Формування земельної ділянки розпочинається з отримання зацікавленою особою - громадянином чи юридичною особою, яка має намір набути у власність чи користування земельну ділянку, що ще не сформована, - дозволу на її формування від того органу влади, який має право надавати земельні ділянки у власність чи користування для певного цільового використання, - дозволу на розробку проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.

Після отримання такого дозволу зацікавлена особа має укласти з землевпорядною організацією, тобто, організацією яка має ліцензію на проведення топографо-геодезичних робіт та ліцензію на виконання землевпорядних і земле оціночних робіт), договір на підготовку відповідного проекту землеустрою.

Наступним етапом формування земельної ділянки є погодження проекту землеустрою державою в особі відповідних органів виконавчоївлади районного рівня. До недавнього часу розробники проектів землеустрою мали відвідувати п`ять таких органів районного рівня та отримати від них погодження проекту землеустрою, зокрема: районні (міські) органи земельних ресурсів, містобудування та архітектури, природоохоронний та санітарно-епідеміологічний орган та орган охорони культурної спадщини. В кінці 2009 р. процедура такого погодження була вдосконалена. Змінами, внесеними до Земельного кодексу України Законом України від 5 листопада 2009 р. № 1702- VI, Кодекс був доповнений статтею 1861, якою передбачене створення у кожному районі та місті (крім міст районного підпорядкування) постійно діючої Комісії з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою. У своїй роботі Комісія керується нормами Земельного кодексу України, інших нормативно-правових актів, а також Типовим положенням про комісію з розгляду питань, пов`язаних з погодженням документації із землеустрою, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 23 грудня 2009 р. № 1420 «Деякі питання реалізації статті 1861 Земельного кодексу України».

До повноважень такої Комісії віднесено забезпечення погодження документації із землеустрою відповідними органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування за принципом «єдиного вікна». З цією метою до складу Комісії входять уповноважені представники районного (міського) органу земельних ресурсів, містобудування та архітектури, природоохоронного та санітарно-епідеміологічного органу, органу охорони культурної спадщини. У разі погодження проектів землеустрою, що розробляються з метою вилучення, надання, зміни цільового призначення земель лісогосподарського призначення, водного фонду, земельних ділянок для цілей, пов'язаних із розробкою корисних копалин, до складу Комісії залучається відповідно представник територіальних органів лісового господарства, водного господарства, державного гірничого нагляду.

Комісія здійснює свою діяльність у формі засідань, що проводяться не рідше одного разу на тиждень. Результати роботи Комісії оформлюються висновком, який підписується всіма її членами та скріплюється печатками органів, представники яких входять до її складу. Підставою відмови у погодженні документації із землеустрою може бути невідповідність її положень вимогам законів та прийнятих відповідно до них нормативно-правових актів. Погодження документації із землеустрою та підготовка висновків із викладом зауважень до неї здійснюються безоплатно. Документація із землеустрою, погоджена Комісією, вважається такою, що погоджена органами, представники яких входять до її складу.

Однак, у ряді випадків порушується визначений законодавством порядок роботи Комісії з розгляду питань, пов'язаних з погодженнямдокументації із землеустрою призвело не до поліпшення, що призводить до погіршення ситуації з розгляду та погодження проектів землеустрою. Так, відповідно до постанови Кабінету Міністрів України «Деякі питання реалізації статті 1861 Земельного кодексу України», висновок Комісії являє собою один документ, на якому ставлять підписи представники вищезазначених органів влади районного (міського) рівня. Однак, у деяких районах представники цих органів влади не збираються раз на тиждень у одному місці, а продовжують працювати на своїх робочих місцях у відповідних органах влади. Тому замовник чи розробник землевпорядної документації змушені «відвідувати» таких посадовців не в одному місці - місці роботи вищезазначеної Комісії - а в п'яти різних місцях. Однак, оскільки висновок готується як один документ, то замовник чи розробник землевпорядної документації звертаються до посадовців відповідних органів влади по черзі: спочатку до одного, а потім до іншого. В таких випадках не тільки не забезпечується відповідність роботи Комісії з розгляду питань, пов'язаних з погодженням документації із землеустрою принципу «єдиного вікна», а фактично у п'ять разів збільшується час на погодження землевпорядної документації цієї Комісією. Адже до її створення замовник чи розробник землевпорядної документації міг подавати таку документацію на погодження до кожного з п'ятірки органів влади одночасно, а не по черзі.

Такі випадки свідчать про грубе порушення посадовими особами органів влади чинного законодавства. Тому при їх виявленні зацікавлені особи повинні звернутися до голови відповідної райдержадміністрації для їх усунення.

