Власник житла може втратити право на нього на підставі ст. 344 ЦК України [4], якщо інша особа в порядку набувальної давності підтвердить своє право шляхом подачі позову до титульного власника, прийняття рішення про визнання права на свою користь у суді та вчинення на підставі рішення суду державної реєстрації свого права. Стаття 344 ЦК України встановлює два випадки: а) якщо інша особа добросовісно заволодіє і відкрито, безперервно здійснюватиме це володіння житловим приміщенням протягом 10 років після спливу цього строку; б) якщо інша особа заволодіє житловим приміщенням за договором, і вимога про повернення житлового приміщення не була пред'явлена після закінчення строку договору через 15 років після спливу строку позовної давності (для договорів оренди житла такий строк складає 3 роки). В обох випадках необхідною ознакою втрати власником прав на житло є відсутність у нього будь-якого інтересу щодо юридичної долі належного йому нерухомого майна протягом тривалого часу.

Ухвалюючи постанову про скасування рішень судів попередніх інстанцій у цивільній справі № 6-24б9цс16, суд прийшов до висновку про «презумпцію можливості та обов'язку особи знати про стан своїх майнових прав, а тому доведення факту, через який позивач не знав про порушення свого цивільного права і саме з цієї причини не звернувся за його захистом до суду, недостатньо. Позивач повинен також довести той факт, що він не міг дізнатися про порушення свого цивільного права » (Постанова Судової палати у цивільних спорах Верховного суду України від 16 листопада 2016 р.) [10]. Оскільки сплив строку договору оренди житла істотно впливає на майнові інтереси його власника, то на практиці, на нашу думку, неможливо уявити ситуацію, коли б власник міг домагатися збільшення часового проміжку для захисту своїх прав власності на житло й оспорювати правомірність застосування правила ч. 2 ст. 344 ЦК України як підстави для втрати прав на житло після спливу 18 років після завершення дії договору.

Члени сім'ї власника, за якими закон закріпляє сервітут у вигляді права на використання житла власника, можуть втратити це право на підставі ст. 405 ЦК [4]: «У разі відсутності члена сім'ї без поважних причин понад один рік, якщо інше не встановлено домовленістю між ним і власником житла або законом», тобто якщо сама особа не використовує наданий їй законом сервітут. Питання про поважність причини вирішує суд на підставі доказів, наданих йому відповідачем у позові, пред'явленому власником, про усунення перешкод у здійсненні права власності.

Існує справедлива пропозиція зробити виняток із цього правила для тих членів сім'ї власника, які є недієздатними та/або неповнолітніми особами, аж до набуття ними дієздатності у зв'язку з повноліттям/відновленням повної цивільної дієздатності, та внести відповідні зміни до ст. 405 ЦК України [11, с. 16].

Практика українських судів наголошує, що «цивільне законодавство не передбачає збереження права користування житлом за громадянами, які хоч і правомірно вселилися у спірну квартиру власника, але на час розгляду справи не є членом його сім'ї. Тому в такому разі власник повинен звертатися до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні правом власності, а не про визнання особи такою, що втратила право користування житлом.

Проте суд, захищаючи права власності громадян, усуває перешкоди у користуванні цією власністю шляхом визнання особи такою, що втратила право користування житловим приміщенням» [12]; у контексті предмета нашого дослідження це означає, що сервітут поширюється лише на дійсних членів сім'ї, а тому строк в один рік не буде застосовуватися до колишнього подружжя власника або його сина, дочки, що створили власну сім'ю, оскільки вони втратять сервітут у зв'язку з розпадом/зміною сім'ї. Крім того, положення ст. 405 ЦК України не можуть застосовуватися до колишніх членів сім'ї власника, якщо вони самі є співвласниками спірного житла.

Орендар (наймач у договорі оренди житла, що належить до приватного житлового фонду) може втратити право на користування житлом за рішенням суду з ініціативи наймодавця у разі, якщо сам орендар не вніс плату за договором оренди за 6 місяців або більш ніж удвічі за короткострокового найму (ст. 825 ЦК України [4]). На практиці, якщо у розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховуючи поважні причини виникнення заборгованості щодо оплати житла.

Складно погодитися з думкою І.В. Міщенко про необґрунтованість запровадження законодавцем судового порядку для надання власнику можливості виселити наймача у разі невнесення ним плати за житло [13, с. 4]. Роль суду тут полягає в охороні права на житло наймача і розумному обмеженні сваволі власника, тому наявний порядок видається цілком логічним.

Цивільний кодекс України [4] у ст. 816 визначає поняття та права осіб, які постійно проживають разом із наймачем в орендованому житлі. На відміну від раніше розглянутого випадку, коли особа проживає у квартирі власника як дійсний член її сім'ї, у відносинах, що випливають із договору найму (оренди) житла, приналежність співмешканців наймача до членів його сім'ї юридично не важлива; особою в розумінні ст. 816 ЦК України може бути будь-яка фізична особа, зокрема неповнолітні та недієздатні особи. Вимога про включення переліку осіб, які будуть постійно проживати з наймачем, до договору означає можливість для майбутнього наймодавця оцінити всі ризики, із цим пов'язані.

Оскільки згадані особи повинні бути вказані у договорі та набувають рівних із наймачем прав і обов'язків щодо користування житлом, то фактично вони стають повноцінними учасниками договору і на них поширюються наслідки несплати наймачем орендної плати. Закон не містить прямої вказівки на те, чи вправі особи, що проживають із наймачем, сплатити цю плату самостійно, погасивши заборгованість, але, на нашу думку, треба допускати цю можливість для повнолітніх та тих неповнолітніх осіб, від 14 років, що мають самостійний заробіток, використовуючи за аналогією положення ст. 816 ч. 3 ЦК України [4]: «Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними». Варто вважати таку ситуацію належним виконанням договору, оскільки таким чином права і наймодавця, і осіб, які постійно проживають із наймачем, що випливають із їхніх цивільних інтересів у рамках договору найму житла, повною мірою будуть дотримані.

