За роки незалежності України система органів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно постійно змінювалась. Аналізувати її, на нашу думку, доцільно за 2-ма напрямами - державна реєстрація нерухомості земельної й державна реєстрація нерухомості неземельної. На законодавчому рівні перший етап розвитку державної реєстрації прав на землю закладено Земельним кодексом України в редакції від 13 березня 1992 р., згідно з яким право власності або право постійного користування землею посвідчу- валося державними актами, що видавалися й реєструвалися сільськими, селищними, міськими, районними Радами народних депутатів [І0]. Закон «Про місцеве самоврядування в Україні» в редакції від 21 травня 1997 р. до делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад відносив, зокрема, повноваження щодо реєстрації суб'єктів права власності на землю, реєстрації права користування землею й договорів на її оренду; видачі документів, що посвідчують право власності й право користування землею [11]. Із набранням чинності Земельним кодексом України в редакції від 25 жовтня 2001 р. повноваження щодо ведення державного земельного кадастру, у тому числі й державної реєстрації земельних ділянок, належали центральному органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин [12].

Надалі законодавство у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно змінювалося й доповнювалось. Функції з державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладено на Державний комітет України по земельних ресурсах [13], який у 2007 р. реорганізовано шляхом перетворення в Державне агентство земельних ресурсів України [14]. Останнє 13 лютого 2008 р. знову реорганізовано в Державний комітет України із земельних ресурсів [15]. З метою оптимізації системи центральних органів виконавчої влади, 9 грудня 2010 р. утворено Державне агентство земельних ресурсів України [16], що, у свою чергу, 10 вересня 2014 р. реорганізовано в Державну службу України з питань геодезії, картографії та кадастру [17].

У результаті реформування сфери державної реєстрації земельних ділянок та прав на них створено систему різних реєстрів, що характеризувалася як заплутана й недосконала. Так речові права на земельні ділянки та їх окремі обтяження реєструвалися в Державному реєстрі земель у складі Державного земельного кадастру, держателем якого було Державне агентство земельних ресурсів

України, права на будинки, споруди, квартири й об'єкти незавершеного будівництва - у бюро технічної інвентаризації, а інформація містилась у Державному реєстрі прав власності на нерухоме майно, держателем якого було Міністерство юстиції України; обтяження нерухомого майна, у тому числі земель, будинків, споруд, квартир іпотекою - у Державному реєстрі іпотек, держателем якого було Міністерство юстиції України. Така алогічна система не відповідала вимогам часу [18, с. 77], а тому виникла гостра необхідність її реформування.

Що стосується державної реєстрації права власності й права користування (сервітуту) на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках, права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами та їх окремими частинами, права власності на об'єкти незавершеного будівництва, а також обліку безхазяйного нерухомого майна, довірчого управління останнім, то протягом останніх років указані реєстраційні дії, згідно з Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, здійснювалися реєстраторами бюро технічної інвентаризації [19].

Слід підкреслити, що за період незалежності України прийнято низку актів, що впорядковують відносини, пов'язані з обтяженнями речових прав на нерухоме майно. Так основні положення про заставу визначені Законом України «Про заставу» від 2 жовтня 1992 р. [20]. Відносини, пов'язані з таким видом забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном як іпотека, урегульовуються Законом України «Про іпотеку» від 5 червня 2003 р. [21], ст. 4 якого встановлює, що обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону.

Нового імпульсу розбудові єдиної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень надало прийняття Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Цей Закон у редакції від 1 липня 2004 р. передбачав, що систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, створена при ньому державна госпрозрахункова юридична особа з консолідованим балансом (центр державного земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав [22].

У зв'язку зі змінами, що відбуваються в соціумі, постійно виникає потреба в удосконаленні правового регулювання в тій чи іншій царині суспільного життя. Сфера державної реєстрації речових прав на нерухоме майно не є винятком. До зазначеного вище Закону вносилося чимало змін і доповнень. Звертаємо увагу на те, що до 1 січня 2013 р. державна реєстрація: 1) права власності та права користування (сервітут) на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках; права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об'єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном проводилася реєстраторами бюро технічної інвентаризації, створеними до набрання чинності цим Законом і підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно; 2) права власності, права користування (сервітут) земельними ділянками, права постійного користування земельними ділянками, договорів оренди земельних ділянок; права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис); права забудови земельної ділянки (суперфіцій) - територіальними органами земельних ресурсів у державному реєстрі земель; 3) правочинів, іпотек, відомостей про обтяження нерухомого майна - нотаріусами, реєстраторами юридичної особи, яка належить до сфери управління Міністерства юстиції України, відповідно, у Державному реєстрі правочинів, Державному реєстрі іпотек, Єдиному реєстрі заборон відчуження об'єктів нерухомого майна, Державному реєстрі обтяжень рухомого майна [22]. На відміну від зазначеного, з 1 січня 2013 р. державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень проводиться органом державної реєстрації та нотаріусом у випадках, передбачених законодавством.

