Сьогодні в Україні проходить активне формування і розвиток ринку нерухомості, у становленні якого важливу роль відіграє ефективна система земельних відносин. Вона відбиває всі проблеми економіки та характеризується нерівномірним розвитком окремих сегментів, незавершеною законодавчою базою, невисокою платоспроможністю громадян та інвестиційним потенціалом юридичних осіб. Перш за все, це зумовлено світовою фінансовою кризою, неефективністю виробництва, нестачею фінансових ресурсів та низьким рівнем життя населення. Одним із основних інструментів організації життєвого простору є містобудівна діяльність, яка має екзистенційне значення для становлення дієвої системи земельних відносин ринку нерухомості в Україні. Тому визначення ролі та значення містобудівної діяльності є актуальною проблемою та має велике теоретичне та практичне предметне значення для виникнення та організації державності в будь-якій її формі, а також для існування ефективної системи земельних відносин.

Земля як фундаментальний елемент нерухомості може бути об'єктом ринкових відносин, як засіб виробництва і як просторовий базис розміщення всіх інших умов життєдіяльності людей. Загалом розвиток системи земельних відносин в Україні залежить від розвитку сукупності регіональних земельних ринків, між якими повинні існувати тісні інтеграційні зв'язки, та від динамічності сфери обігу землі.

Ринок землі відрізняється від ринку інших товарів. Це пов'язане з тим, що земельні ділянки як товар не можна стандартизувати, тобто купувати або продавати за заздалегідь установленими зразками, так як на ціноутворення землі, яка продається та купується, як об'єкта товарних відносин впливають різні фактори. До них відносяться: конкретне місце розташування земельної ділянки, якісні природні й інші характеристики, регламентація цільового призначення й дозволеного використання та ряд інших показників. Всі ці обставини визначають складну функціонально-організаційну структуру земельного ринку, де, крім основних учасників ринку - продавця й покупця, діє велика кількість посередників: банківських структур, фондових інститутів, агентів з операцій із землею (брокерів), землевпорядників, іпотечних кредиторів, інвесторів, страховиків, юристів тощо.

Перераховані вище особливості участі земельних ділянок у цивільному обороті дозволяють зробити висновок про необхідність державного регулювання процесу формування й розвитку ринкових земельних відносин за допомогою постійного спостереження й контролю за станом земельного ринку, прогнозування тенденцій його розвитку й створення правових гарантій його учасникам.

Ринок землі як і будь-який інший вид ринку - це не тільки сфера обміну, купівлі-продажу земельних ділянок. Він виконує ряд функцій, які прямо чи опосередковано регулюють земельні відносини. Щодо ринку взагалі, то прийнято визначати такі функції: інтеграційна; інформаційна; регулююча; стимулююча; оздоровча (санаційна). Окрім названих, деякі автори виділяють ще посередницьку, ціноутворюючу, комерційну, інвестиційну, соціальну тощо. На наш погляд, останні є складовими перших, виділення яких цілком достатньо при узагальненій класифікації ринкових функцій. Оскільки ринок землі має особливості у порівнянні з іншими видами ринку, то і його функціям притаманна специфіка.

Основними елементами ефективного функціонування земельного ринку є:

- наявність землі як об'єкта купівлі-продажу;

- соціально-економічна мотивація виходу на земельний ринок продавців земельних ділянок;

- наявність платоспроможних покупців земельних ділянок;

- створення необхідної інфраструктури земельного ринку;

- встановлення параметрів рівноважного ціноутворення на різні категорії земель, їх диференціація;

- організаційно-правовий механізм оформлення угод і цивільного функціонування земельного ринку;

- державне регулювання земельного ринку на національному, регіональному та місцевому рівнях.

Містобудівна діяльність є підґрунтям для розвитку території будь-якої держави та має базуватися на суто науково обґрунтованих техніко - економічних розрахунках з урахуванням геофізичних, соціальних, історичних, культурних та інших цінностей, що властиві певній території. Проте за період розбудови економіки України саме містобудівна діяльність не мала чітко виражених переваг, які підтверджували б курс стратегічних реформ, обраних на державному рівні. Серед ключових проблем, які стримують реформування у сфері містобудування та розвиток галузі, слід виокремити такі:

- неузгодженість законодавчого регулювання містобудівної діяльності із окремими підзаконними актами, відомчими документами;

- недотримання положень саморегулювання відносин між суб'єктами містобудівної діяльності та державою;

- низький рівень наукового обґрунтування нормативних актів щодо містобудівної діяльності поряд із її занормованістю.

Разом з тим, слід розуміти, що зміст та реалізація містобудівної діяльності характеризується локальним підходом, він здійснюється в рамках системи земельних відносин, тобто в межах території де виникає, конституюється, інституціоналізується, функціонує та реалізується ринок землі, як локальний інститут публічної влади. Звідсіля, містобудівна діяльність є іманентною ознакою та характерною рисою земельних відносин, бо завдяки неї формується, впорядковується та модернізується ринок нерухомості в цілому.

