За умов ринкової економіки договір купівлі-продажу стає одним із найпоширеніших типів договорів, що використовується у товарному обороті і як родове поняття охоплює всі види зобов'язань щодо відчуження майна у власність на визначено-еквівалентній основі. Такі раніш самостійні договірні типи, як поставка, контрактація сільськогосподарської продукції, постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу, міна почали розумітися як види договору купівлі-продажу.

Між тим перелік видів договору купівлі-продажу не можна визнати вичерпним. Новий ЦК не виділяє як самостійний вид цього договору купівлю-продаж нерухомості[100], а лише встановлює для укладення таких договорів спеціальну форму (ст. 657 ЦК), роблячи посилання на те, що особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом (ч. 5 ст. 656 ЦК). Незважаючи на це, вважаємо, що нотаріальне посвідчення та державна реєстрація право- чинів з нерухомістю пов'язані саме з особливостями предмета цих договорів, адже таким поняттям, як нерухомість, охоплюються і земельні ділянки, і житлові будинки, і квартири, і дачі, і садові будинки, і гаражі, і підприємства як єдині майнові комплекси, й інше нерухоме майно. Саме предмет договору стає тією специфічною ознакою, що впливає на необхідність спеціального правового регулювання купівлі-
 

 
продажу окремих її видів[101]. З огляду на це вважаємо непослідовною позицію законодавця, коли він встановлює спеціальне регулювання для окремих об' єктів нерухомості при їх передачі, наприклад, у найм (оренду) (№ 3, 4 гл. 58 ЦК; гл. 59 ЦК), і не робить цього для їх купівлі- продажу. Між тим аналіз правил посвідчення правочинів про відчуження нерухомості, які містять Закон України "Про нотаріат", Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (далі - Інструкція), зайвий раз свідчить про те, що існують певні відмінності стосовно укладення договорів купівлі-продажу нерухомості (форма, державна реєстрація, індивідуалізація об'єктів нерухомості, визначення ціни, особливий порядок передачі покупцеві тощо).

Правове регулювання договору купівлі-продажу здійснюється, перш за все, гл. 54 ЦК (статті 655 - 716), яка належить до тих глав ЦК, що містять параграф, присвячений загальним положенням про цей договір (№ 1), які рівною мірою поширюються на всі види даного договору, і поряд з тим - параграфи, присвячені окремим його видам: роздрібній купівлі-продажу, включаючи такі її форми, як продаж товару за зразками, з використанням автоматів тощо (№ 2); поставці (№ 3); контрактації сільськогосподарської продукції (№ 4); постачанню енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу (№ 5) та міні (№ 6). При цьому загальні положення діють тільки тоді, коли спеціальні, що розміщені у відповідному параграфі даної глави, не містять іншого регулювання. Зокрема, ч. 2 ст. 712 ЦК вказує, що до договору поставки застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено договором, законом (наприклад, Законом України "Про здійснення державних закупівель" від 1 червня 2010 р.[102]).

У ряді випадків ЦК допускає можливість субсидіарного застосування до певних видів договору купівлі-продажу правил, які регулюють окремі види цього договору. Так, до договору контрактації застосовуються не тільки загальні положення про купівлю-продаж, а й положення про договір поставки, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 2 ст. 713 ЦК). Таке саме правило встановлене і відносно договору постачання енергетичними та іншими ресурсами через приєднану мережу (ч. 2 ст. 714 ЦК), а також щодо договору міни (ст. 716 ЦК). Проте це не свідчить, як слушно зазначає В. В. Вітрянський, про появу поряд з видами договору купівлі-продажу ще й його підвидів, оскільки це лише прийом законодавчої техніки[103].

Поряд з ЦК значну роль у регулюванні відносин купівлі-продажу відіграють спеціальні закони й інші нормативно-правові акти. Деякі з них поширюються на всі види цього договору, зокрема, Закон України "Про захист прав споживачів"[104], інші ж - тільки на окремі його види[105].

За договором купівлі-продажу одна строна (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК).

Виходячи з цього визначення, договір купівлі-продажу має такі родові ознаки: по-перше, він спрямований на передачу майна у власність; по-друге, передача майна здійснюється на визначено-еквівалентній основі; по-третє, це оплатний договір, в якому зустрічне надання відбувається, як правило, у грошовій формі, за винятком договору міни, де застосовується товарна форма. Між тим і в договорі міни може бути встановлена доплата за товар більшої вартості, що обмінюється на товар меншої вартості (ч. 3 ст. 715 ЦК).

Договір купівлі-продажу може бути як реальним, так і консенсу- альним, оплатним, двосторонньовзаємним (сіналагматичним) (від гр. 8упа1^ша - взаємовідносини).

Договір купівлі-продажу вважається консесуальним тоді, коли сторони досягли узгодження між собою стосовно певних умов і продавець зобов'язується передати покупцеві товар у строк, встановлений договором, а якщо зміст договору не дає можливості визначити цей строк - відповідно до положень ст. 530 ЦК (ст. 663 ЦК).

