

нотаріально посвідчений договір про поділ, перерозподіл, об'єднання нерухомого майна;

свідоцтво про право на спадщину;

свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя;

свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів;

свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду;

рішення суду про право власності на об'єкт незавершеного будівництва;

акти прийому нерухомого майна до експлуатації;

договори про іпотеку, оренду строком більше одного року, інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно;

рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що абрали законної сили.

Підставою для державної реєстрації прав, що посвідчують виникнення, перехід, припинення речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, зокрема, є: нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу; договір купівлі-продажу нерухомого майна, зареєстрований на біржі в установленому порядку; свідоцтво про право власності на будівлю (частину будівлі), споруду; акти прийому нерухомого майна до експлуатації; договори про іпотеку; інші визначені законом документи щодо речових прав на нерухоме майно; рішення суду стосовно речових прав на нерухоме майно, обмежень цих прав, що набрали законної сили; інші акти органів державної влади або органів місцевого самоврядування, їх посадових осіб, прийнятих у межах повноважень, визначених законом.

Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу житла

Із змісту поняття договору купівлі-продажу житла випливає, що продавець несе відповідальність за своєчасне передання житлового приміщення у власність покупця, а покупець несе відповідальність за своєчасну і повну оплату вартості цього житла, згідно домовленої суми. Відмова однієї із сторін виконати покладені договором обов'язки, дає право стороні, чиї права порушені, звернутися до суду за їх захистом.

Власник (покупець), який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою (продавцем), може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. І навпаки, якщо продавець добросовісно передав житлове приміщення покупцю в такому ж стані і на тих умовах, при яких було досягнуто згоди при укладанні договору, а покупець не передав обумовлену суму, або передлав її не в повній мірі, продавець може звернутися до суду з вимогою про вчинення покупцем дій для припинення порушеного права. Крім того, сторона, чиї права порушені може також вимагати відшкодування моральної шкоди, якої їй було завдано невиконанням чи неналежним виконанням умов договору.

Недодержання встановленої форми договору купівлі-продажу та інших вимог щодо його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом.

Договір купівлі-продажу житла може бути визнаний у судовому порядку недійсним у таких випадках:

недодержання письмової форми договору;

відмова однієї із сторін щодо нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації;

укладання договору стороною, яка не мала на це законних підстав (особою, яка не є власником житла, представником продавця без його згоди, неповнолітньою особою, яка має неповну цивільну дієздатність, особою, яка визнана судом недієздатною чи обмежено дієздатною);

укладення договору шляхом обману, насильства, при збігу тяжких обставин.