1.2 Особливості оформлення прав на земельні ділянки після 1 січня 2013 р

1 січня 2013 року є датою, з якою пов'язується кардинальне реформування в Україні практики оформлення прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно. Саме в цей день набувають чинності два законодавчі акти, якими запроваджують істотні нововведення у правове регулювання відносин щодо земельної та неземельної нерухомості. Мова йде про Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та Закон України «Про держаний земельний кадастр». Суть нововведень полягає у тому, що якщо до 1 січня 2013 р. в Україні формування земельних ділянок та оформлення прав на них здійснюється шляхом ведення одного реєстру - Державного реєстру земель, - який веде Державне агентство земельних ресурсів України та його територіальні органи, то після 1 січня 2013 р. формування земельних ділянок фіксуватиметься в Державному земельному кадастрі, а оформлення прав на земельні ділянки - у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Згідно з ст. 1 Закону «Про державний земельний кадастр», він являє собою єдину державну геоінформаційну систему відомостей про землі, розташовані в межах державного кордону України, їх цільове призначення, обмеження у їх використанні, а також дані про кількісну і якісну характеристику земель, їх оцінку, про розподіл земель між власниками і користувачами. Відповідно державна реєстрація земельної ділянки являтиме собою внесення до Державного земельного кадастру передбачених цим Законом відомостей про формування земельної ділянки та присвоєння їй кадастрового номера.

Слід відмітити, що одночасно з введенням в дію Закону «Про державний земельний кадастр» Земельний кодекс України буде доповнений новою статтею 791 (Формування земельної ділянки як об'єкта цивільних прав), якою вперше на законодавчому рівні буде визначене поняття формування земельної ділянки.

Згідно з цією статтею, формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав. Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.

Статтею 791 Земельного кодексу України також визначаються випадки, коли має відбуватися формування земельних ділянок. Так, формування земельних ділянок здійснюється:

1) у порядку відведення земельних ділянок із земель державної та комунальної власності;

2) шляхом поділу чи об'єднання раніше сформованих земельних ділянок;

3) шляхом визначення меж земельних ділянок державної чи комунальної власності, яке здійснюється у процесі розмежування земель державної та комунальної власності.

За загальним правилом, формування земельних ділянок здійснюватиметься за проектами землеустрою щодо відведення земельних ділянок. Однак, при поділу та об'єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення їх формування за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок. А якщо земельна ділянка була сформована до її державної реєстрації, то винесення в натуру (на місцевість) її меж здійснюється за документацією із землеустрою, яка стала підставою для її формування.

Згідно з ст. 791 Земельного кодексу України, земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера. Крім того, всі сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі.

Слід також відмітити, що законодавець, враховуючи факт передачі до 2004 р. громадянам та юридичним особам України земельних ділянок у власність без проведення належної прив`язки земельних ділянок до пунктів національної геодезичної мережі, включив у зазначену статтю положення, які дозволяють змінювати конфігурацію таких земельних ділянок без проведення їх формування. Так, згідно з п. 12 ст. 791 Земельного кодексу України, межі суміжних земельних ділянок приватної власності можуть бути змінені їх власниками без формування нових земельних ділянок за проектами землеустрою із впорядкування існуючих землеволодінь. А в пункті 8 цієї статті встановлено, що у разі встановлення (відновлення) меж земельних ділянок за їх фактичним використанням у зв'язку з неможливістю виявлення дійсних меж, формування нових земельних ділянок не здійснюється, а зміни до відомостей про межі земельних ділянок вносяться до Державного земельного кадастру. По суті наведені положення дають право власникам суміжних земельних ділянок, отриманим у власність до 2004 р., ініціювати уточнення ліній проходження меж таких ділянок без проведення їх нового формування, у спрощеному порядку - на підставі проектів землеустрою із впорядкування існуючих землеволодінь відповідно до ст. 51 Закону України «Про землеустрій».

Однак, проведення державної реєстрації земельної ділянки у Державному земельному кадастрі не надає ділянці юридичної властивості обігоздатності, тобто, властивості бути об`єктом цивільних прав (права власності, оренди тощо). Як встановлено у ст. 791 Земельного кодексу України, земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування та державної реєстрації права власності на неї. Тобто, земельна ділянка може бути об`єктом цивільних правочинів лише після внесення відомостей про неї до двох інформаційних баз даних - Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Причому, державна реєстрація речових прав на земельні ділянки може здійснюватися після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі.

Важливою особливості оформлення прав на земельні ділянки після 1 січня 2013 р. є також встановлення нового порядку оформлення земельних прав. Якщо згідно з чинною редакцією ст. 126 Земельного кодексу України, право власності на земельну ділянку посвідчується державним актом, а також цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою, або свідоцтвом про право на спадщину ( у випадку спадкування ділянки), то з 1 січня 2013 р. стаття 126 Кодексу діятиме у такій редакції: Право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».