Національний університет «Одеська юридична академія»

Проблемні питання щодо переходу прав на земельну ділянку при набутті права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що на ній розташовані

Харитонова Т.Є.

Анотація

Визначено бачення автором проблемних питань щодо переходу прав на земельну ділянку при набутті права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що на ній розташовані. Зокрема, досліджувалося питання співвідношення, розбіжностей, трактування та переважного застосування ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 377 Цивільного кодексу України. Окреме питання було приділено іноземцям, які можуть набути нерухомість, але позбавлені права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Також досліджено можливість набуття прав на земельну ділянку, в разі, якщо набувач не може мати земельну ділянку на певному праві. Запропоновано вирішення окреслених питань з урахуванням особливостей об'єктів, суб'єктів та норм чинного законодавства.

Ключові слова: право власності, право користування, оренда, земельна ділянка, постійне землекористування, житловий будинок, будівлі, споруди.

Найбільш проблемним на сьогоднішній день залишається питання переходу прав на земельну ділянку при переході права власності на нерухомість, що на ній розташована. Не дивлячись на те, що законодавець приділив увагу цьому питанню і в нормах Земельного кодексу України (далі -- ЗК), і в нормах Цивільного кодексу України (далі -- ЦК), а також і в ряді інших законодавчих актів, але це жодним чином не вплинуло на повне розуміння такого інституту та правильне трактування існуючих норм. Навпаки, майже повне дублювання ст. 120 ЗК та ст. 377 ЦК заплутує та призводить до дилеми, яка ж норма є переважною і чи є взагалі різниця в їх застосуванні.

Серед останніх наукових праць, в яких було розглянуто деякі аспекти зазначеної проблематики, можна назвати декілька підручників із Земельного права України та коментарів до Земельного кодексу України (за редакцією Мірошниченка А.М., Марусенка Р.І.), підручник «Набуття і реалізація прав на землю в Україні» (за редакцією Каракаша І.І.), статтю Мірошниченка А., Ріпенка А. «Будівлі на чужій землі. теоретичні перспективи, деякі практичні поради». Також Щербиною М.С. було захищено кандидатську дисертацію за темою «Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, які на ній розташовані». Інші праці є більш загальними та не приділяють належної уваги досліджуваному питанню.

Не вирішеними залишаються питання:

щодо з'ясування, в яких випадках переважним є застосування ст. 120 ЗК, а коли ст. 377 ЦК;

з ким має оформити оренду особа, яка набуває будинок, розташований на земельній ділянці, яка не може перейти у власність набувача;

на яких умовах має перейти право на земельну ділянку, в разі набуття права власності на будівлю, якщо набувач не може мати земельну ділянку на такому праві.

Головною метою цієї статті є запропонування бачення автором проблемних питань щодо переходу прав на земельну ділянку при набутті права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що на ній розташовані, та шляхи їх вирішення, через дослідження діючих норм законодавства.

Як було вже зазначено вище, при застосуванні ст. 120 ЗК та ст. 377 ЦК, часто виникає питання, чи є різниця, якою нормою користуватися в тій чи іншій ситуації, оскільки за своїм змістом вони є майже ідентичними. Спочатку слід згадати відомий римському цивільному праву принцип «superficies solo cedit» -- «будівля слідує за землею», де будівлі та споруди вважалися невід'ємною частиною земельної ділянки. Фундаментом для даного правила було визнання землі разом з будівлями єдиним цілим, в якому земля вважалася головною річчю, а все, що її покривало розглядалось як прирощення. Таке правило виключало можливість існування двох прав власності: на земельну ділянку та на розташовані на ній будівлі та споруди.

