Укладання договору про виділення частки в натурі (поділ) припиняє спільну часткову власність. У посвідчувальному написі нотаріусом зазначається про необхідність реєстрації прав за цим договором у порядку, встановленому чинним законодавством.

Договір про визначення, зміну розміру часток, виділення частки в натурі (поділ) підлягає державній реєстрації в органах бюро технічної інвентаризації, про що зазначається в посвідчувальному написі.

Спори між учасниками спільної часткової власності щодо визначення, зміни розміру часток, а також виділення частки спільного майна в натурі (поділ), вирішуються в судовому порядку.

Посвідчення правочинів щодо відчуження нерухомого майна

Розмежування речей на рухомі та нерухомі в українському законодавстві спричинено величезним значенням, яке має для суспільства нерухоме майно, а отже, необхідністю введення певних обмежень у праві приватної власності на нього. Проте чинне законодавство досі не дає чіткого визначення поняття нерухомості, а лише перелік такого майна. Основною ознакою розмежування нерухомих і рухомих речей є їх зв'язок із землею3; так, відповідно до ст. 181 ЦК України, до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Рухомими є речі, які можна вільно переміщувати у просторі.

До обмежень у праві власності на нерухоме майно слід віднести більш складний порядок набуття, переходу і припинення права власності на таке майно у вигляді встановлення обов'язкового нотаріального посвідчення і державної реєстрації права власності та правочинів, пов'язаних з нерухомим майном.

Під поняттям «відчуження нерухомості» слід розуміти здійснення правочинів, спрямованих на передачу права власності від однієї особи до іншої.

Враховуючи значні відмінності у реєстрації та порядку нотаріального посвідчення угод про відчуження нерухомих речей, у цьому параграфі буде розглянутий порядок відчуження таких об'єктів нерухомості, як житлові будинки, квартири, садові будинки, дачі, гаражі тощо. В цьому випадку перелічені об'єкти об'єднує, зокрема, те, що вони підлягають обов'язковій державній реєстрації. Спільним для них є також те, що під час їх відчуження нотаріус вимагає однотипні документи, перевіряє однакові відомості.

Однією з особливостей посвідчення правочинів з нерухомим майном є те, що ця нотаріальна дія провадиться за місцем знаходження такого майна угод про відчуження або заставу житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна.

При посвідченні правочинів з нерухомим майном, як і при посвідченні будь-яких правочинів, нотаріус перевіряє таке.

По-перше, нотаріус перевіряє відповідність правочину вимогам законності та відповідність угоди дійсним намірам сторін.

По-друге, нотаріус повинен встановити особу громадян, обсяг їхньої дієздатності, наявність відповідних дозволів, перевірити правоздатність юридичних осіб, повноваження представників та розглянути інші необхідні документи, про що вже детально йшлося в § 2 цієї глави.

По-третє, нотаріус повинен перевірити документи, які підтверджують право власності на майно, за наявності на них запису про реєстрацію та перевірити відсутність заборон на відчуження нерухомого майна.

В Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України зазначається: при нотаріальному посвідченні правочин про відчуження житлового будинку, а також іншого нерухомого майна, що підлягає реєстрації, нотаріус вимагає подання документів, які підтверджують право власності (довірчої власності) на вказане майно, та, у передбачених законодавством випадках, документів, що підтверджують державну реєстрацію прав на це майно в осіб, які його відчужують.

Згідно з п. 65 цієї Інструкції, право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджене, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів:

нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни;

спадковим договором;

свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів;

свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);

свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна;

свідоцтвом про право на спадщину;

свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;

договором про поділ спадкового майна;

договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;

договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;

договором про виділення частки в натурі (поділ);

іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпо-текодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;

рішенням суду;

договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

Проте цей перелік документів не є вичерпним. Зокрема, в Тимчасовому положенні про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженому Наказом Міністерства юстиції від 7 лютого 2002 р. № 7/5, містяться й інші правовстанов-лювальні документи, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна:

свідоцтва про право власності, видані органами приватизації наймачам квартир у державному житловому фонді;

договори відчуження нерухомого майна, що перебуває у податковій заставі, укладені шляхом проведення цільових біржових чи позабіржових аукціонів з метою погашення податкового зобов'язання;

рішення судів, третейських судів про визнання права власності на об'єкти нерухомого майна, про встановлення факту права власності на об'єкти нерухомого майна, про передачу безхазяйного нерухомого майна до комунальної власності;

