Правомірна угода сторін з приводу жилих приміщень може супроводжуватися неправомірною угодою. Дійсність таких угод, обсяг прав і обов'язків, що випливають з них, залежить від загальних правил, визначених Цивільним кодексом. Якщо така угода визнана недійсною, то наступають наслідки, передбачені статтями 48 чи 49 Цивільного кодексу [13]. В останньому випадку при наявності умислу з боку обох сторін у доход держави стягується все, отримане ними за цією угодою, а у разі виконання її однією стороною, стягується все, отримане нею, і все те, що причиталося з неї першій стороні у відшкодування отриманого. При наявності умисних дій в однієї сторони, все отримане нею за угодою має бути повернуто другій стороні, а отримане останньою, або те, що належить їй у рахунок відшкодування, стягується у доход держави [2, 4].

2.4 Гарантії захисту майнових прав власника житла

За порушення прав власника житла держава, гарантуючи право власності громадянам, взяла на себе певні зобов'язання, що стосуються компенсації та відшкодування збитків і шкоди (матеріальної та моральної). У разі прийняття Україною законодавчого акта, який припиняє право власності на житло, держава відшкодовує власникові заподіяні збитки. Збитки відшкодовуються в повному обсязі відповідно до реальної вартості майна на момент припинення права власності, включаючи й неодержані доходи [1].

У разі незгоди громадянина-власника квартири в будинку державного чи громадського житлового фонду, в якому частина жилих приміщень передана у приватну власність, з рішенням, що тягне за собою припинення його права власності (про знесення будинку, переобладнання жилого будинку в нежилий), це рішення, відповідно до ст. 172 Житлового кодексу, не може бути виконано до вирішення спору судом. При розгляді такого спору вирішуються також питання відшкодування власникові завданих збитків, якщо будуть встановлені законні підстави для прийняття оспорюваного рішення [9].

При вирішенні спорів про припинення права власності громадянина на будинок у зв'язку з вилученням земельної ділянки, на якій розміщується будівля, суди повинні мати на увазі, що відповідно до ст. 171 Житлового Кодексу [9] право вибору виду компенсації належить власнику. Зокрема, вилучення для державних або громадських потреб земельних ділянок, наданих громадянам України, провадиться після виділення за їх бажанням радою рівноцінної земельної ділянки, будівництва на новому місці підприємствами, установами, організаціями, для яких відводиться земельна ділянка, жилих, виробничих та інших будівель замість тих, що вилучаються, і відшкодування в повному обсязі всіх інших збитків (п. 16 Постанови пленуму Верховного Суду України “Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок” від 4 жовтня 1991 р. за № 7).

Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Обов'язковою умовою визнання акта недійсним є також порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав і охоронюваних законом інтересів підприємства чи організації - позивача у справі. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено у суду немає правових підстав для задоволення такого позову.

Недодержання вимог правових норм, які регулюють порядок прийняття акта, у тому числі стосовно його форми, строків прийняття тощо, може бути підставою для визнання такого акта недійсним лише тоді, коли відповідне порушення спричинило прийняття неправомірного акта. Якщо акт в цілому узгоджується з вимогами чинного законодавства і прийнятий відповідно до обставин, що склалися, тобто є правильним по суті, то окремі порушення встановленої процедури прийняття акта не можуть бути підставою для визнання його недійсним, якщо інше не передбачено законодавством (роз'яснення Вищого арбітражного суду “Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних з визнанням недійсними актів державних чи інших органів” від 26 січня 2000 р. за № 02-5/35).

У Постанові Пленуму Верховного Суду “Про застосування Конституції України при здійсненні правосуддя” вказано, що суди мають суворо додержуватися передбаченого ст. 56 Конституції права особи на відшкодування за рахунок держави чи органів місцевого самоврядування матеріальної та моральної шкоди, завданої незаконними рішеннями, діями чи бездіяльністю органів державної влади, місцевого самоврядування, їх посадових і службових осіб при здійсненні ними своїх повноважень.