Договір найму (оренди) житла

Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду, але законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача тільки після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для давання такої згоди. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як у письмовій, так і в усній формі.

Частина 3 статті 815 ЦК зобов'язує наймача своєчасно вносити плату за житло. Під своєчасним внесенням плати слід розуміти виконання умов договору найму щодо строку внесення плати.

Крім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та інші.

Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними.

Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду.

Ч.4 ст. 816 ЦК надає наймачеві і особам, які постійно проживають разом з ним, право домовитись про порядок користування житлом. Форма такої домовленості законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, можуть встановити порядок користування жилими приміщеннями. У разі спору з цього питання порядок користування житлом між названими особами встановлюється за рішенням суду.

При розгляді таких справ суд має перевірити чи був раніше встановлений між сторонами по справі порядок користування жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був встановлений (цей факт може бути встановлений будь-якими доказами), і він відповідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом із ним, суд виносить рішення про встановлення саме такого порядку [12, 248].

Ч.1 ст. 817 ЦК встановлює право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, (а ці особи відповідно до ст. 816 ЦК набувають рівних із ним прав та обов'язків щодо користування житлом) за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. У законі відсутні вимоги щодо належної форми досягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом із ним та з наймодавцем. Уявляється, що мова йде про зміну умов договору найму житла.

Тому, на мій погляд, згода наймодавця має бути висловлена у письмі, виходячи з вимог ст. 811 ЦК та ст. ст. 651, 652 ЦК. Згода наймодавця - юридичної особи має відповідати вимогам статутних документів. Відмова наймодавця в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду, хоча законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача та осіб, які постійно проживають разом із ним, тільки після отримання згоди власника.

Це правило поширюється і в разі недосягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним. Частина 1 ст. 161 ЖК передбачає, що на вселення до батьків, які є наймачами житла, їхніх неповнолітніх дітей згоди наймодавця не потрібно. У ЦК такий виняток із правила відсутній,

Правила, встановлені ст. 816 ЦК щодо відповідальності наймача за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним, та щодо форми домовленості про встановлення порядку користування житлом, поширюються на відносини між наймачем, іншими мешканцями і особами, які вселилися у житло, відповідно до частини першої цієї статті.

Згідно чинного ЦК у договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживають разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору встановлюється за рішенням суду.

Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним.

Більш детально ці питання врегульовані у Житловому кодексі.

Одним із прав, що належать лише наймачам житла в державному та комунальному житлових фондах, є придбання займаних ними житлових приміщень у приватну власність. Згідно зі ст. 65 Житлового кодексу наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Придбання займаних житлових приміщень здійснюється шляхом приватизації.

Під приватизацією слід розуміти відчуження квартир (будинків), кімнат у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв тощо) державного житлового фонду на користь громадян України.