Перша ситуація: гр-ну І. належить на праві власності садовий будинок та земельна ділянка (вид використання або цільове призначення -- для ведення садівництва, категорія землі -- землі сільськогосподарського призначення). Покупцем цих об'єктів хоче стати іноземець. Оскільки ЦК не містить заборон щодо набуття іноземцями нерухомості, то останній має право набути у власність садовий будинок. Керуючись п. 5 ст. 120 ЗК щодо земельної ділянки має бути оформлена оренда. Але це питання викликає багато суперечностей при посвідченні договорів відчуження зазначених об'єктів, у зв'язку з нерозумінням того, з ким має оформити договір оренди на земельну ділянку покупець-іноземець. На перший погляд, здається, що такий договір має укладатися із продавцем, оскільки він є власником земельної ділянки, але тоді права покупця не будуть захищені в повній мірі. Покупець отримає право користування земельною ділянкою на умовах оренди, але право розпорядження останньою залишається за продавцем-власником земельної ділянки. Укласти договір відчуження земельної ділянки неможливо, враховуючи обмеження щодо набуття земель сільськогосподарського призначення іноземцями. Вирішення цього питання стало можливим після надання прав державного реєстратора прав на нерухоме майно та їх обтяжень нотаріусам. Так, ч. 1 ст. 120 ЗК передбачає, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності іншої особи, припиняється право власності земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Таким чином, нотаріус може посвідчити договір купівлі-продажу садового будинку, зареєструвати перехід права власності на нього на іноземця, припинити право власності на земельну ділянку продавця (підставою є ч. 1 ст. 120 ЗК). Земельний кодекс закріплює три форми власності на землю: державну, комунальну та приватну. Оскільки на земельну ділянку припиняється право приватної власності, то автоматично право власності буде виникати у того суб'єкта (держави чи територіальної громади), на території якого буде знаходитися така земельна ділянка. Відповідно з цим суб'єктом і має укласти договір оренди іноземець, а потім зареєструвати право, яке виникло на земельну ділянку, у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Більш врегульованою законодавством є друга ситуація. Гр-н І. помер і залишив у спадщину вищезазначені об'єкти. Право власності спадкодавця на садовий будинок та земельну ділянку автоматично припиняється і виникає у іноземця після сплинення строку, встановленого цивільним законодавством. Але у ЗК міститься ряд норм, які обмежують право власності іноземця на земельну ділянку сільськогосподарського призначення.

Ч.4 ст. 81 ЗК встановлює, що у разі прийняття у спадщину іноземцями земель сільськогосподарського призначення, вони протягом року підлягають відчуженню. Якщо ця норма-припис не виконується, то застосовуються норми, спрямовані на припинення права власності на земельну ділянку. Так, пункт е) ст. 140 ЗК серед підстав припинення права власності на земельну ділянку називає «невідчуження земельної ділянки іноземними особами та особами без громадянства у встановлений строк у випадках, визначених цим Кодексом» [2]. Пункт д) ст. 143 ЗК визначає, що таке «невідчуження» є підставою для примусового припинення права власності та здійснюється у судовому порядку. Ст. 145 ЗК присвячена припиненню права власності на земельну ділянку особи, якій земельна ділянка не може належати на праві власності, вміщуючи всі вищезазначені положення (ч. 1 ст. 145 ЗК дублює ч.4 ст. 81 ЗК; ч. 2 ст. 145 Зк -- пункт д) ст. 143 ЗК). Ч. 3 ст. 145 ЗК надає іноземцю альтернативу не позбавляти себе земельної ділянки, а оформити щодо неї право оренди. Таким чином, іноземець приймає у спадщину садовий будинок та земельну ділянку для ведення садівництва, але з моменту реєстрації права власності на його ім'я, починає спливати однорічний строк для добровільного відчуження земельної ділянки. Тому, якщо іноземець хоче залишити спадкове майно за собою, а, як зазначалося вище, земельна ділянка та садовий будинок є нерозривно пов'язаними об'єктами, то відносно земельної ділянки буде укладатися договір оренди з тим суб'єктом, на території якого така земельна ділянка знаходиться (відповідним органом державної влади або органом місцевого самоврядування).

Третім проблемним питанням, яке пропонувалося для вирішення, було дослідження умов, на яких має перейти право на земельну ділянку, в разі набуття права власності на будівлю, якщо набувач не може мати земельну ділянку на такому праві. Зокрема, ч. 2 ст. 120 ЗК встановлює, що «якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача» [2]. Ця норма не викликає заперечень в тих випадках, коли земельна ділянка перебуває у власника будівлі на умовах оренди. Відповідно до ч. 3 ст. 7 Закону України «Про оренду землі» «до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда» [6]. Також не виникають поки що питання і в разі, якщо земельна ділянка перебуває у державній або комунальній власності, а приватним власником не було оформлено жодне право (ні право власності, ні право користування) на земельну ділянку. В цьому разі новий власник будівель фактично отримує право на оформлення своїх прав на земельну ділянку. Це може бути оформлення як права власності, так і права користування. Але слід враховувати, що істотною умовою договору набуття права власності на нерухомість, є кадастровий номер земельної ділянки, на якій вона розташована (п. 6 ст. 120 ЗК та п. 2 ст. 377 ЦК). Якщо ж земельна ділянка належала попередньому власнику будівель на праві постійного користування, а новий власник не відноситься до суб'єктів, які можуть мати земельну ділянку на такому праві (ст. 92 ЗК), то керуючись п. 6 Перехідних положень ЗК, останньому слід оформити право власності на земельну ділянку або оренду. земельний кодекс цивільний

Висновки

Таким чином, можна зробити висновок, що фізично та географічно земля та розташовані на ній будинки, будівлі або споруди нерозривно пов'язані між собою. Однак в юридичному розумінні це окремі об'єкти, кожен з яких має власний правовий режим. Оскільки земельна ділянка є особливим об'єктом, який може існувати самостійно (без іншої нерухомості), то вона також може мати і власний правовий режим. Тобто при наявності незабудованої земельної ділянки, слід керуватися нормами ст. 120 ЗК. В разі якщо земельна ділянка забудована, то переважними будуть норми ст. 377 ЦК, які на першому місці ставлять нерухомість. Тому пропонується в залежності від наявного об'єкта застосовувати й норми законодавства.

Список літератури

1. Мірошниченко А. М. Земельне право України: Підручник. - 3-тє видання, допов. і перероб. - К.: Алерта, 2013. - С. 159-160.

2. Земельний кодекс України від 25.10.2001 № 2768-Ш // Відомості Верховної Ради України. - 2002. - № 3-4. - Ст. 27.

3. Про затвердження Правил утримання жилих будинків та прибудинкових територій: Наказ Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 р. № 76. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon4.rada.gov.ua/laws/show/z0927-05

4. Державний класифікатор будівель та споруд ДК-018-2000, затверджений і введений в дію Наказом Держстандарту України від 17 серпня 2000 р. № 507. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.poltavadabk.gov.ua/zakonodavstvo-v-ekspluatacyu/24-derzhavniy-klasifkator.html

5. Сыроедов Н. А. Регистрация прав на землю и другое недвижимое имущество / Н. А. Сыроедов // Государство и право. - 1998. - № 8. - С. 91-93.

6. Про оренду землі: Закон України в редакції Закону № 1211-ІУ від 02.10.2003 // Відомості Верховної Ради України. - 2004. - № 10. - Ст. 102.