Письмові угоди повинні бути підписані особами, які їх укладають. Якщо громадянин внаслідок фізичної вади, хвороби або з будь-яких інших причинне може власноручно підписатися, то за його дорученням угоду може підписати інший громадянин. Підпис останнього має бути засвідчений організацією, в якій працює або навчається громадянин, що укладає угоду, або житлово-експлуатаційною організацією за місцем його проживання, або адміністрацією стаціонарного лікувально-профілактичного закладу, в якому він перебуває на лікуванні, або органом чи службовою особою, що вчиняють нотаріальні дії. Таке посвідчення прирівнюється до нотаріальної форми.

Згідно зі ст. 47 Цивільного кодексу недодержання нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу (двостороння реституція).

Трапляються випадки, коли одна зі сторін повністю або частково виконала договір, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення договору, суд вправі, за вимогою сторони, яка виконала договір, визнати його дійсним. У цьому разі подальшого нотаріального оформлення такої угоди не вимагається. Тому часто в судах пред'являються позови щодо визнання дійсними нотаріально непосвідчених угод.

Недійсною є також угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемляє особисті або майнові права неповнолітніх дітей. До угод, які визнаються недійсними в зв'язку з порушенням вимог закону, належать угоди: про відмову від права звертатися до суду; такі, що спрямовані на обмеження правоздатності та дієздатності, укладені від імені особи, яку представляє представник, що до себе особисто або щодо другої особи, представником якої він одночасно є; та наявності довіреності, в якій не зазначено дату її складання.

Якщо угода визнана в судовому порядку недійсною, то за цією угодою кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а в разі неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.

У житловій сфері нікчемними є угоди, укладені з метою, що суперечать інтересам держави і суспільства (ст. 49 Цивільний Кодекс); укладеної неповнолітнім, який не досяг 15-літнього віку (ст. 51 Цивільний Кодекс); укладені громадянином, визнаним недієздатним (ст. 52 Цивільний Кодекс).

До оспорюваних угод належать угоди, які визнаються такими лише в судовому порядку. Це угоди юридичної особи, що суперечить її цілям (ст. 50 Цивільний Кодекс); угоди, укладені неповнолітньою особою (15-18 років) (ст. 53 Цивільний Кодекс); угоди, укладені громадянином, обмеженим у дієздатності внаслідок зловживання спиртними напоями або наркотичними засобами (ст. 54 Цивільний Кодекс); угоди, укладені громадянином, нездатним розуміти значення своїх дій (ст. 55 Цивільний Кодекс); угоди, укладені внаслідок помилки, що має істотне значення (ст. 56 Цивільний Кодекс); угоди, укладені внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою стороною або збігу тяжких обставин (ст. 57 Цивільний Кодекс); мнимі й удавані угоди (ст. 58 Цивільний Кодекс) [13].

Купівля-продаж, дарування, застава, оренда жилих будинків та інші договори, що фактично прикривають продаж земельної ділянки або самовільний їх обмін, повинні визнаватися недійсними з передбаченими ст. 49 Цивільний Кодекс наслідками (п. 17 Постанови пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 листопада 1991 р. за № 7).

Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення. Проте, якщо з самого змісту угоди випливає, що вона може бути припинена лише на майбутнє, дія угоди визнається недійсною і припиняється на майбутнє.

Важливо знати, що недійсні частини угоди не тягнуть за собою недійсності інших її частин, оскільки можна припустити, що угода була б укладена і без включення недійсної її частини.

Найчастіше зустрічаються спори, пов'язані з визнанням угоди недійсною на підставі, коли учасник угоди умисно був введений в оману іншою стороною, тобто йому повідомили факти, які не відповідають дійсності і які мали суттєве значення. Можливі купівля-продаж, обмін жилого приміщення під впливом одурювання з боку одного з учасників угоди, умисне введення в оману контрагента з приводу якості, розміру жилих приміщень. Істотне значення для укладання угоди має також замовчування конкретних обставин, у цьому разі відбувається обман учасника угоди. Угода, яка укладається під впливом обману, може бути визнана недійсною, оскільки має місце невідповідність внутрішньої волі особи та її волевиявлення, якщо контрагент завідомо знає, що шкодить інтересам особи, яку представляє. Наприклад, має місце неправильне уявлення чи незнання інформації про санітарно-технічний стан жилого приміщення при укладенні угоди учасниками. Угода, укладена внаслідок помилки, що має істотне значення, може бути визнана недійсною за позовом сторони, яка діяла під впливом помилки (ст. 56 Цивільний Кодекс). Помилка - це відсутність справжнього уявлення про стан речей, неправильне сприйняття стороною істотних умов угоди, що вплинуло на її волевиявлення. Наслідки, передбачені ст. 56 Цивільний Кодекс, тільки тоді дають про себе знати, коли дефекти об'єктивно заперечують проживання у квартирі і від них неможливо позбавитися. Тут йдеться тільки про помилку, яка має істотне значення, а встановлювати її істотність має право тільки суд, оскільки це здійснюється у кожному випадку і в суді встановлюються конкретні, фактичні обставини.

