Разом із тим, державі слід реагувати на ефективність реалізації прав власників і користувачів житлом шляхом встановлення не тільки прав, а й обов’язків з метою підвищення відповідальності власників і користувачів квартир (будинків) за їх належну експлуатацію, утримання, встановлення відповідальності за використання житлового фонду не за призначенням, здійснювати постійний контроль за його цільовим використанням.

Житлове законодавство вимагає докорінного реформування, при цьому не слід забувати здобутків та досягнень попередньої, відпрацьованої роками правової системи забезпечення громадян житлом, для того щоб у майбутньому, спираючись на неї, вийти на новий якісний рівень регулювання цих відносин.

Житлові правовідносини потребують системного комплексного підходу для визначення сфери державного регулювання житлової сфери, врахування його органічного поєднання з ринковими саморегуляторами та використанням досвіду Європейських країн у цій сфері.

У січні 2004 р. одночасно з Цивільним кодексом України набрали чинності Сімейний[3] та Господарський[4] кодекси України, які тією чи іншою мірою регулюють житлові відносини, що складаються в приватноправовій сфері. Тому потребують докорінної зміни чинні нормативні акти житлового законодавства, прийняті з 1983 р. та за різні роки незалежності України відповідно до цивільно-правових засад, визначених Конституцією України, Цивільним, Сімейним кодексами України. Необхідно прийняти низку нормативних актів, адже не всі питання вирішуються Цивільним кодексом, який прямо визначає прийняття нових законів та постанов Кабінету Міністрів України. Саме прийняття нового Житлового кодексу України дозволило б колифікувати нове житлове законодавство України, усунути прогалини правового регулювання у житловій сфері, а не йти шляхом законодавчого дроблення житлової сфери.

Державна житлова політика має виявлятися у: створенні реальних механізмів, що передбачають можливість забезпечити свою житлову потребу, отримання житла малозабезпеченими громадянами України, які не мають житла чи потребують його роширення; законодавчому гарантуванні стабільності житлових прав громадян; забезпеченні та доступності житла; створенні умов для житлового будівництва особам, що можуть задовольнити свою житлову потребу самостійно; в обов’язковому подальшому формуванні фондів соціального призначення.

В багатьох розвинутих країнах із ринковою економікою житловий фонд не є повністю приватним. Наприклад у Німеччині більшість багатоквартирних будинків, особливо у великих містах, належить будівельним корпораціям і інвестиційним компаніям. Незважаючи на значну фінансову допомогу, яку держава надає громадянам при купівлі квартир або будівництві індивідуальних будинків (до 1/3 вартості будинку), розвиток іпотечного кредитування, більшість громадян є арендаторами, а не власниками житла[5].

Гострим контрастом конституційному закріпленню прав громадян на житло виступає криза у вирішенні житлових проблем, збільшується кількість бездомних.

Одна із проблем, що стоять перед державою, це організація обслуговування будинків, де є приватні квартири. У таких будниках зникає одноосібний власник будинку, з’являються співвласники з різною часткою власності та різним обсягом прав та обов’язків.

Відсутність чіткого правового регулювання взаємовідносин між. власниками квартир, власниками нежилих приміщень багатоквартирних будинків, а також місцевими органами державної виконавчої влади та підприємствами з обслуговування житла створює правові проблеми в забезпеченні ефективної реалізації прав власників.

При вирішенні житлової потреби держава має надавати можливість обирати різні правові шляхи задоволення власних житлових потреб, у т.ч. і за рахунок доступного кредиту на купівлю житла, залишаючи за державою функцію основного регулятора на ринку житла.

Нині держава забезпечує стабільність правовідносин власності, а не стабільність житлових прав громадян, їх захист здійснюється безпосередньо судом, що гарантується всією системою законодавства.

Особливості правового регулювання житлових відносин в умовах ринкової економіки потребують з’ясування співвідношення житлового законодавства із цивільним, сімейним з використанням їх особливої сутності та змісту; особливостей врегулювання майнових та особистих немайнових відносин у житловій сфері, визначення специфіки суспільних відносин у житловій сфері; особливостей приватноправової системи охорони та захисту житлових прав та законних інтересів громадян; специфіки юридичного становища суб’єктів з управління житловим фондом; на засадах розмежування та поєднання приватноправових та публічно-правових засад правового регулювання з метою забезпечення належного рівня захисту прав та законних інтересів людини.

Викладення матеріалу у навчальному посібнику спирається на систему нормативних актів, судові рішення, що безперечно сприятиме цілісному уявленню про правові питання реалізації житлових прав громадян.