Виходячи з визначення цього договору, він опосередковує передачу житла у користування, проте, оскільки за умови повної сплати орендних платежів житло переходить у власність орендарю, його слід вважати й однією з підстав набуття права власності на житло.

Договір оренди житла з викупом є двостороннім та оплатним.

У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає, а не зобов'язується передати другій стороні житло.

Безумовно, така конструкція може існувати лише тоді, коли житло на момент укладення договору вже є власністю підприємства-орендодавця і може бути передано особі-орендарю.

Водночас ч. 3 ст. 810-1 ЦК по суті закріплює іншу конструкцію договору, відповідно до якої підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою - орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі.

У цьому випадку передача житла на момент укладення договору неможлива, оскільки воно ще не придбане підприємством-орендодавцем.

Саме тому за такою конструкцією договір є консенсуальним.

Таким чином, аналіз частин 2 та 3 ст. 810-1 ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з викупом може бути як реальним, так й консенсуальним. Проте очевидно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.

Сторонами у договорі оренди житла з викупом є підприємство-орендодавець (далі - орендодавець) та особа-орендар (далі - орендар). Отже, орендодавцем може бути лише юридична особа - суб'єкт підприємницької діяльності, оскільки він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла безпосередньо з метою подальшої передачі його у довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу).

Орендодавець є власником житла і здійснює розпорядження ним до його повного викупу орендарем (ч. 3 ст. 810-1 ЦК). Орендарем, навпаки, може бути тільки фізична особа, яка шляхом укладення відповідного договору задовольняє свою житлову потребу.

Орендар володіє і користується житлом, отриманим в оренду, а після сплати орендних платежів у повному обсязі набуває право власності на таке житло.

Предмет договору оренди не має будь-яких особливостей у порівнянні з предметом договору найму житла. Це може бути квартира або її частина, житловий будинок або його частина, що призначаються та придатні для постійного проживання в них (п. 3 Порядку).

Слід тільки зазначити, що оскільки договір оренди житла з викупом є однією з форм задоволення житлової потреби людини у межах ринкових відносин, законодавець не встановлює будь-яких обмежень щодо вартості житла, його розміру тощо.

Договір оренди житла з викупом укладається на довготривалий (до 30 років) строк, який визначається за домовленістю сторін. Ураховуючи високу вартість житла, законодавець надає орендарю можливість сплатити платежі на викуп житла протягом тривалого часу.

Згідно з ч. 2 та ч. 3 ст. 811 ЦК договір оренди житла з викупом має письмову форму та підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у порядку, визначеному законом.

Отже, відповідно до загальних вимог ч. 3 ст. 640 ЦК такий договір є укладеним лише з моменту його державної реєстрації. Реєстрація договору здійснюється нотаріусами шляхом внесення запису в Державний реєстр договорів одночасно з нотаріальним посвідченням договору.

Договір оренди житла з викупом укладається відповідно до Примірного договору [13, 34], який затверджується Мінрегіонбудом і в якому зазначаються:

найменування сторін;

характеристика житла, що передається в оренду;

строк, на який укладається договір;

розмір, порядок формування, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду;

підстави дострокового розірвання договору;

порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання договору;

формування резерву непередбачених витрат, пов'язаних з обслуговуванням зобов'язань орендаря;

зобов'язання сторін;

відповідальність сторін.

3. Права наймача житла

Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572 [8,31].

Наймач зобов'язаний виконувати правила користування житловими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо.

У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить докладно викладено нижче.

Згідно з ч.4 ст.61 Житлового кодексу України умови договору найму житлового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму житлового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними.

Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до уваги.

Але бувають випадки, коли наймач чи члени його сім'ї за тих чи інших обставин тимчасово не проживають у даному приміщенні. Істотною гарантією житлових прав громадян у цих випадках є статті 71 та 163 Житлового кодексу, які передбачають можливість збереження житлового приміщення за тимчасово відсутнім.

Тимчасово відсутнім слід вважати громадянина, який певний період часу не проживає в найманому ним приміщенні, але не втратив інтерес до використання цього приміщення з метою постійного проживання.

За загальним правилом, у разі тимчасової відсутності наймача чи членів його сім'ї за цими особами зберігається житлове приміщення протягом шести місяців без будь-яких формально-зобов'язальних дій з їх боку.

Якщо вони були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк може бути продовжений наймодавцем, а у випадку спору - судом.

У деяких випадках, спеціально обумовлених ст.71 Житлового кодексу, за наймачем та членами його сім'ї право на житлове приміщення зберігається і на триваліші строки (призов на строкову військову службу або направлення на альтернативну службу, тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи; виїзд у зв'язку з навчанням; перебування дітей у державних дитячих закладах тощо).

Якщо наймач або члени його сім'ї не проживали у певному житловому приміщенні понад встановлені строки, то згідно зі ст.72 Житлового кодексу вони можуть бути визнані такими, що втратили право на користування житловим приміщенням.

