До первісних підстав належать ті, при яких право власності виникає незалежно від волі, а до похідних підстав -- ті, при яких право власності виникає згідно з волею попереднього власника. До первісних способів набуття права власності на житло можна віднести випадки, коли річ створюється вперше (будівництво, капітальний ремонт житла) або набуття житла за набувальною давністю, придбання реквізованого, конфіскованого житла, придбання житла з прилюдних торгів, на яке було звернуто стягнення за зобов'язаннями власника. До похідних підстав набуття права власності можна віднести приватизацію, спадкування, цивільно-правові договори. За Цивільним кодексом України це: договори (купівлі-продажу, міни, дарування, ренти, довічного утримання), викуп квартири членом житлово-будівельного (житлового) кооперативу (ст. 384 ЦК України), реквізиція (ст. 353 ЦК України), конфіскація (ст. 354 ЦК України), набуття права власності на безхазяйну річ (ст. 335 ЦК України), пам'ятки історії та культури (ст. 352 ЦК України), викуп у власника належного йому жилого будинку у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій він розміщений (ст. 351 ЦК України), приватизація (ст. 345 ЦК України), звернення стягнення на майно за зобов'язаннями власника (п. 8 ч. 1 ст. 346 ЦК України), спадкування, передача об'єктів права державної класності у комунальну власність територіальних громад, сіл, селищ, міст, районів у містах, договір про припинення права на утримання взамін набуття права власності на жилий будинок, квартиру чи інше нерухоме майно (ч. 1 ст. 89 СК України), договір про припинення права на аліменти на дитину, у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно (жилий будинок, квартиру) (ст. 190 СК України).

Право користування власником жилим приміщенням полягає в експлуатації жилого приміщення з метою задоволення власником своїх житлових потреб, або передачі в користування іншим особам за договором найму для проживання.

Користування жилим приміщенням повинно носити цільовий характер -- постійне та тимчасове проживання. Обмеження права користування здійснюється з метою дотримання прав сусідів і обмеження прав власника можливе лише згідно з чинним законодавством України. Так, власник квартири може на свій розсуд здійснювати ремонт і зміни у квартирі, наданій йому для використання як єдиного цілого, за умови, що ці зміни не призведуть до порушень прав власників інших квартир у багатоквартирному жилому будинку та не порушать санітарно-технічних вимог і правил експлуатації будинку.

Однак існує низка обмежень права власності громадянина в житловій сфері не тільки сервітутного характеру, зокрема, згідно зі ст. 319 ЦК України власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, але вони не повинні суперечити закону. Ці положення потребують суттєвого уточнення, оскільки при визначенні загальним чином здійснення своїх прав та виконання обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства, не може використовувати право власності на шкоду правам та гідності громадян, інтересам суспільства, не має права використовувати жилі приміщення у будинках для потреб промислового характеру. Хоча здійснення права власності може бути обмежене тільки законом, але такі випадки не конкретизовані законом і носять характер невизначених правових понять. Тому часто власники, зокрема приватизованого житла, використовують житло як нежитловий фонд.

Зміст права власності розкривається через наявність прав та обов'язків у сторін. Стаття 322 ЦК України визначає зобов'язання власника утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом, тому утримання та ремонт переданого у власність жилого приміщення здійснюються власниками з обов'язковим додержанням єдиних правил та норм експлуатації, ремонту житлового фонду за рахунок коштів власника. Капітальний ремонт жилого будинку, квартири з переобладнанням або переплануванням приміщень повинен обов'язково здійснюватися з дозволу відповідної місцевої ради.

Відповідно до статей 383, 814 Цивільного кодексу України члени сім'ї власника, що проживають у належному йому жилому приміщенні, мають право користуватися ним, а при зміні власника мають право користуватися ним на умовах найму. Йдеться про норму, за якою перехід права власності на житло не є підставою для припинення права користування житлом членами сім!' власника. Причиною того, що законодавець сприйняв таку норму, є моральні засади, які виходять з того, що власник житла не користується більшими перевагами, ніж члени його сім'ї -- невласники. Оскільки з моменту приватизації з'явилися неврегульовані законодавством відносини, що виникають між власником та іншими членами сім'ї -- невласниками. При зміні особистих відносин відсутність правового регулювання може призвести до негативних наслідків і навіть до втрати житла членами сім'ї.

Висновок. Зміст права власності розкривається через наявність прав та обов'язків у сторін. Власник жилого приміщення здійснює права володіння, користування, розпорядження жилим приміщенням, що належить йому на праві власності відповідно до його призначення і меж використання. Власник жилого приміщення має право надати у володіння та користування жиле приміщення на підставі договору найму, договору безоплатного користування або на інших підставах. Цивільний кодекс України передбачає можливість утримання житла юридичною особою, але за умови його цільового використання.

Власник жилого приміщення несе тягар утримання жилого приміщення квартири, будинку і загального майна власників приміщень у багатоквартирному жилому будинку. Власник кімнати в комунальній квартирі зобов'язаний утримувати загальне майно в комунальній квартирі.

3. Недоторканість житла

Стаття 311 ЦК гарантує фізичним особам право на недоторканність житла. Під поняттям "житло" слід розуміти будь-яке приміщення, що призначене чи прилаштоване для постійного чи тимчасового проживання фізичних осіб.