Потрібно звернути увагу, що в Цивільному кодексі України не передбачено обов'язку наймача або інших осіб, що є учасниками договору найму житла зі сторони наймача, постійно проживати у винайманому житлі. Тобто у разі потреби особи винаймати житло для періодичного тимчасового там перебування вона може укласти договір найму житла на тих самих правових засадах, що й особа, яка буде проживати у винайманому житлі постійно.

Строковість договору найму житла, що належить до приватного житлового фонду, означає безумовний обов'язок наймача й осіб, що з ним проживають, звільнити займане приміщення після закінчення строку дії договору.

Особа-наймач або член сім'ї наймача жилого приміщення, що належить до державного/громадського житлового фонду, отримує відповідне жиле приміщення у користування безстроково, укладаючи договір найму після отримання ордера, виданого на підставі рішення компетентних органів.

Особа-наймач або член сім'ї наймача як додаткову гарантію права на житло отримує право тимчасової відсутності в займаному нею приміщенні. Так, лише за заявою інших заінтересованих осіб (наймача, членів сім'ї, що проживають у спірному приміщенні, особи, яка отримала броню або наймодавця відповідно) у судовому порядку особа може бути визнана такою, що втратила право на користування жилим приміщенням, якщо вона була відсутньою у цьому приміщенні понад 6 місяців без поважних причин (ст. 71 ЖК УРСР [5]).

Варто зауважити, що до членів сім'ї наймача в контексті норм ЖК УРСР можуть зараховуватися особи, що не мають сім'ї з наймачем у розумінні Сімейного кодексу України. Особи можуть бути визнані членами сім'ї наймача з урахуванням конкретних обставин: якщо вони ведуть спільне господарство (загальні витрати), надають взаємну допомогу, а також наявні інші обставини, які свідчать про існування родинних стосунків.

Житлові права фізичної особи захищаються в ЖК УРСР шляхом встановлення переліку поважних причин, за яких жиле приміщення зберігається за особою на весь період відсутності цієї особи (ч. 3 п. 1-7 ст. 71 ЖК УРСР [5]), а з моменту вичерпання поважної причини ще 6 місяців. Перелік причин зазнавав неодноразових уточнень порівняно з первісною редакцією ст. 71 ЖК УРСР, тому сьогодні виглядає цілком сучасним; норма ст. 71 ЖК УРСР [5] наголошує на можливості додаткового встановлення поважних причин у законодавстві України.

Розглядаючи спір, суд зобов'язаний з'ясовувати причини відсутності особи у жилому приміщенні та надавати оцінку із приводу їх важливості. На практиці до поважних причин відсутності відповідача у спірному жилому приміщенні суди традиційно відносять проживання відповідача в осіб, які потребують догляду, неможливість проживання внаслідок неправомірної поведінки інших членів сім'ї.

Окремою категорією суб'єктів, чиє право на житло може бути визнане втраченим за наявності тих самих підстав, що і членів сім'ї наймача, є мешканці гуртожитку. Прийнятий у 2008 р. Закон України «Про забезпечення реалізації житлових прав мешканців гуртожитків» [14] запровадив поділ гуртожитків на дві категорії: ті, житлові приміщення у яких підлягають приватизації, та ті, які призначені для тимчасового проживання. Оскільки на гуртожитки, що підлягають приватизації, поширюється правовий режим жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду, то до їх мешканців у разі їх відсутності більше 6 місяців без поважних причин за позовом керівної організації суд може застосувати положення ст. ст. 71, 72 ЖК УРСР [5].

Як зазначає Вищий спеціалізований суд у Листі від 1 серпня 2013 р., «щодо мешканців інших гуртожитків, то такі гуртожитки призначені для тимчасового проживання осіб, тому на мешканців цих гуртожитків правила статей 71,72 ЖК УРСР не поширюються » [8].

Висновки

Норми чинного законодавства сьогодні передбачають принаймні чотири способи на законних підставах визнати особу такою, що втратила право на житло як об'єкт її права власності або права користування. Основною практичною проблемою є правильна кваліфікація учасниками цивільного процесу і судом відносин, у рамках яких постає питання про припинення права власності/користування особою житлом, і вибору належних норм законодавства, оскільки строк (різний за тривалістю у кожному із цих чотирьох способів), що застосовується в конкретному випадку, залежить від первісного статусу особи щодо житла як майна (власник, орендар) та від правового режиму самого житла і форми його власності.

Вирішення питання про строк, як бачимо, неможливе без розкриття змісту правової категорії «поважні причини відсутності». Цивільний кодекс не надає примірного переліку поважних причин, залишаючи вирішення цього питання на розгляд суду. Тим часом у зв'язку з об'єктивними реаліями сьогодення, підтримуючи наявну в літературі пропозицію щодо надання додаткових гарантій збереження права на користування житлом неповнолітнім і недієздатним шляхом формування приблизного переліку поважних причин у тексті норми 406 ЦК України [4], вважаємо необхідним надати аналогічні гарантії також особам із числа військовослужбовців і працівників силових структур, якщо вони вибувають із місця постійного проживання/несення служби до зони проведення антитерористичної операції, прилеглих до неї територій для виконання особливих завдань, перебувають на лікуванні чи реабілітації, і вважати причину відсутності таких осіб у житлі поважною на весь період існування відповідних обставин.