Таке визнання здійснюється у судовому порядку за позовом наймодавця, наймача або членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї).

Звідси можна зробити висновок, що внаслідок відсутності особи понад встановлені в ст.71 Житлового кодексу строки вона автоматично не втрачає права користування спірним житловим приміщенням, а може бути визначена такою лише за рішенням суду.

Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов'язків, що випливають з договору найму житлового приміщення, зокрема вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати приміщення тощо. Ці самі обов'язки покладаються і на членів сім'ї тимчасово відсутнього наймача, які залишаються в житловому приміщенні.

Право на обмін житлового приміщення є одним із суб'єктивних прав наймача і включає в себе елементи розпорядчих повноважень. Потреба у його здійсненні виникає у наймача з різних причин, зокрема у зв'язку з реєстрацією шлюбу чи його розірванням, об'єднанням з батьками в одну сім'ю, наближенням місця проживання до місця роботи.

Обмін житловими приміщеннями за своєю юридичною категорією та згідно з чинним житловим законодавством є своєрідним перерозподілом житлових приміщень.

Право наймача на обмін житлового приміщення та порядок обміну встановлюються і регулюються статтями 79-89 та 164 Житлового кодексу і Правилами обміну житлових приміщень, затвердженими постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. №31 [8,61].

Учасниками обміну можуть бути наймачі державного, громадського та приватного житлових фондів.

Правом на обмін користуються лише наймач та члени його сім'ї, що проживають разом з ним. Такого права не мають піднаймачі та тимчасові мешканці. Обмін допускається лише за наявності письмової згоди всіх членів сім'ї, що проживають спільно, включаючи й тимчасово відсутніх. За неповнолітніх членів сім'ї свою згоду в письмовій формі висловлюють батьки, опікуни чи піклувальники.

Предметом обміну може бути як ізольована квартира чи інше ізольоване житлове приміщення, так, за певних умов, і частина житлового приміщення.

Коли між членами сім'ї наймача (чи колишніми членами сім'ї) не досягнуто згоди про обмін, кожний з них має право вимагати в судовому порядку примусового обміну приміщення, яке вони займають, на приміщення у різних будинках (квартирах).

Стаття 81 Житлового кодексу передбачає можливість обміну частини житлового приміщення. Наймач або член його сім'ї має право провести обмін житлової площі, що припадає на нього, в тому числі суміжної кімнати або частини кімнати з наймачем іншого житлового приміщення, але за тієї умови, що особа, яка переїздить у порядку обміну, є членом сім'ї тих, хто залишився проживати у цьому приміщенні.

Так, якщо у двокімнатній квартирі проживає подружжя з дорослим сином, а окремо в однокімнатній квартирі - мати наймача, то природно, що в результаті обміну старенька мати перебирається до сина та невістки, а син цього подружжя займає однокімнатну квартиру.

Відмова наймодавця в дозволі на обмін може мати місце лише з підстав, зазначених у законі. Стаття 86 Житлового кодексу передбачає підстави, за яких не допускається обмін, зокрема, коли до наймача пред'явлено позов про розірвання чи зміну договору найму, якщо обмін має фіктивний характер, якщо житлове приміщення є службовим або знаходиться у гуртожитку. договір оренда житло викуп

Відмова наймодавця в обміні може бути оскаржена в судовому порядку.

Угода про обмін житловими приміщеннями в державному, та громадському житлових фондах набирає чинності з моменту одержання сторонами обмінних ордерів і вважається виконаною з моменту переселення наймачів в обмінювані житлові приміщення. У приватному житловому фонді така угода набуває чинності з моменту досягнення згоди про обмін між наймачами та їх членами сім'ї і власниками обмінюваного житла. Відмову власника житлового приміщення у згоді на обмін не може бути оскаржено в судовому порядку.

Як правило, у зв'язку з капітальним ремонтом громадянам надається інше житлове приміщення. Відповідно до ст.101 Житлового кодексу наймодавець має право в судовому порядку вимагати переселення наймача та членів його сім'ї в інше житлове приміщення на час капітального ремонту будинку, якщо наймач відмовляється переселитися добровільно.

Необхідність виселення виникає тоді, коли без звільнення житлових приміщень неможливо провести передбачені проектом ремонтні роботи.

Розмір надаваного тимчасового житлового приміщення не визначається законом.

Переселення наймача на час капітального ремонту не припиняє договору найму житлового приміщення, так як квартирну плату він вносить за те приміщення, що надане йому на час капітального ремонту.

Відповідно до ч.3 ст.101 Житлового кодексу по закінченні капітального ремонту наймач повертається в житлове приміщення, яке займав раніше, а якщо наймодавець заселить це приміщення іншими особами, то наймач має право в судовому порядку вимагати виселення цих осіб.