За час формування ринку житла трапляються випадки укладення угод щодо жилих приміщень і під впливом погроз, насильства представників сторін. Насильство являє собою фізичний чи психічний вплив на учасника угоди або його близьких з метою спонукання до укладення угоди. Особа, яка укладає угоду під впливом насильства, фактично позбавляється можливості виявляти власну волю, її воля змінюється волею насильника. При застосуванні погрози відбувається вплив на чужу волю під загрозою заподіяння майнової чи немайнової шкоди. Найчастіше вона спрямовується на колишнього члена сім'ї з метою отримання згоди на здійснення угоди. Погроза за змістом має бути реальною, протиправною, що може бути практично втілена в життя, такою, що може привести до погіршення житлових умов або інших негативних наслідків. При цьому не має значення, від кого вона виходить: від контрагента чи третіх осіб і чи спрямована вона проти особи, яку примушують до обміну, чи проти близьких до неї осіб. Потерпілий у цьому разі виявляє свою волю, але оскільки це відбувається під впливом погрози, то вона не збігається зі справжнім його бажанням.

Якщо обставини, що мали місце при укладенні угоди, свідчать, що відмова учасника договору від його укладення могла спричинити шкоду його інтересам, така погроза може бути визнана підставою для визнання угоди, пов'язаної з продажем, обміном, недійсною.

Можливі випадки відчуження жилих приміщень, коли особа змушена укладати угоду на невигідних для неї умовах внаслідок збігу тяжких обставин. Ознаками такої угоди може бути укладення її не на еквівалентних умовах або збіг тяжких обставин для однієї сторони (хвороба, крайня нужда тощо).

Угоди щодо купівлі, обміну жилих приміщень з особами, які перебувають у стані неможливості усвідомлення своїх дій, не можуть керувати ними і передбачати результати майбутніх наслідків також можуть бути визнані недійсними. У цьому разі угода, укладена громадянином, хоч і дієздатним, але який в момент її укладення перебував у такому стані, коли він не міг розуміти значення своїх дій або керувати ними, може бути визнана судом недійсною за позовом цього громадянина (ст. 55 Цивільний Кодекс). Якщо така угода визнана недійсною, то кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні все одержане за угодою [13].

Особливі правові наслідки при визнанні угод недійсними передбачені у Житловий Кодекс. Так, у разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали (ст. 88 Житловий Кодекс).

Визнання обміну недійсним може мати місце як на підставі ст. 86 Житловий Кодекс [9], так і на підставах, передбачених Цивільним кодексом [13]. Але правові наслідки в усіх випадках приводяться до однієї санкції: переселення сторін у приміщення, які вони раніше займали. Це пояснюється дією правила: якщо є спеціальна норма права (ст. 88 Житловий Кодекс) [9], то загальна норма не застосовується (наприклад, ст. 57 Цивільний Кодекс). Що стосується відшкодування майнових збитків, пов'язаних з такими обмінами, то тут діють загальні правила, передбачені у санкціях відповідних статей Цивільного кодексу про недійсність угод. Так, якщо угода буде визнана недійсною внаслідок помилки, то, окрім того, що сторони будуть приведені у попередній стан, сторона, за позовом якої угода визнана недійсною, має право вимагати від другої сторони відшкодування витрат, втрати або пошкодження свого майна, якщо доведе, що помилка виникла з вини другої сторони. Якщо це не буде доведено, особа, за позовом якої угода визнана недійсною, зобов'язана відшкодувати другій стороні понесені нею витрати, втрату або пошкодження її майна.

Якщо угода була визнана недійсною внаслідок обману, насильства, погрози, зловмисних дій (ст. 57 Цивільний Кодекс), то окрім повернення сторін у попередній стан потерпілому відшкодовуються понесені ним витрати, втрата або пошкодження його майна. Отже, при недійсності угод потерпіла сторона може вимагати поновлення попереднього стану. Друга сторона такого права не має, оскільки нею були вчинені протиправні дії, при застосуванні яких вона порушила права й інтереси свого контрагента за угодою, і до неї повинні вживатися заходи цивільної відповідальності. Окрім того, вона відшкодовує і збитки, пов'язані з укладенням недійсної угоди.

Можливі випадки визнання угоди відносно жилих приміщень недійсною на тій підставі, що вона була укладена з метою приховати іншу угоду (удавана угода). У цьому разі застосовуються правила, що регулюють ту угоду, яку сторони дійсно мали на увазі. Учасники удаваної угоди намагаються досягти певного правового результату, замаскувавши справжні наміри, зовні виявляючи волю, що не відповідає юридичним наслідкам, настання яких вони насправді бажають. Часто удавана угода укладається з метою приховати протизаконну. У цьому разі суд приймає рішення про визнання угоди недійсною із застосуванням наслідків, передбачених для недійсної угоди, яку сторони мали на увазі.

Частіше зустрічаються випадки, коли угоди укладаються лише про людське око, без наміру створити юридичні наслідки (мнимі угоди). Такі угоди визнаються недійсними з моменту їх укладення. Визнання угод відносно жилих приміщень недійсними вимагає уважного дослідження всіх обставин, що мають юридичне значення. Для визнання угоди недійсною необхідно встановити обставини, що підтверджують дійсні наміри особи розпорядитися своєю жилою площею у встановленому законом порядку, тобто зробити проміжні варіанти, необхідні для досягнення кінцевої правомірної мети, необхідно встановити чи належить жила площа сторонам, які брали участь в угоді.

Рішення про задоволення позовів має бути повним і обґрунтованим, оскільки воно пов'язано з великими майновими і немайновими (духовними) витратами (зміна місця роботи, навчання, переїзд в інші місця тощо). У разі визнання обміну жилих приміщень недійсним сторони підлягають переселенню у приміщення, які вони раніше займали. До такої санкції зводяться всі правові наслідки визнання угод щодо житла недійсним.