Частина 3 ст.812 ЦК України встановлює, що наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Це правило ґрунтується на положенні ст.186 ЦК про спільне призначення головної речі і її приналежності [3,277-278].

До майна, що обслуговує будинок, належать приміщення загального користування або допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку: під'їзд, сходові клітини, вестібюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, а також механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередені квартири, будинку тощо [3,593].

Право користування вказаним майном у наймачів квартир і власників інших квартир у багатоквартирному житловому будинку є рівним.

Договір найму житла є оплатним. Розмір і порядок оплати може встановлюватися як домовленістю сторін (у приватному житловому фонді), так і в централізованому порядку органами державної влади або органами місцевого самоврядування (в державному, комунальному та громадському житлових фондах).

Договір найму житла є консенсуальним. Він вважається укладеним з моменту досягнення сторонами згоди за всіма істотними умовами. Волевиявлення сторін має бути виражене в письмовій формі.

Необхідно звернути увагу на те, що залежно від належності предмета договору до певного виду житлового фонду існують деякі особливості в порядку укладення договору, в обсязі прав та обов'язків наймача, в порядку і наслідках припинення договору.

І залежно від цього можна виділити особливості та відмінності, які притаманні договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів та договору найму житлового приміщення у приватному житловому фонді.

Договір найму житлового приміщення у приватному житловому фонді спрямований на передачу житла у тимчасове користування і тому, як правило, укладається на визначений строк. У ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором, а якщо в договорі передбачено, що він не визначений, договір вважається таким, що укладений на п'ять років [4,401].

Договір найму житлового приміщення в державному, комунальному і громадському житлових фондах спрямований на передачу житла в постійне користування і по суті є довічним.

Однією з основних особливостей договору найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів є те, що законодавством встановлено спеціальні умови і порядок надання житлового приміщення в користування. Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можливістю отримання житла.

Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщення за сукупності таких умов:

? досягнення, як правило, 18-річного віку;

? постійного проживання в даному населеному пункті;

? потребування поліпшення житлових умов.

Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст. 34 Житлового кодексу України (далі - Житловий кодекс або ЖК) [9,75-82]:

забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних. Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок;

проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам;

тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї;

проживання у гуртожитках;

проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо.

Громадяни беруться на облік для одержання житлових приміщень. Постановка громадянина на квартирний облік - це офіційне визнання відповідним державним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає також, що орган, який прийняв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення.

Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, житлові приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочергове одержання житлових приміщень згідно до ст.45 Житлового кодексу.

Договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер.

Отже, на мій погляд, варто укладати висновку, що підставою виникнення права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися до певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, вказаного в ордері житлового приміщення.

Наступною особливістю договору найму житлового приміщення в державному, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в договорі, характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором.

Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. №939 наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове приміщення тощо.

Таким чином, як мною вище вказувалося в справжній курсовій роботі, предметом договору найму житла можуть бути примішення, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина, а істотними умовами договору є умови про предмет та плату.

Крім того, примішення має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Є певні особливості й у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок.

Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять "окрема квартира" та "інше ізольоване житлове приміщення".

Проаналізувавши поняття термінів, які визначив Державний комітет України з житлово-комунального господарства для розв'язання спірних питань у сфері приватизації та утримання житла слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для постійного проживання однієї сім'ї і містить обладнані житлові та підсобні приміщення та має окремий вихід.

Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживання однієї або кількох сімей.

Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупністю таких ознак:

відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян;

прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції;

реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку.

Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам.

Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо).

Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоустрій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів.

У ч.2 ст.63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо).

Розмір житлового приміщення, передбачений Житловим кодексом, не повинен перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті.

Житлове приміщення надається наймачеві та членам його сім'ї для проживання в ньому; якщо ці особи (чи хтось один із них) не проживають у даному приміщенні, то вони втрачають право на нього. За ст.107 та ч.2 ст.167 Житлового кодексу в разі виїзду наймача чи членів його сім'ї на інше постійне місце проживання право на користування цим житловим приміщенням вони втрачають з моменту виїзду [9,268,461].

2. Договір оренди житла з викупом та істотні умови договору

Договір оренди житла з викупом є новелою в сучасному цивільному законодавстві, поява якого обумовлена необхідністю подолання кризових явищ у житловій сфері. Він має стати ефективним правовим засобом, що забезпечує підвищення платоспроможності населення та надання реальної можливості отримання ним житла за рахунок власних коштів.

Правове регулювання вищезазначеного договору здійснюється перш за все нормами гл. 59 ЦК (статтями 810-1, 811, 813-820, 823, абз. 4 частини 1 та частиною 2 статті 825, статтями 826, 1232-1), окрім того - окремими положеннями Закону України від 25 грудня 2008 р. "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва"1 (далі - Закон), Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 2009 р. №274[262] (далі - Порядок), та Примірним договором оренди житла з викупом, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня 2009 р. №252 (далі - Примірний договір).

Частина 1 ст. 810-1 ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди) житла. Будь-який договір виділяється у самостійний вид, якщо він вимагає спеціального правового врегулювання.

Складна конструкція договору оренди житла з викупом, що містить в собі елементи різних за типом договірних моделей (найму (оренди) та купівлі-продажу житла), стає тією специфічною ознакою, яка суттєво впливає на необхідність особливого регулювання цього договору.

З огляду на це, на мою думку, вважається непослідовною позиція законодавця, коли він відводить договору оренди житла з викупом лише спеціальну статтю (ст. 810-1), а не окремий параграф гл. 59 ЦК. Таким чином, на мій погляд, порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожен тип договірного зобов'язання виділяється в окрему главу і кожен вид цього типу, у свою чергу, в окремий параграф цієї глави.

За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендарю (ч. 2 ст. 810-1 ЦК).