2.2 Сервітути як специфічна форма прав на чужі речі з обмеженим змістом правомочностей У ряді випадків законодавством допускається обмежене користування майном власника з боку інших осіб, що забезпечує невласнику можливість користування чужою річчю в межах, установлених законом (обмежені речові права сервітутного типу). Обмежений характер таких речових прав виражається в тому, що вони не охоплюють усіх правомочий володіння, користування і розпорядження річчю, а стосуються лише деяких з них, або самі правомочності мають суворо обмежений зміст. Сервітут походить від латинського слова seruire - обслуговувати. Суть його як правового інструмента полягає в тому, що переваги чи недоліки однієї земельної ділянки задовольняються за рахунок сусідньої не на договірній основі, а засобами речового права. Тому землевласник, вигодами земельної ділянки якою користується власник сусіднього наділу, не може припинити це користування в однобічному порядку. Сервітут - це право однієї особи користуватися річчю чи майном, що належить на праві власності іншій особі в тім чи іншім відношенні чи обсязі, визначеному сервітутом [15; с.114]. Суб'єктами обмежених речевих прав сервітутного типу можуть бути як юридичні особи, так і громадяни, при цьому деякі сервітутні права можуть належати тільки громадянам. Суб'єктом сервитутного права може бути будь-як особа, що у тому чи іншому відношенні користується чужою річчю (майном) на основі сервітуту. Суб'єктом сервитутного обтяження є власник речі чи майна, на яке встановлений сервітут. Ніяка інша особа не може бути обтяжена сервітутом. Об'єктами сервітутних прав звичайно є не цілі майнові комплекси, а окремі індивідуально визначені нерухомі речі (жилой будинок, інше приміщення, земельна ділянка і т.п.). Сервітутні права громадян звичайно мають не комерційне, а споживче призначення, однак деякі з них, що зокрема мають господарські цілі, мають досить широкий зміст. Такі, наприклад, права землеволодіння, що включають можливість самостійно хазяювати на землі. Сервітути характеризуються специфічними рисами: 1) тривале і постійне користування чужим майном. Одноразове чи тимчасове користування не визнається сервітутом; 2) користування чужою річчю чи майном не в повному обсязі, а лише в якомусь одному чи декількох відносинах (право на прохід і проїзд автомобілем). Сервітут надає обмежене право користування; 3) сервітутне право обмежує право власника, на майно, на яке встановлений сервітут в обсязі, визначеному сервітутом; 4) сервітутне право сильніше права власності (спершу користується суб'єкт сервітутного права, а потім власник обслуговуючої земельної ділянки). Сервітут не заміняє права власності; 5) сервітут надає особі право користування чужим майном безкоштовно. Сервітути прийнято підрозділяти на земельні (право проходу, проїзду, провозу вантажів, прогону худоби і т.п. по чужій землі; право випасу худоби на чужих лугах, косовиці, право користування водою для поливу, поїння худоби й інших потреб; право прокладки й експлуатації ліній передач, зв'язку, трубопроводів, водоканалів, меліоративних споруджень, доріг і т.д.) і особисті (право користування чужою річчю чи майном в інтересах конкретної фізичної чи юридичної особи (відноситься право на користування чужим майном без витягу доходів (узус), право користування чужим майном з одержанням доходів (узуфрукт) [12; с.262]. Земельні сервітути можна підрозділити на два види: 1) сервітути, спрямовані на використання вигод сусідньої земельної ділянки (на прохід, проїзд, провіз вантажів, прогін худоби; сервітути на використання косовиць, пасовищ, водойм, розташованих на чужій землі й інші подібні сервітути); 2) сервітути, спрямовані на використання самої земельної ділянки (права на прокладку й експлуатацію ліній передач, зв'язку, трубопроводів, забезпечення водопоставками і меліорації і т.п). Сервітут в якості правової форми поповнення господарської корисності земельних ділянок, є найдавнішим правом на чуже майно, виникнення якого припадає на архаїчну добу римського права. Сервітут не слід вважати більш раннім за походженням від права власності, що спростовує гіпотезу про його первинність серед речових прав. Аналіз чинного законодавства засвідчує відсутність єдиного підходу до визначення сервітуту: він тлумачиться суб'єктивним правом або обмеженням права власності. Порівняння сучасної концепції сервітутних прав з римською моделлю свідчить про пряме запозичення античного досвіду: земельні й особисті сервітути зобов'язані своїм походженням servitutes praediorum та personarum; рецепійовано види останніх, хоча з певними виключеннями в частині узусу та узуфрукту; збережено сутність, зміст, підстави виникнення та припинення. Суттєвим відходом від римських положень виступає відплатний характер сервітутів, виключення з об'єкта рухомих речей та можливість примусового встановлення судовим порядком [17; с.87]. 2.3 Правове регулювання речових титулів невласника - емфітевзису та суперфіцію Суперфіцій - це довгострокове, відчужуване і наслідуване право користування чужою землею для забудови [10; с.86]. Суб'єктами суперфіція можуть бути будь-які фізичні і юридичні особи, що бідують у земельній ділянці для забудови. Об'єктом суперфіція є земля, що може використовуватися для забудови. Власник земельної ділянки може дозволити будівництво на своїй ділянці іншим особам. Права цих осіб (суперфіціарієв) виникають за умови одержання необхідних дозволів, дотримання містобудівних і будівельних норм і правил, а також вимог про призначення земельної ділянки. Суперфіціарій може зводити на земельній ділянці споруду, передбачену угодою сторін. Це споруда повинна відповідати вимогам діючого законодавства (не можна одержати по суперфіційю земельну ділянку під забудову в центрі населеного пункту для будівництва там екологічно шкідливого виробництва). Суперфіціарій зобов'язаний користуватися земельною ділянкою сумлінно, не погіршуючи її. Основним обов'язком суперфіціарія є плата за користування землею, а також сплата податків, установлених чинним законодавством за користування землею. Суперфіціарій зобов'язаний утримувати земельну ділянку в належному стані, виконувати всі обов'язки і нести усі повинності, покладені чинним законодавством на власника землі. Після припинення суперфіція суперфіціарій має право на зведену їм споруду. Він може її знести і забрати собі, або жадати від власника землі належної грошової компенсації. Однак він зобов'язаний повернути власнику землю в такому стані, у якому він одержав її по суперфіцію. Права суперфіціарія захищаються в судовому порядку такими ж речовими позовами, якими захищається право власності. Суперфіцій може бути відчужений будь-яким способом, передбаченим Цивільним кодексом. Однак варто мати на увазі, що відчужується не сама земля, а право користування нею. Коли суперфіціарій побажає продати право користування землею, він зобов'язаний повідомити про це власника землі, оскільки останній має переважне право на викуп цього права. Якщо ж власник відмовиться від викупу права користування землею, суперфіціарій може продати зазначене право будь-якій третій особі. У випадку смерті суперфіціарія суперфіцій переходить у спадщину. В посткласичну епоху на Сході Римської Імперії з'явилась особлива інструкція емфітевсіса - емфітевсіс як довгострокова оренда землі. Права власника при цьому виражалися в обов'язку емфітевти щороку сплачувати той самий оброк, а також 2% від суми угоди при відчуженні ділянки третій особі. Недотримання даних обов'язків (наприклад, несплата оброку більше трьох років) позбавляло емфітевту права на ділянку. Значення емфітевсіса в основному посилилося лише в середні віки, коли його конструкція була взята за основу феодальної власності [15; с.116]. З'ясування сутності даних прав дозволяє констатувати, що емфітевзис являє собою речове, довгострокове, відчужуване, успадковуване право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, тоді як суперфіцій є аналогічним до нього за ознаками правом користування землею для забудови. Основна істотна розбіжність даних прав полягає в господарському спрямуванні та цільовому призначенні ділянок, а тотожність інших наріжних ознак засвідчує правову наближеність і дозволяє об'єднати їх в єдиному підрозділі роботи.

