Дослідження договору найму (оренди) нерухомості надало змогу сформулювати в дисертації теоретичні висновки та практичні рекомендації, спрямовані на удосконалення механізму правового регулювання правовідносин, що при цьому виникають.

1. Не можна погодитись з думкою, яка висловлюється в літературі, про те, що відповідно до ЦК України договір найму (оренди) може бути як реальним так і консенсуальним, оскільки посилання у визначенні договору найму (оренди) в ЦК на те, що наймодавець "передає" або "зобов'язується передати" вказують не на момент укладення договору, а про випадки коли передача майна відбувається або в момент укладення такого договору ("передає"), або після укладення договору ("зобов'язується передати"), та оскільки ст. 766 ЦК України встановлене загальне правило щодо права наймача вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків у випадку відмови наймодавця передати річ.

2. Враховуючи, що відповідно до ст. 182 ЦК України право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації в порядку, встановленому законом, то за загальним правилом договори найму (оренди) нерухомості є формальними договорами.

3. Оскільки законодавство України встановлює спеціальні правила щодо визначення розміру плати за користування майном та можливість сторін укладати договір найму (оренди) на невизначений строк, ці умови слід відносити не до істотних умов договору найму (оренди), а до звичайних.

4. Беручи до уваги те, що відповідно до ч. 2 ст. 762 ЦК України форма оплати за користування майном встановлюється договором найму, форму плати за користування майном слід вважати істотною умовою договору, і відсутність відомостей про форму орендної плати в тексті договору є підставою для визнання договору оренди неукладеним.

5. Не можна погодитись з віднесенням ГК України до істотних умов договору найму (оренди) такої умови як порядок використання амортизаційних відрахувань, оскільки ці питання відносяться більше до сфери регулювання фінансового (податкового) права. Договір оренди (найму) є цивільним видом договорів, тому відносини, що виникають на підставі договору найму (оренди) не повинні регулюватись нормами ГК України.

6. Нерухомість є родовим об'єктом, який включає в себе такі види нерухомості: земельні ділянки, будівлі та інші капітальні споруди (їх окремі частини) та підприємство як єдиний майновий комплекс (його частину).

7. Не можна погодитись з думкою про недоцільність встановлення в законодавстві загальних правил, що стосуються правового режиму нерухомості, оскільки на сьогоднішній день в законодавстві існує ряд особливих правил, які поширюються на всі об'єкти нерухомого майна, і застосування такого підходу цілком себе виправдовує.

8. Не можна погодитись з думкою про неправильність віднесення підприємства до нерухомого майна, оскільки визнання підприємства нерухомим майном та поширення на нього загальних для нерухомості правил, найбільш відповідає інтересам учасників цивільного обороту, враховуючи особливу складність відносин, які виникають при укладені правочинів з підприємством, як єдиним майновим комплексом, що зумовлена наявністю в складі підприємства як прав вимоги, так і зобов'язань перед третіми особами.

9. На сьогоднішній день згідно з законодавством України можна виділити такі види об'єктів нерухомості: земельні ділянки, будівлі та інші капітальні споруди (їх окремі частини) та підприємство як єдиний майновий комплекс.

9. Враховуючи те, що ЦК України під об'єктом прав розуміє майно, об'єктом договору найму (оренди) слід визнати майно, яке передається у найм, а предметом договору - дії орендодавця з передачі орендарю орендованого майна та дії орендаря з прийняття та повернення по закінченні договору цього майна та сплаті орендної плати.

10. Оскільки законодавчо договір найму (оренди) земельних ділянок віднесений до видів цивільного договору найму (оренди), тому до відносин, не врегульованих спеціальними нормами, мають застосовуватись як загальні положення ЦК щодо договорів, так і спеціальні - щодо договорів найму (оренди).

11. Слід погодитись з думкою про те, що цивільним законодавством доцільно врегулювати майнові відносини, а земельним - закріпити правила про обмеження прав власників земель у сфері їх продажу, дарування, спадкування, міни тощо з огляду на необхідність подальшого збереження цільового (сільськогосподарського) призначення надзвичайно цінних грунтів. Враховуючи це, предметом регулювання цивільного законодавства слід визнати відносини, які виникають безпосередньо між сторонами договору найму (оренди) з питань істотних умов договору, передачі земельної ділянки, сплати орендної плати та припинення договору. Земельним законодавством повинні встановлюватись особливі умови надання у найм (оренду) земельних ділянок, використання землі, збереження її стану та відповідальності за порушення цих умов, тобто визначення особливих обов'язків сторін договору щодо дотримання цих умов.

12. Положення ч. 2 ст. 15 Закону України "Про оренду землі" про те, що відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, є підставою для визнання договору недійсним, не відповідають загальній цивілістичній доктрині щодо визнання договорів недійсними, яка існувала як в ЦК УРСР так і використовується на сьогоднішній день ЦК України, відповідно до якої у разі відсутності істотних умов договору такий договір визнавався неукладеним і не міг бути визнаний недійсним. Крім цього, такою нормою Закон України "Про оренду землі" фактично встановлює різні наслідки відсутності у договорі істотних умов, визнаних такими за законом, та істотних умов, які визнаються такими за згодою сторін, оскільки у випадку недосягнення згоди з істотних умов, які визнані такими сторонами повинно застосовуватись загальне правило встановлене цивільним законодавством, і такий договір вважається неукладеним. Враховуючи це, з ст. 15 Закону України "Про оренду землі" необхідно виключити положення про те, що у випадку відсутності в договорі оренди землі істотних умов такий договір визнається недійсним.