Цим поняттям охоплюються будинки, квартири, службові квартири, садиби, жилі кімнати, кухня, ванна, туалет, коридор, балкон, підвал, горище, прибудови, кімнати в готелях, гуртожитках, санаторіях та будинках відпочинку, палата в лікарні, каюта на пароплаві, купе у вагоні тощо. При цьому режим недоторканності житла не поширюється на службові приміщення, камери у слідчих ізоляторах, тюрмах тощо. Для цих категорій приміщень передбачається спеціальний правовий режим.

Гарантією реалізації права на недоторканність житла фізичної особи є заборона проникнення до нього чи до іншого її володіння. Терміном "проникнення" охоплюється не лише недопустимість входження в нього попри волю фізичної особи інших осіб. До нього слід включати також і інші форми отримання інформації про те, що відбувається в будинку, наприклад, за допомогою прослуховуючих пристроїв.

Однак у законодавстві встановлюється можливість проникнення до житла і попри волю особи, у випадках, коли таке проникнення здійснюється за вмотивованим рішенням суду. Найчастіше це можливо у випадках, коли працівники відповідних правоохоронних органів отримують санкцію на огляд чи обшук житла на підставах та в порядку, що передбачені кримінально-процесуальним законодавством.

Проникнення в житло фізичної особи може бути і без вмотивованого рішення суду. Однак таких випадків є досить небагато, і серед них законодавець зокрема визначає невідкладні випадки:

а) пов'язані з рятуванням життя людей та майна;

б) пов'язані з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину.

За наявності цих випадків, згідно зі ст. 177 КПК України, обшук житла чи іншого володіння особи може бути проведено без постанови судді. При цьому в протоколі зазначаються причини, що обумовили проведення обшуку без постанови судді. Протягом доби з моменту проведення цієї дії слідчий направляє копію протоколу обшуку прокуророві.

Ще однією гарантією недоторканності є заборона виселення фізичної особи або іншим чином примусового позбавлення її житла, крім випадків, встановлених законом. До таких випадків слід зокрема відносити викуп житла, у зв'язку з викупом земельної ділянки для суспільних потреб (ст. 351 ЦК), викуп житла, яке є пам'яткою історії та культури (ст. 352 ЦК), конфіскація будинку за вироком суду у зв'язку з вчиненням злочину (ст. 354 ЦК).

Висновок. Відповідно до ст. 311 ЦК «Право на недоторканність житла» житло фізичної особи є недоторканним. Проникнення до житла чи до іншого володіння фізичної особи, проведення в ньому огляду чи обшуку може відбутися лише за вмотивованим рішенням суду.

У невідкладних випадках, пов'язаних із рятуванням життя людей та майна або з безпосереднім переслідуванням осіб, які підозрюються у вчиненні злочину, законом може бути встановлено інший порядок проникнення до житла чи до іншого володіння фізичної особи, проведення в них огляду та обшуку. Фізична особа не може бути виселена або іншим чином примусово позбавлена житла, крім випадків, встановлених законом.

4. Договір застави (іпотеки) житла

Власник житлового помешкання може закласти квартиру за законом про заставу, тому що предметом застави може бути будь-яке майно, що у відповідності із Законодавством України може бути відчужено заставником. Оскільки житлові помешкання ставляться до нерухомості, то їхня застава називається іпотека.

Іпотека встановлюється на підставі договору між заставником і заставоотримувачем. Заставоотримувач - кредитор по кредитному договорі або іншому зобов'язанні, забезпеченому іпотекою, має право на задоволення своєї грошової вимоги до боржника по цьому зобов'язанню за рахунок нерухомого майна заставника, переважно перед іншими кредиторами заставника за вилученнями встановленого законом. Заставником може бути будь-яка особа, якій житлове помешкання належить на праві власності.

Заставодавець може відчужувати майно з перекладом за придбана боргу по зобов'язанню, забезпеченому заставою, або шляхом решти в оренду, але обов'язковою умовою є згода заставоутримувача, дана в письмовій формі. Для переходу предмета іпотеки за заповітом згоди заставоутримувача не потрібно. Заставоутримувач зобов'язаний створювати належну умову для утримання закладеного майна, що виключають його псую, знищення, своєчасно робити поточний і капітальний ремонт, а також застрахувати предмет застави на його повну вартість. У якості заставоутримувача житлового помешкання можуть виступати тільки банки й інші кредитні заснування, що мають спеціальну ліцензію. Незважаючи на те, що останнім часом на фінансовому ринку з'явився цілий ряд компаній і фірм, що надають кредити на житлове будівництво під заставу наявного або мурованого житла, їхньої умови кредитування (термін надання кредиту - не більш одного року, процентна ставка від 0,5 до 0,7 відсотка в день) не дозволяє скористатися їхніми послугами громадянам із середніми прибутками. У більшості випадків у якості заставоутримувачів виступають банки, що дають кредити під заставу квартир.

Заставоутримувач вправі перевіряти по документам і фактичну наявність стана й умови утримання, переданого в іпотеку майна, жадати від заставника вживання заходів, необхідних для зберігання і забезпечення відповідного утримання, переданого в іпотеку майна, а також жадати від будь-якої особи припинення зазіхання на передане в іпотеку майно. Заставоутримувач управі зажадати дострокового виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання, якщо передане майно в результаті ушкодження, загубило свої вартісні властивості: якщо заставник розпорядився переданим у іпотеку майном без згоди заставоутримувача і якщо заставник крім своєї волі втратив право власності на закладене житлове помешкання.