Науково-дослідний інститут державного будівництва і місцевого самоврядування

Національної академії правових наук України

Становлення системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень в Україні: історичний аспект

Спасенко В.О., к. ю. н., науковий співробітник,

Анотація

Стаття присвячена ретроспективному аналізу історико-правових аспектів формування системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно в Україні. Становлення зазначеної системи органів пройшло тривалий шлях розвитку. Існувала чимала кількість державних і недержавних інституцій, що здійснювали повноваження у низці сфер державної реєстрації. Правова регламентація діяльності цих органів у різні історичні періоди трансформувалася залежно від розвитку правової системи країни. Оновлений етап формування реєстраційних органів розпочався з проголошенням незалежності України та характеризувався активними державотворчими й правотворчими процесами, що сприяють формуванню сучасної системи органів державної реєстрації.

Ключові слова: державна реєстрація, нерухоме майно, речові права на нерухоме майно та їх обтяження, реєстратор, державний реєстратор.

Аннотация

Статья посвящена ретроспективному анализу историко-правовых аспектов формирования системы органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Украине. Становление указанной системы органов прошло длительный путь развития. Существовало немалое количество государственных и негосударственных учреждений, осуществляющих полномочия в сфере государственной регистрации. Правовая регламентация деятельности этих органов в различные исторические периоды трансформировалась в зависимости от развития правовой системы страны. Обновленный этап формирования регистрационных органов начинается с провозглашением независимости Украины. Этот этап характеризуется активными государственными и правотворческими процессами, которые способствуют формированию современной системы органов государственной регистрации.

Ключевые слова: государственная регистрация, недвижимое имущество, вещевые права на недвижимое имущество и их обременения, регистратор, государственный регистратор.

державний речовий майно нерухомий

Annotation

Spasenko VO. FORMATION OF THE SYSTEM AUTHORITIES OF STATE REGISTRATION OF RIGHTS TO REAL ESTATE AND THEIR ENCUMBRANCES IN UKRAINE: HISTORICAL ASPECT

The article is devoted to a retrospective analysis of historical and legal aspects of the formation of the system of state registration of rights to immovable property in Ukraine. The establishment of this system has passed a long way. There was a considerable amount of both public and private institutions that exercised authority in some areas of the state registration. Legal regulation of their activities in different historical periods transformed depending on the development of the legal system. New stage of formation begins with the registration of the declaration of independence of Ukraine. This stage is characterized by active lawmaking and state-building processes that contribute to the formation of a modern system of state registration

Key words: state registration, real estate, real rights to immovable property and their encumbrances, registrar, state registrar.

Аналіз історико-правових аспектів формування системи органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно має важливе значення, адже дає уявлення про роль і місце зазначених органів в історії українського державотворення. Відправною точкою такого дослідження можна вважати утворення Київської' Русі, оскільки саме від неї бере початок українська державність.

Проблемами, пов'язаними із формуванням системи органів державної реєстрації, займаються такі вчені, як Я.Є. Барц, С.В. Гринько, А.С. Кеча, Д.В. Мовчан, С.С. Овчарук, Я.О. Пономарьова, В.В. Сенчук, С.О. Слобо- дянюк тощо.

За часів існування Київської Русі для захисту права власності застосовувалося надання майну індивідуально встановлених ознак. Право власності, придбане за правочинами, підтверджувалося спеціальною князівською грамотою. Указівок про правові акти, якими керувалися складачі грамот, самі грамоти немають. Вважається, що за основу бралися норми Руської Правди [1, с. 98]. Що ж стосується обтяжень на нерухоме майно, зазначимо, що вперше поняття «застава» зафіксовано в Руській Правді, де вона йменується як «закуп». Характерним було те, що невиконання зобов'язання надавали кредиторові право на особу, а не на майно [2, с. 67]. Тривалий час Руська Правда залишалась основним правовим джерелом давньоруських князівств і в подальшому мала відчутний вплив на розвиток правових систем Великого князівства Литовського й Польського королівства, у складі яких перебувало на той період більшість українських земель [3, с. 9]. Загалом же процедури обліку в цей час не мали ознаки систематичності. Показовим є те, як змінювалися способи надання правам на нерухоме майно публічності із завершенням первісного перерозподілу земель: замість таких фактичних дій як обробіток, встановлення межового знаку тощо, на перший план починають виходити акти правові - вчинення угод, внесення до спеціальних книг, що отримало закріплення в основних правових пам'ятках того періоду, насамперед у Литовських статутах [4, с. 9-10]. У цю добу простежується інтенсивний розвиток заставного права. Наприклад, у Литовських статутах разом із закупом людей і заставою землі, уперше фіксується форма застави - «давня», що полягала в передачі заставленої землі спершу у володіння, а в разі несплати боргу у визначений період - у власність [2, с. 67].