13. Виходячи з принципу свободи договору, недоцільно встановлювати загальне правило про врахування індексів інфляції при обчислені орендної плати за договорами оренди земельних ділянок, які знаходяться у приватній власності. Сторонам потрібно надати право самостійно визначати порядок обчислення розміру орендної плати, а правило щодо врахування індексів інфляції залишити лише по відношенню до договорів оренди землі, яка є об'єктом державної або комунальної власності.

14. Підхід, який використовується в законодавстві України стосовно врегулювання відносин по оренді землі декількома різними законодавчими актами, призводить до невиправданого дублювання одних і тих самих норм. Зокрема це стосується врегулювання відносин, пов'язаних з визначенням орендної плати за землю в, окрім закону України "Про оренду землі", ще і в Законі України "Про плату за землю". не можна встановлювати однаковий підхід до врегулювання відносин, пов'язаних зі сплатою земельного податку та орендної плати. Зокрема є неприпустимим, з точки зору цивільного права зупинення дії норми, щодо визначення розміру орендної плати виключно в договорі оренди землі. Враховуючи це, з Закону України "Про плату за землю" необхідно виключити норми, якими регулюються відносини, пов'язані із сплатою орендної плати.

15. Враховуючи те, що договір оренди землі є видом цивільного договору найму (оренди) і на нього поширюються загальні положення про найм (оренду) ЦК України, у випадку ліквідації юридичної особи -орендодавця, договір оренди землі повинен припинятись на підставі ч. 2 ст. 781 ЦК України та цілком припустимим буде застосування до відносин сторін за договором оренди землі ст. 782 ЦК України щодо односторонньої відмови наймодавця від договору.

16. Виділення в ЦК України як окремого об'єкту цивільних прав, садиби, яка визначається, як земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями, зумовлює необхідність законодавчого врегулювання відносин, пов'язаних із укладенням договору найму (оренди) садиби, зокрема повинні бути вирішені питання, пов'язані із застосування до таких відносин норм спеціального законодавства, яким регулюються відносини найму (оренди) окремих видів майна, яке входить до складу садиби (житло, будівлі та споруди, земля). При цьому при визначенні пріоритету певних норм, необхідно виходити з призначення об'єктів, які входять до складу садиби. Так, якщо земельна ділянка виділялась для будівництва та обслуговування жилого будинку, пріоритет повинні мати норми, якими врегульовані відносини щодо найму (оренди) житла. А якщо, земельна ділянка відводилась для ведення фермерського господарства, особистого підсобного господарства тощо, а житловий будинок та інші споруди будувались саме для обслуговування цієї земельної ділянки, то пріоритет повинні мати норми земельного законодавства.

17. Серед будівель можна виділити два види: жилі та нежилі. Причому договір найму (оренди) нежилих будівель та інших капітальних споруд відноситься до одного з видів договору майнового найму (Глава 58 ЦК), а найм (оренда) житла визнається ЦК самостійним договором (Глава 59 ЦК).

18. На підставі аналізу нормативних актів та наукової літератури визначені ознаки будівель або інших капітальних споруд, до яких відносяться: нерозривний зв'язок з землею; вони створені людьми (штучно зведені об'єкти); завершені будівництвом та можуть бути використані за призначенням. Для вдосконалення законодавчого регулювання відносин, щодо найму (оренди) будівель або інших капітальних споруд та інших об'єктів, необхідно закріпити такі ознаки в ЦК.

19. Встановлення в законодавстві України правил щодо обов'язкового нотаріального посвідчення договори найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладених на строк не менше одного року, є неправильним, оскільки вимога щодо обов'язкового нотаріального посвідчення таких договорів призводить лише до ускладнення процесу укладення договорів та значного підвищення витрат сторін при укладені таких договорів.

20. Не можна погодитись з висновками про те, що оскільки в ст. 795 ЦК встановлено, що строк договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) повинен обчислюватись з дати передачі об'єкта договору, визначеної у відповідному документі, яким оформлена така передача, якщо інше не встановлено в договорі найму, то договір найму (оренди) будівлі (іншої капітальної споруди) слід визнати реальним договором. В ст. 795 ЦК України йдеться не про момент укладення договору, а про особливі правила визначення однієї з умов договору, а саме строку договору найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини).

21. Положення ст. 631 ЦК, відповідно до якої строк договору визначається як час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору, є не зовсім коректним, оскільки виходячи з такого визначення можна зробити висновок, що після закінчення строку договору сторони не можуть здійснити свої права за договором, що не відповідає іншим статтям ЦК. Строк договору можна визначати не як час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору, а як час, протягом якого виникають права та обов'язки передбачені договором.