В Україні це правило зазнало чималих змін, які детально досліджував Мірошниченко А.М. [1, с. 159-160], і, на сьогоднішній день, виходячи із змісту чинних ст. 120 ЗК та ст. 377 ЦК, діє зворотнє правило: «земля слідує за будівлею». Фізично та географічно земля та розташовані на ній будинки (будівлі або споруди) нерозривно пов'язані між собою. Однак в юридичному розумінні це окремі об'єкти, кожен з яких має власний правовий режим. Ст. 181 ЦК відносить земельну ділянку до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості), а ЗК розрізняє земельну ділянку, як: об'єкт права власності (ст. 79 ЗК) та об'єкт цивільних прав (ст. 79-1 ЗК). Як об'єкт права власності земельна ділянка визначається «частиною земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами» [2]. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. За чинним законодавством України до об'єктів будівництва віднесені: будинки, будівлі, споруди будь-якого призначення, їх комплекси,лінійні об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури. Для з'ясування їх функціонального призначення необхідно звернутися до спеціального законодавства та відомчих нормативно-правових актів. Так, норми ст. 380 ЦК зазначають, що житловим будинком є будівля капітального типу, споруджена з дотримання вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного проживання. Житловий будинок може складатися власне із самого будинку або з житлового будинку та допоміжних приміщень (наприклад, гараж, погріб, сарай, відокремлений санвузол тощо). Відповідно до «Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій», затверджених Наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76, допоміжні приміщення житлового будинку -- це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку [3]. Отже, в останньому випадку житловий будинок, як це встановлює ст. 186 ЦК України, є головною річчю, а підсобні приміщення -- невід'ємна його частина (приналежність).

Щодо поняття будівель та споруд, то «Державний класифікатор будівель і споруд ДК 018-2000», затверджений Наказом Державного комітету України по стандартизації, метрології та сертифікації від 17 серпня 2000 року № 507 визначає, що будівлі -- це споруди, що складаються з несучих та огороджувальних або сполучених (несуче-огороджувальних) конструкцій, які утворюють наземні або підземні приміщення, призначені для проживання або перебування людей, розміщення устаткування, тварин, рослин, а також предметів, а споруди -- це будівельні системи, пов'язані з землею, які створені з будівельних матеріалів, напівфабрикатів, устаткування та обладнання в результаті виконання різних будівельно-монтажних робіт [4].

У літературі зазначається, що будівлі і споруди характеризуються своєю нерухомістю, фундаментальною прив'язкою до конкретної земельної ділянки, на якій вони збудовані, конструктивно розраховані на тривалий строк експлуатації. Зазначена «нерухомість» є досить умовною, але й у цьому випадку йдеться про те, «що міцно пов'язане з землею», тобто «з землею взагалі, а не з конкретною ділянкою» [5, с. 91]. Будівлі кваліфікують на дві групи: жилі і нежилі, тобто з двома різними правовими режимами використання. Причому для нежилих будівель та інших капітальних споруд законодавством України встановлений загальний правовий режим. Законом України «Про регулювання містобудівної діяльності» введено категорію «тимчасової споруди торговельного, побутового, соціально-культурного чи іншого призначення для здійснення підприємницької діяльності». Це одноповерхова споруда, що виготовляється з полегшених конструкцій з урахуванням основних вимог до споруд, визначених технічним регламентом будівельних виробів, будівель і споруд, і встановлюється тимчасово, без улаштування фундаменту. Тимчасова споруда для здійснення підприємницької діяльності може мати закрите приміщення для тимчасового перебування людей (павільйон площею не більше 30 квадратних метрів по зовнішньому контуру) або не мати такого приміщення. Усі об'єкти будівництва поділяються на I, II, III, IV і V категорії складності.

Як об'єкт цивільних прав земельна ділянка визнається з моменту її формування. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Таким чином, можна зробити висновок, що земельна ділянка є особливим об'єктом, який може існувати самостійно (без іншої нерухомості), а також мати власний правовий режим. Тобто при наявності незабудованої земельної ділянки, слід керуватися нормами ст. 120 ЗК, якими встановлено, що в разі забудови цієї земельної ділянки, її правовий режим зміниться. В разі якщо земельна ділянка забудована, то переважними будуть норми ст. 377 ЦК, які на першому місці ставлять нерухомість.

Відповідно до ч. 5 ст. 120 ЗК «у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду фізичними або юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташований жилий будинок, будівля або споруда, на умовах оренди» [2]. Відповідно до п. 5 ст. 22 ЗК та п. 2 ст. 81 ЗК іноземцям, особам без громадянства, іноземним юридичним особам та іноземним державам у власність не можуть передаватися землі сільськогосподарського призначення. Іноземцям та особам без громадянства надано право набувати право власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. Таким чином, ч. 5 ст. 120 ЗК зобов'язує укласти договір оренди земельної ділянки саме цю категорію суб'єктів. Розглянемо декілька ситуацій.