Діяльність навколо організації та будівництва людських поселень має багатоаспектний характер, вона торкається не тільки первинного будівництва, але й всього розмаїття відносин, що виникають та є пов'язаними з цими процесами. Дійсно, коли в суспільстві відбуваються соціально-економічні зміни, вони викликають об'єктивну необхідність перетворення середовища проживання людини на локальному рівні її функціонування, тобто в рамках земельних відносин (будівництво, реконструкція місць проживання, житлових, громадських будівель, виробничих об'єктів, інженерних пристроїв, вулиць, місць відпочинку та ін.).

Але таке оптимальне перетворення середовища існування можливе лише в процесі розробки різного виду проектної документації, що розробляється компетентними суб'єктами по заказу відповідних замовників та за згодою і погодженням відповідних владних суб'єктів в сфері містобудівної діяльності.

У цьому аспекті представляє інтерес нормативне визначення містобудівної діяльності, що міститься в ст. 1 Закону України «Про основи містобудування» від 16 листопада 1992 року. Під містобудуванням (містобудівною діяльністю) розуміється цілеспрямована діяльність державних органів, органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, громадян, об'єднань громадян по створенню та підтриманню повноцінного життєвого середовища, яка включає прогнозування розвитку населених пунктів і територій, планування, забудову та інше використання територій, проектування, будівництво об'єктів містобудування, спорудження інших об'єктів, реконструкцію історичних населених пунктів при збереженні традиційного характеру середовища, реставрацію та реабілітацію об'єктів культурної спадщини, створення інженерної та транспортної інфраструктури.

Наведена законодавча дефініція носить системний та методологічний характер, вона включає наступні ознаки:

- телеологічну спрямованість профільної діяльності - цілеспрямована діяльність відповідних суб'єктів права держави;

- полісуб'єктний склад містобудівної діяльності - державні органи, органи місцевого самоврядування, підприємства, установи, організації, громадяни, об'єднання громадян;

- мегаоб'єктий склад містобудівної діяльності - створення та підтриманню повноцінного життєвого середовища;

- основні телеологічні домінанти - функції містобудівної діяльності, за рахунок яких досягається вирішення задач: прогнозування розвитку населених пунктів і територій; планування, забудова та інше використання територій; проектування об'єктів містобудування; будівництво об'єктів містобудування; спорудження інших об'єктів; реконструкція історичних населених пунктів при збереженні традиційного характеру середовища; реставрація та реабілітація об'єктів культурної спадщини; створення інженерної та транспортної інфраструктури тощо.

Разом з тим, вважаємо, що підхід, що був використаний законодавцем не є оптимальним, в ньому не була врахована низка позицій, що мають сутнісне значення для визначення містобудівної діяльності.

Виходячи з наведеного, слід відзначити, що містобудівна діяльність - це громіздкий конгломерат функціонально-процесуальних дій компетентних органів, що здійснюються у відповідності до національного законодавства та у спосіб декретований національним законодавством. Але сфера реалізації такої діяльності завжди є одна - відповідна територія відповідного населеного пункту (міста, селища, села), тобто територіальний простір, який сповнений матеріальним змістом, що призваний задовольняти потреби людської спільноти, що постійно мешкає на відповідній території - тобто потреби територіальної громади в цілому та її членів - мешканців відповідної території. Саме в цьому складається та проявляється внутрішній та органічний зв'язок містобудівної діяльності з системою земельних відносин

Таким чином, у всебічному розумінні під містобудуванням слід розуміти структурну організацію матеріальних елементів населеного пункту, а також реальне наповнення такого людської агломерації потрібними послугами, що надаються органами місцевого самоврядування та комунальними підприємствами, що ними створюються.

Аналізуючи норми та принципи сучасного містобудівного законодавства в системі земельних відносин, можна прослідкувати тенденцію щодо постійної неузгодженості, дублювання певного обсягу робіт. Зокрема, містобудівне законодавство не розглядається як складова земельного законодавства, і навпаки. Управління в цих галузях здійснюється різними органами влади, що зумовило довготривале функціонування паралельних кадастрових систем. Прикладом недосконалості законодавчої бази є система управління нерухомістю в Україні, адже нею чітко розподілено об'єкти нерухомості на земельні ділянки та інші об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди). Такий підхід до вирішення питання призводить до поділу систем реєстрації об'єктів нерухомості, тоді як у міжнародній практиці нерухомість - це єдиний об'єкт - земельна ділянка з наявними поліпшеннями, тобто будівлями, спорудами, капітальними вкладеннями.

Першою спробою створити необхідні передумови, щодо вирішення питання взаємоузгодженості та доповнення містобудівну та земельного законодавств став закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (чинний з 1 липня 2004 року). Ним передбачається створення в Україні єдиної системи реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обмежень в складі системи державного земельного кадастру. законодавчий містобудування земельний

Наступними етапами регулювання питань містобудування та землекористувань є прийняття закону України «Про внесення змін до деяких законів України щодо сприяння будівництву» (прийнятий 16.09.2008), основна мета якого спростити процедуру отримання дозволів в будівництві та регулювання господарських відносин. Необхідність швидкого вирішення цих питань випливала із закону України «Про планування і забудову», деякі положення якого відверто неузгоджувались з нормами земельного законодавства, а саме:

- підстави отримання містобудівних умов та обмежень;

- визначення правових механізмів видачі містобудівних умов і обмежень;

- положення містобудівного законодавства щодо територіального планування;