акти про денаціоналізацію (демуніципалізацію) будівель;

витяг із нотаріально посвідченого договору, укладеного між житлово-будівельним кооперативом або членом цього кооперативу і місцевими органами виконавчої влади, про безстрокове користування відведеною земельною ділянкою і про будівництво багатоквартирного будинку з правом власності на окрему квартиру, за наявності акта про прийняття будинку в експлуатацію;

рішення товариського суду про розподіл майна колишнього колгоспного двору;

мирова угода, затверджена ухвалою суду;

рішення засновника про створення державної (національної) акціонерної компанії, державної (національної) холдингової компанії, відкритого акціонерного товариства, створеного в процесі приватизації (корпоратизації), та акт приймання-передаван-ня нерухомого майна або перелік зазначеного майна, наданий засновником чи державним органом приватизації;

-- свідоцтва про право власності, видані Державним уп

равлінням справами, на житлові та нежитлові об'єкти суб'єктам, що беруть участь разом з Державним управлінням справами в будівництві нового житла.

Ці правовстановлювальні документи не зазначені в Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, але їх власники також визнаються законними власниками нерухомості, а отже вони також можуть подаватись нотаріусу. Вочевидь, нотаріусу при вчиненні нотаріальної дії слід уважно віднестись до таких документів і рекомендувати їх обмін в БТІ на свідоцтва на спеціальних бланках (передбачено наказом

Міністерства юстиції України «Про надання витягів з Реєстру прав власності на нерухоме майно та оформлення свідоцтв про право власності на нерухоме майно на спеціальних бланках» від 20 вересня 2002 року № 84/5).

Отже, коли до нотаріуса звертаються за посвідченням угоди щодо відчуження нерухомого майна, яке розглядається, нотаріус зобов'язаний витребувати один з названих вище документів, що підтверджують право власності на це майно.

У ст. 182 ЦК України зазначається, що право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

В наш час існує складна система реєстрації прав на нерухомість. Так, маємо Реєстр прав власності на нерухоме майно, Державний реєстр угод, Державний реєстр іпотек, Єдиний реєстр заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, які веде Мін'юст, а реєстраторами на місцях виступають Бюро технічної інвентаризації (БТІ) та державні й приватні нотаріуси. Земельний кадастр веде Державний комітет по земельним ресурсам і його представництва на місцях. В основному державна реєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна в Україні покладається на державні комунальні підприємства -- БТІ. Така реєстрація є обов'язковою для всіх власників незалежно від форми власності. Реєстрації підлягають тільки ті об'єкти, будівництво яких закінчено та які прийняті в експлуатацію у встановленому законом порядку.

Бюро технічної інвентаризації реєструють:

житлові і нежитлові будинки, садові будинки, дачі, гаражі, будівлі виробничого, господарського, соціально-побутового та іншого призначення, розташовані на окремих земельних ділянках вулиць, площ і провулків під окремими порядковими номерами;

вбудовані в житлові будинки нежитлові приміщення (як частини цих будинків);

квартири багатоквартирних будинків.

Основною проблемою української системи державної реєстрації на теперішній час є відсутність єдиної системи реєстрації прав на нерухомість. Так, не дивлячись на прийняття 3 серпня 2004 р. Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (далі -- Закон), що має на меті створити більш ефективну систему і порядок державної реєстрації прав на нерухомість, система органів державної реєстрації ще не створена, хоча він вже діє.

Відповідно до положень нового закону, державна реєстрація прав полягає в офіційному визнанні та підтвердженні державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Державний реєстр речових прав на нерухоме майно та їх обмежень (далі -- Державний реєстр) -- це єдина державна інформаційна система, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна.

У ст. 4 Закону зазначається, що обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права на нерухоме майно, що знаходиться на території України, фізичних та юридичних осіб, держави, територіальних громад, іноземців та осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав, а саме:

1) право власності на нерухоме майно;

А) речові права на чуже нерухоме майно:

а) право володіння;

б) право користування (сервітут);

в) право постійного користування земельною ділянкою;

г) право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);

ґ) право забудови земельної ділянки (суперфіцій);

д) право користування нерухомим майном строком більше ніж один рік.

Законом можуть бути встановлені інші речові права на чуже нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації згідно з цим Законом;