Варто звернути увагу, що в системі органів виконавчої влади існував центральний орган виконавчої влади з питань реалізації державної політики у сферах державної реєстрації актів цивільного стану, державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, державної реєстрації юридичних осіб і фізичних осіб-підприємців, реєстрації (легалізації) об'єднань громадян, інших громадських формувань, статутів фондів загальнообов'язкового державного соціального страхування, якщо їх реєстрація передбачена законами, статуту територіальної громади міста Київ, друкованих засобів масової інформації та інформаційних агентств як суб'єктів інформаційної діяльності - Державна реєстраційна служба України. Однак, з метою оптимізації діяльності центральних органів виконавчої влади системи юстиції, раціонального використання бюджетних коштів, 21 січня 2015 р. прийнято рішення про ліквідацію Державної реєстраційної служби України.

На сьогодні чинне законодавство визначає наступну організаційну систему державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень:

1) Міністерство юстиції України та його територіальні органи;

2) суб'єкти державної реєстрації прав: виконавчі органи сільських, селищних і міських рад, Київська, Севастопольська міські, районні, районні у містах Київ та Севастополь державні адміністрації; акредитовані суб'єкти;

3) державні реєстратори прав на нерухоме майно.

Водночас Виконавчі органи сільських, селищних і міських рад (крім міст обласногота/або республіканського, Автономної Республіки Крим значення) набувають повноважень у сфері державної реєстрації прав відповідно до цього Закону в разі прийняття відповідною радою такого рішення. Акредитованим суб'єктом може бути юридична особа публічного права, у трудових відносинах з якою перебуває не менше ніж три державні реєстратори, та яка до початку здійснення повноважень у сфері державної реєстрації прав уклала: договір страхування цивільно-правової відповідальності з мінімальним розміром страхової суми в тисячу прожиткових мінімумів для працездатних осіб, встановлених станом на 1 січня календарного року; договір з іншим суб'єктом державної реєстрації прав та/або нотаріусом (у разі, якщо акредитований суб'єкт здійснює повноваження виключно в частині забезпечення прийняття та видачі документів у сфері державної реєстрації прав) [22].

Отже, проаналізувавши процес становлення та розвитку системи органів державної реєстрації прав на нерухоме майно та його обтяжень можна зробити висновок, що в Україні мали місце різноманітні реєстраційні процедури, що здійснювалися великою кількістю суб'єктів - як державними, так і недержавними організаціями. За роки незалежності держави інститут державної реєстрації в Україні зазнав докорінних змін. Нині реалізація державної політики з питань державної реєстрації здійснюється за новим концептуальним підходом.

Література

1. Історія держави і права України: [підручник для юрид. вищ. навч. закладів і ф-тів]. - У 2-х ч. / А.И. Рогожин, М.М. Страхов, В.Д. Гончаренко ; за ред. А.И. Рогожина. - К.: Ін Юре, 1996. - Ч.1. - 448 с.

2. Журавель А.В. Історія розвитку інституту іпотеки в Україні / А.В. Журавель // Південноукраїнський правничий часопис. - 2008. - № 2. - С. 66-69.

3. Слободянюк С.О. Правове регулювання державної реєстрації речових прав на нерухоме майно: монографія / С.О. Слободянюк. - К.: Юрінком Інтер, 2013. - 272 с.

4. Сенчук В.В. Правове забезпечення реєстрації нерухомого майна та прав на нього в Україні: історико-правовий аналіз: автореф. дис. ... канд. юрид. наук: спец. 12.00.01 / В.В. Сенчук // Ін-т закон-ва ВРу - К., 2009. - 22 с.

5. Краснікова О.М. З історії іпотечного кредитування в Україні / О.М. Краснікова // Фінанси України. - 1998. - № 4. - С. 95, 96.

6. Історія запорозьких козаків. - У 3-х т. / Д.І. Яворниць- кий ; [за ред. : П.С. Сохань, В.А. Смолій, В.Г. Сарбей та ін.]. - К.: Наук. думка, 1990. - Т. 1. - 592 с.

7. Бюро технічної інвентаризації. Історія БТІ [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.bti.sumy.ua/home/ history-bti.html

8. Реформи у сфері реєстрації прав власності на нерухомість у Грузії [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.informjust.ua/text/756

9. Суржинський М. Теоретичні та практичні аспекти застосування іпотеки / М. Суржинський // Юридичний журнал. - 2004. - № 6(24). - С. 51-57.

10. Про внесення змін і доповнень до Земельного кодексу Української РСР: Закон України від 13.03.1992 р. № 2196-ХІІ // Відомості Верховної Ради України. - 1992. - № 25. - Ст. 354.

11. Про місцеве самоврядування в Україні: Закон України від 21.05.1997 р. № 280/97-ВР // Відомості Верховної Ради України. - 1997. - № 24. - Ст. 170.

12. Земельний кодекс України: Закон України від 25.10.2001 р. № 2768-Ш // Відомості Верховної Ради України. - 2002. - № 3. - Ст. 27.

13. Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру: Указ Президента України від 17.02.2003 р. № 134/2003. [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://zakon1.rada.gov.ua/laws/show/134/2003