Об'єктом емфітевзису є ділянка, віднесена до категорії земель сільськогосподарського призначення, надана для виробництва сільгосппродукції і розміщення відповідної інфраструктури. Об'єкт суперфіцію - ділянка для будівництва або обслуговування промислових, побутових, житлових будівель і споруд, а також надбудова на чужій будівлі або під нею.

Встановлюється, що суб'єктний склад зазначених прав представлено власником ділянки й землекористувачем, які за відсутності відповідної норми презюмуються фізичними особами. У зв'язку з цим, обґрунтовується пропозиція поширення статусу орендодавців на публічно-правові утворення (державу, територіальні громади) та залучення до землекористувачів юридичних осіб (селянські фермерські господарства, інших суб'єктів господарювання відповідно до статутних цілей).

Правовим наслідком їх запровадження є найсуттєвіший від інших речових прав правообмежувальний вплив на обсяг компетенції власника. Землекористувача управоможено володіти чужою земельною ділянкою, користуватися нею в обсязі, достатньому для задоволення потреб сільськогосподарського виробництва, будівництва та обслуговування об'єктів; розпоряджатися правом шляхом відчуження на підставі будь-яких, не заборонених законом правочинів, в тому числі шляхом передачі у спадок за законом або заповітом, обтяження сервітутами, заставою. Він набуває у власність отримані від використання чужої землі плоди та доходи, а за суперфіціарієм визнається також право власності на зведені об'єкти [12; с.265].

Порівняльний аналіз сучасних концепцій суперфіціарного та емфітевтичного прав з їх історичними моделями дозволяє зробити висновок про відродження новим Цивільним кодексом України стародавніх римських правових інститутів, але з врахуванням сучасних тенденцій. Вітчизняні новели регулювання суперфіцію полягають у покладанні на суперфіціарія обов'язку забудувати земельну ділянку у визначений термін; дотримувати її цільове призначення; набути права власності на зведений об'єкт, що заперечує дію римського принципу superficies solo cedit. Вдала законодавча адаптація досліджених інститутів до сучасних умов не означає, що не залишилося моментів, які вимагають вдосконалення: необхідно визначити мінімальні та максимальні терміни дії даних прав; мінімальний розмір плати за землекористування; уточнити суб'єктні склади; узгодити окремі аспекти суперфіцію та емфітевзису, зокрема, наділити власника землі, що підлягає забудові, правом переважної купівлі суперфіцію, розширити перелік підстав припинення емфітевзису; привести земельне законодавство у відповідність до норм нового Цивільного кодексу України в частині легалізації даних інститутів Земельним кодексом України [15; с.120].