Події Визвольної війни практично призвели до повної руйнації існуючої системи землеволодіння. Знову на передній план виходять первинні способи набуття права на нерухоме майно. Проте, згодом дуже швидко набирають вагомості вторинні способи набуття прав, а фактичне зайняття починає вимагати певного документального підтвердження. Значний інтерес становлять інвентаризаційні процедури щодо нерухомого майна, зокрема так зване Генеральне слідство по маєтно- стях 1729-1731 рр., що можна вважати повноцінною інвентаризацією нерухомого майна з подальшою реєстрацією прав на нього [4, с. 9-10]. У цей період приймається низка актів, в яких застава виступає одним із центральних інститутів права. У 1737 р. було запроваджено правило, за яким обов'язковість продажу заставленого земельного маєтку скасовувалася лише в тих випадках, коли на торгах не була запропонована сума, що відповідала би боргу, тоді кредитор міг залишити маєток собі [5, с. 96].

Реєстрація нерухомого майна й прав на нього в Російській імперії характеризувалася так званим приказним порядком, що поширювався на Слобожанщину практично з моменту його запровадження. Приказна система передбачала реєстрацію прав на нерухоме майно в Помісному приказі. У період правління Петра I було встановлено інший порядок реєстрації прав на нерухоме майно, що отримав назву «кріпосного» та мав, переважно, фіскальні цілі; реєстрація ж покладалася на спеціальних посадових осіб - кріпосних писців. У добу царювання Катерини II Положенням про губернії 1775 р. учинення кріпосних актів покладалося на цивільні палати й повітові суди, при яких були створені установи кріпосних справ [4, с. 9-11]. За часів Олександра II в 18бб р. було затверджено нотаріальне положення, відповідно до якого акти на нерухомість складались у молодшого нотаріуса, що потім пред'являли на затвердження старшому нотаріусу, який заносив їх до своїх реєстрів, що слугували «квазіпозе- мельними книгами» [6, с. 23].

Суттєвого значення в історії розвитку системи реєстрації прав на нерухоме майно мав Столипінській указ від 9 листопада 1906 р., яким установлювався порядок закріплення у приватну власність частини з общинної землі [3, с.14]. В умовах проведення аграрної реформи 1906-1907 рр. поширюється інститут іпотеки, створюються сприятливі умови для розвитку дрібного іпотечного кредиту та кредиту для поміщиків. Однак, проведена в 1917-1920 рр. націоналізація земельногофонду України й встановлення в законодавчому порядку заборони на укладення угод щодо відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення зумовили припинення діяльності іпотечних банків, а згодом і ліквідацію всіх іпотечних інституцій. Із прийняттям Цивільного кодексу УРСР 1922 р. заставу землі фактично було скасовано, сама ж застава мала місце лише у грошових відносинах, як правило, у позичальних [2, с. 67].

З розвитком радянського законодавства (20-ті роки XX ст.) виникають різні реєстраційні процедури. Починаючи з 1922 р., в Україні здійснюється земельна реєстрація. Реєструвалися договори оренди землі, реєстрація нерухомого майна здійснювалась у подвірних реєстрах земельних громад, а також у формі реєстрації дворів і змін у їх складі [4, с. 13]. У цей період облік і реєстрація нерухомого майна відбувається шляхом запису у книгах реєстрів володінь.

Історія бюро технічної інвентаризації бере початок від 1927 р., коли було запроваджено облік національного надбання, його ефективне управління шляхом створення єдиної служби технічного обліку й інвентаризації. Із 1930 р. такі бюро стали входити до системи житлово-комунального господарства країни [7]. У грудні 1947 р. Міністерством комунального господарства УРСР та Міністерством юстиції УРСР було прийнято Інструкцію про порядок реєстрації будівель у містах і селищах міського типу УРСР. Згідно з нею передбачалась реєстрація виконкомами місцевих рад через бюро технічної інвентаризації всіх будівель, належних як державним, так і кооперативним, громадським організаціям, а також окремим громадянам. Зазначеною Інструкцією передбачалося ведення реєстрових книг, закріплювався перелік правовстановлюючих документів, порядок їх відновлення й реєстрації. На бюро технічної інвентаризації покладались обов'язки технічного контролю будівель, контролю за самовільним будівництвом і переплануваннями будівель. Цивільний кодекс УРСР 1963 р. формально не встановлював впливу реєстрації або її відсутності на вкла- деність, дійсність або чинність укладеного договору та перехід права на нерухоме майно. Між тим, провести подальше відчуження житлового будинку без реєстрації договору в бюро технічної інвентаризації для фізичних осіб було неможливо, оскільки при обов'язковому нотаріальному посвідченні вимагалася довідка-характеристика із цього бюро [4, с. 13-16].

За радянської доби в колишній місцевій урядовій структурі фактично не існувало адміністративного підрозділу, що відповідав би за координацію численних операцій із земельною власністю, а саме: розташування й вимірювання земельних наділів, реєстрація орендарів і користувачів землею, оцінка земельного наділу й прорахунок платні за користування, контроль за використанням земельних ресурсів тощо. Лише незначна частина цих функцій була розподілена між архітектурно-планувальними відділами, відділами землевпорядкування в сільській місцевості й бюро технічної інвентаризації. На території СРСР до 90-х років минулого століття поняття «державна реєстрація прав на нерухомість» узагалі не існувало. Після розпаду СРСР кожна країна поступово приймала власне законодавство у сфері реєстрації прав [8]. Справедливо зазначається, що в радянський період застава не набула поширення в соціалістичному цивільному обороті й, здебільшого, зустрічалася в операціях державних ломбардів і банків [9, с. 53].