Реальним договір вважають тоді, коли передача майна (товару) продавцем покупцеві служить передумовою укладення цього договору.

Оплатним договір купівлі-продажу вважають тому, що майновому наданню продавця відповідає зустрічне грошове задоволення за отриманий товар з боку покупця.

Двосторонньовзаємним договір вважається тому, що і у покупця, і у продавця є права та обов'язки, причому праву однієї сторони кореспондує обов' язок іншої і навпаки.

Головною родовою ознакою договору купівлі-продажу є перехід відчужуваного майна (товару) у власність покупця. Між тим ця ознака є характерною і для інших типів договорів, за допомогою яких опосередковується оборот майна (товару), зокрема, для договорів дарування, позики, довічного утримання (догляду), ренти, спадкового договору.

Так, договір дарування передбачає передачу майна (дарунка) від однієї особи у власність іншій особі, але така передача здійснюється безоплатно. Тому встановлення обов'язку обдарованого вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру не є договором дарування (ч. 2 ст. 717 ЦК).

За договором позики відбувається передача позикодавцем у власність позичальникові грошових коштів або інших речей, визначених родовими ознаками (ст. 1046 ЦК). Але на відміну від договору купівлі- продажу в цьому договорі переслідується зовсім інша економічна мета - позичальник зобов' язаний повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

За договором довічного утримання (догляду) відчужувач передає набувачеві у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно чи рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувачу утримання та (або) догляд (ст. 744 ЦК). Безумовно, за своєю правовою метою цей договір ніби наближається до договору купівлі-продажу. Між тим економічні форми цих договорів зовсім різні. Якщо при купівлі-продажу це товар - гроші = гроші - товар, то при договорі довічного утримання (догляді) - товар = матеріальні блага. При цьому між відчу- жувачем і набувачем виникають особисті довірчі відносини. І хоча до набувача переходить право власності на певне майно, сутність цього договору зовсім в іншому: відчужувач, перш за все, переслідує мету отримати догляд, якого він потребує, а тому і відчуження майна викликано саме цією метою.

За договором ренти одержувач ренти передає платникові ренти у власність майно, а платник ренти взамін цього зобов'язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі (ч. 1 ст. 731 ЦК). Відмінність цього договору від договору купівлі-продажу полягає в тому, що розмір ренти не перебуває у жорсткій залежності від вартості переданого у власність майна, а самі виплати можуть здійснюватися не тільки в грошовій, а й в іншій формі, зокрема в натуральній.

З наведеного випливає, що договір купівлі-продажу відрізняється від договорів, які також опосередковують перехід права власності на майно від однієї особи до іншої, оплатною основою такого переходу у вигляді грошової суми, предметом і суб 'єктним складом.

Сторони договору. Сторонами в договорі купівлі-продажу є продавець і покупець. Ними можуть бути як фізичні особи, включаючи фізичних осіб-підприємців, так і юридичні особи, а також інші учасники цивільних відносин згідно зі ст. 2 ЦК. Між тим можливість участі суб'єктів у окремих видах купівлі-продажу може бути обмежена, виходячи або з природи самого виду цього договору, або з особливостей правового статусу суб'єкта. Зокрема, продавцем у договорі роздрібної купівлі-продажу може бути тільки суб'єкт підприємницької діяльності, а покупцем, як правило, фізична особа з урахуванням обсягу її цивільної дієздатності. Що ж стосується договору поставки, то в ньому і продавцем (постачальником), і покупцем можуть бути тільки суб'єкти підприємницької діяльності.

Слід зазначити, що продавцем нерухомого майна, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, є його власник, що обов'язково підтверджується відповідними документами. Зокрема, право власності на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди може бути підтверджено нотаріально посвідченими договорами: купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором; договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав; рішенням суду, яким, наприклад, визначається право власності за особою, яка самочинно збудувала нерухоме майно (ч. 3 ст. 376 ЦК); договором про виділення частки (долі); договором управління майном; свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах) тощо (п. 62 Інструкції).

Право продажу товару, як правило, належить власникові товару (ст. 658 ЦК). Між тим у випадках, встановлених законом, право на відчуження майна може мати й інша особа. До таких випадків відносять: примусовий продаж товару[106]; продаж товарів особою, яка має певні повноваження від власника майна на укладення договору купів- лі-продажу, зокрема, продаж товарів комісіонером, повіреним, управителем за договором управління майном; продаж товарів третьою особою без згоди власника у випадках, встановлених законом[107] (наприклад, таке право передбачено абз. 2 ч. 3 ст. 337 ЦК; ч. 5 ст. 853 ЦК; ч. 4 ст. 972 ЦК тощо). Привертає увагу те, що відповідно до ч. 2 ст. 690 ЦК таке право надане і покупцю (одержувачу), якщо він відмовився від прийняття товару, переданого продавцем, повідомивши останнього про це, а той не розпорядився товаром у розумний строк. У всіх вищевказаних випадках, коли продавець не є власником товару, покупець набуває право власності на нього, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст. 658 ЦК).

Предметом договору купівлі-продажу може бути: