Актуальність теми дослідження зумовлена великим значенням для стабільного функціонування економіки країни і підвищення добробуту населення належного цивільно-правового регулювання відносин у сфері укладення і дії договорів найму (оренди) нерухомого майна. З часу проголошення Україною незалежності пріоритетним напрямком її державної економічної політики стали відносини оренди. Детальніше: https://licenzia.org.ua/litsenzirovanie/

Це, зокрема, визначали: Постанова Верховної Ради України "Про Концепцію роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду" від 31.10.1991 р., Концепція державної житлової політики, схвалена Постановою Верховної Ради України від 30.06.1995 р., Указ Президента України від 3.12.1999 р. "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки", Указ Президента України "Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001‑2005 роки" від 30.05.2001 р.

Становленню системи нормативно-правових актів у сфері регулювання договорів найму (оренди) нерухомого майна сприяло прийняття Законів України "Про оренду державного та комунального майна", "Про оренду землі", Цивільного, Земельного та Господарського кодексів України.

Та, незважаючи на значну увагу держави до відносин оренди та реформ у земельній, житловій, підприємницькій сферах і прийняття нормативно-правових актів, спрямованих на заснування та упорядкування відносин найму (оренди) нерухомого майна, сучасне цивільне законодавство в сфері регулювання орендних відносин характеризується суперечливістю й нестабільністю. Відтак це негативно впливає на розвиток економічних відносин з використанням договорів найму (оренди) нерухомого майна, зумовлює правопорушення й спори між учасниками цих договорів.

Обраний напрям дослідження є актуальним ще й тому, що на сьогодні у вітчизняній юридичній доктрині проблемні питання практичної діяльності та законодавства щодо договорів найму (оренди) нерухомого майна не одержали достатньої наукової оцінки та відповідних рекомендацій щодо їх вирішення. На сьогодні дослідження договорів найму (оренди) провадилися головним чином за строго галузевим принципом. Серед вітчизняних дисертаційних досліджень, що провадилися останнім часом в Україні в галузі земельного та аграрного права, слід назвати роботи Н.В. Ільницької "Оренда земель сільськогосподарського призначення: правові аспекти" (2001 р.), О.В. Глотової "Правове регулювання угод із земельними ділянками в Україні" (2004 р.) та В.Г. Брунь "Договір оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення" (2003 р.), цивільного права - В.Я. Бондаря "Договір найму житла" (2001 р.), М.В. Мороза "Правові питання оренди майна державних підприємств" (2000 р.) і В.В. Мусієнка "Цивільно-правові аспекти договору оренди державного та комунального майна" (2003 р.). Проте ці роботи обмежувалися рамками дослідження окремих видів нерухомого майна - земельних ділянок, цілісних майнових комплексів державних та комунальних підприємств, соціального житла і були проведені до набрання чинності Цивільним та Господарським кодексами. Все вищеозначене диктує необхідність комплексного дослідження договорів найму (оренди) нерухомості.

Теоретичною базою дисертаційного дослідження та сформульованих висновків стали праці дореволюційних вчених Ю.С. Гамбарова, І.О. Покровського, Г.Ф. Шершенєвича, а також праці сучасних вітчизняних та зарубіжних вчених - М.І. Брагінського, С.М. Братуся, Д.В. Бобрової, Т.П. Базової, В.Я. Бондаря, В.В. Вітрянського, М.В. Венецької, О.В. Дзери, О.С. Іоффе, В.М. Коссака, Є.В. Козаченка, О.А. Красавчикова , П.В. Крашеніннікова, Н.С. Кузнєцової, І.М. Кучеренко, В.В. Луця, В.С. Мартем'янова, М.В. Мороза, О.О. Погрібного, Н.О. Саніахметової, В.І. Семчика, І.В. Спасибо-Фатєєвої, Н.І. Титової, Є.О. Харитонова, Я.М. Шевченко, В.С. Щербини та інших фахівців з питань цивільного, аграрного та господарського права.

Зв'язок роботи з науковими програмами, планами, темами. Тема дисертаційного дослідження виконана згідно з планом науково-дослідної роботи економіко-правового факультету Одеського національного університету ім.І.І.Мечникова "Правове забезпечення підприємницької діяльності в Україні" (державний реєстраційний номер 0101U008293).

Мета і задачі дослідження. Метою роботи є аналіз цивільно-правових проблем договорів найму (оренди) нерухомого майна в цивільному законодавстві України та практики його застосування, а також обґрунтування пропозицій, спрямованих на вдосконалення правового регулювання відносин, пов'язаних з укладенням, виконанням та припиненням договорів найму (оренди) окремих видів нерухомого майна.

Для досягнення зазначеної мети були поставлені такі основні задачі: визначити види об'єктів договорів найму (оренди) нерухомого майна та встановити їх особливості; визначити поняття будівель та капітальних споруд, встановити їх характерні ознаки; дослідити особливості укладення, виконання та припинення договорів найму (оренди) підприємства як єдиного майнового комплексу; визначити особливості правового регулювання договорів найму (оренди) цілісних майнових комплексів державних та комунальних підприємств та визначити співвідношення норм Закону "Про оренду державного та комунального майна" і ЦК та ГК; обґрунтувати пропозиції щодо удосконалення цивільного законодавства, що регулює відносини договору найму (оренди).

Об'єктом дослідження є суспільні відносини, що виникають у процесі укладення, виконання та припинення договорів найму (оренди) нерухомого майна, які врегульовуються цивільним законодавством.

Предметом дослідження є система нормативно-правових актів, які регулюють укладення, виконання та припинення договорів найму (оренди) нерухомого майна та практика їх застосування, а також юридична література.

Методи дослідження. В процесі дослідження було використано загальнонаукові та спеціальні методи пізнання правових явищ. Діалектичний метод дав змогу розглянути поставлені автором проблеми регулювання договорів найму (оренди) нерухомого майна в їх розвитку та взаємозв'язку. Аналіз наукових позицій, поглядів вітчизняних та зарубіжних учених-юристів щодо правового регулювання інституту договору найму (оренди) здійснено за допомогою порівняльно-правового методу. Формально-логічний та нормативно-порівняльний методи дали змогу виявити суперечності в цивільному законодавстві в сфері регулювання укладення, виконання та припинення договорів найму (оренди) нерухомого майна і сформулювати висновки та рекомендації щодо його удосконалення. При дослідженні судової практики використані методи аналізу та узагальнень.

Наукова новизна одержаних результатів. Дисертація за обраною темою є першим в українській юридичній літературі комплексним дослідженням договорів найму (оренди) нерухомого майна, їх правового регулювання і сфери практичного застосування. У результаті дисертаційного дослідження набули подальшого розвитку дослідження правовідносин, які виникають на підставі договорів найму (оренди), удосконалено характеристику їх основних елементів, сформульовано визначення об'єктів договору найму (оренди) нерухомого майна, а також вироблено конкретні практичні пропозиції щодо удосконалення чинного законодавства в частині регулювання відносин найму (оренди) нерухомого майна. Основними результатами дисертаційної роботи, які виносяться на захист, є:

1. Висновок про необхідність закріплення в ЦК положень щодо встановлення ознак будівель та інших капітальних споруд, якими є: нерозривний зв'язок з землею; створення людьми (штучно зведені об'єкти); завершені будівництвом та можуть бути використані за призначенням.

2. Пропозиція про виключення з ЦК України умови щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договорів найму (оренди) будівель та капітальних споруд (їх частин), укладених на строк 1 рік і більше, оскільки це призводить до необґрунтованого збільшення витрат при укладенні таких договорів та ускладнення процедури укладення.

3. З метою усунення суперечності між частиною 2 ст. 796 ЦК України, яка надає наймачеві право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець, що у випадку, якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, та ч. 1 цієї ж статті, яка надає право наймачу будівлі або споруди (їх частини) користуватись земельною ділянкою лише в розмірі, необхідному для досягнення мети найму, обґрунтовується пропозиція внесення змін до ч. 2 ст. 796 ЦК України, якими закріпити право наймача на користування земельною ділянкою в обсязі, необхідному для досягнення мети оренди, коли розмір земельної ділянки у договорі не визначений.

4. Обґрунтовано доцільність виключення зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" норми про те, що в разі відсутності в договорі оренди землі істотних умов такий договір визнається недійсним, оскільки за відсутності істотних умов договір повинен визнаватись неукладеним.

5. Аргументовано необхідність виключення із Закону України "Про плату за землю" норм, якими врегульовані відносини, пов'язані зі сплатою орендної плати, оскільки зазначені відносини врегульовані Законом "Про оренду землі".

6. Виходячи із загальних засад цивільного законодавства, а саме справедливості та розумності, внесено пропозиції про виключення з ч. 2 ст. 825 ЦК положень про право суду надавати наймачу строк для відновлення житла та відстрочення виконання рішення при розгляді справ про розірвання договору на вимогу наймодавця у випадку руйнування або псування житла наймачем, оскільки ці положення порушують принцип рівності сторін.

7. Зроблено висновок про необхідність внесення змін до ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якими встановити, що орендодавець вчиняє дії, необхідні для укладення договору (направлення у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви органу, уповноваженому управляти відповідним майном, та органу Антимонопольного комітету України матеріалів для отримання висновків про можливість оренди та інші) після закінчення терміну, встановленого законом трудовому колективу для прийняття рішення про оренду єдиного майнового комплексу або його структурного підрозділу, лише за умови, якщо трудовим колективом не прийняте рішення про оренду єдиного майнового комплексу.

8. З огляду на складність та особливість відносин, пов'язаних з орендою підприємства як єдиного майнового комплексу, обґрунтовується необхідність законодавчого врегулювання цих відносин шляхом доповнення глави 58 ЦК України "Найм (оренда)" параграфом 7 "Найм (оренда) підприємства як єдиного майнового комплексу", в якому встановити загальні правила та особливості найму (оренди) підприємства як єдиного майнового комплексу, зокрема, визначити склад та вартість майна та майнових прав, які можуть входити до складу підприємства; встановити порядок дотримання прав кредиторів юридичної особи при передачі в оренду підприємства та ін.