Частиною 4 ст. 191 ЦК України встановлено, що підприємство або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів.

У теорії цивільного права вважається, що передача торгового підприємства в оренду відбувається в тих випадках, коли за будь-якими обставинами володар не здатний тимчасово самостійно його експлуатувати або коли він впевнений, що в руках іншої особи підприємство здатне дати незрівнянно більший дохід. Здавання в оренду має місце ще в тому випадку, коли підприємство дістається малолітньому, який, звичайно, не може вести торгівлю самостійно, а опікун не знаходить для цього ні достатньо часу, ні вміння. У такому випадку продаж підприємства недопустимий.[190][169] При наймі підприємства предметом найму є підприємство в цілому, а не окремі речі, які входять до його складу. Тому оренда охоплює: а) торговий заклад; б) засоби та інструменти; в) товар, заготовлений як матеріал та виготовлений як продукт; г) фірму; д) товарний знак; е) привілеї на промислові винаходи; є) торгові книги; ж) вимоги та зобов'язання, пов'язані з даним підприємством.[190][170]

Визначивши можливість підприємства виступати об'єктом правочинів, ЦК України не встановив особливостей правового регулювання договорів найму (оренди), об'єктом яких може бути підприємство, що, на нашу думку, є неправильним, оскільки оренда підприємства має цілий ряд особливостей, які повинні бути встановлені в законодавстві. Так, постають питання: на яких умовах до орендаря переходять споживні речі, які входять до складу підприємства як єдиного майнового комплексу (наприклад, сировина), оскільки відповідно до ст. 760 ЦК України предметом договору найму може бути річ, яка визначена індивідуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому використанні (неспоживна річ); як бути з передачею боргів, оскільки за загальним правилом, встановленим ст. 520 ЦК України, боржник у зобов'язанні може бути замінений іншою особою (переведення боргу) лише за згодою кредитора; та яка доля юридичної особи, єдиний майновий комплекс якої передається в оренду, та ряд інших питань, які не можна залишати на вирішення практики.

На відміну від ЦК України ЦК РФ спеціально регламентує особливості оренди підприємства як майнового комплексу. Зокрема, ним визначається: склад майна та майнових прав, які можуть входити до складу підприємства; права кредиторів юридичної особи при передачі в оренду підприємства; форма договору оренди підприємства; особливості передачі підприємства; особливості користування майном підприємства; обов'язки орендаря по утриманню підприємства та оплаті витрат на його експлуатацію; особливості правового регулювання відносин між сторонами, пов'язаних з внесенням орендарем поліпшень в орендоване підприємство; особливості застосування до договору оренди підприємства правил про наслідки недійсності угод, про зміну та розірвання договору; особливості повернення орендованого підприємства. На нашу думку, такі положення мають бути закріплені й у ЦК України. Однак не можна повністю копіювати положення ЦК РФ, оскільки вони, на нашу думку, мають певні недоліки.[15][171]

ЦК України не визначає особливої процедури укладення договору оренди підприємства як єдиного майнового комплексу. Однак спеціальний порядок встановлений Законом України "Про оренду державного та комунального майна".

Досліджуючи особливості порядку укладення договорів оренди державного та комунального майна, В.В. Мусієнко виділяє такі етапи укладення договорів оренди єдиного майнового комплексу державного або комунального підприємства:  ініціатива (пропозиція) та подача заяви про укладення договору оренди;  повідомлення у триденний термін трудового колективу, щодо майна якого подано заяву про оренду, коли ініціатива виходить не від трудового колективу, оскільки законодавство надає переважне право йому на оренду цілісного майнового комплексу;  здійснення дій орендодавцем по погодженню договору оренди з органом, уповноваженим управляти майном, шляхом направлення йому відповідних документів; розгляд органом, уповноваженим управляти майном, документів, направлених орендодавцем протягом 15 днів, та надіслання висновку орендодавцеві; - це прийняття орендодавцем рішення про передачу або відмову в передачі в оренду; - укладення Фондом державного майна договорів оренди, купівлі-продажу оборотних матеріальних коштів, кредиту коштів та цінних паперів.[123][172]

Частиною 1 ст. 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що ініціатива щодо оренди майна може виходити від фізичних та юридичних осіб, які можуть бути орендарями. Відповідно до ч. 2 ст. 7 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлюється, що за наявності ініціативи щодо оренди цілісного майнового комплексу орендодавець у триденний термін повинен повідомити про це трудовий колектив підприємства, його структурного підрозділу, щодо майна якого подано заяву про оренду. Згідно з ч. 3 ст. 7 Закону трудовий колектив протягом п'ятнадцяти днів, враховуючи день отримання повідомлення про наявність заяви (ініціативи) щодо оренди цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, має право прийняти рішення про оренду цілісного майнового комплексу підприємства, його структурного підрозділу, утворити господарське товариство та подати орендодавцю у встановленому порядку заяву щодо оренди відповідного майна. Частиною 4 ст. 8 Закону встановлене переважне право господарського товариства, створеного членами трудового колективу, на укладення договору оренди майна того підприємства, де створене це товариство.

М.В. Мороз зазначає, що законодавець недарма визначив оферту, яка виходить від потенційних орендарів, як ініціативу, а оферту, яка виходить від орендодавців, - як пропозицію. Незважаючи на те, що суть цих явищ однакова, процес виявлення ініціативи і пропозиції має різний характер.[123][173]

Слід зазначити, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна" прямо не встановлює правил та порядку виявлення ініціативи щодо укладення договору оренди. З першого погляду можна говорити про те, що ініціатива виявляється шляхом подачі відповідно до ч. 1 ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" заяви, проекту договору та інших документів згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України. Однак, Закон України "Про оренду державного та комунального майна" встановлює обов'язок орендодавця після отримання заяви вчинити певні дії щодо укладення договору (наприклад, направлення у п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви органу, уповноваженому управляти відповідним майном, та органу Антимонопольного комітету України матеріалів для отримання висновків про можливість оренди та умов договору оренди) незалежно від того, яке рішення прийняте трудовим колективом.

Немає сумніву, що недоцільно орендодавцю вчиняти дії, необхідні для укладення договору оренди з юридичними або фізичними особами у випадку прийняття трудовим колективом рішення про оренду єдиного майнового комплексу та створення господарського товариства. Тому, враховуючи це, можна зробити висновок, що Закон України "Про оренду державного та комунального майна" розрізняє поняття виявлення ініціативи та подачі заяви про укладення договору оренди, що, на нашу думку, є неправильним, оскільки безпідставно ускладнює порядок укладення договору оренди єдиного майнового комплексу.

Безумовно, ініціатива щодо оренди майна повинна бути оформлена в письмовому вигляді. Однак не слід розділяти виявлення ініціативи та подачі заяви про укладення договору. Тому, на нашу думку, в ст. 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" необхідно внести зміни, якими встановити, що орендодавець вчиняє дії по укладенню договору після закінчення терміну, встановленого законом трудовому колективу для прийняття рішення про оренду єдиного майнового комплексу або його структурного підрозділу, лише за умови, якщо трудовим колективом не прийняте рішення про оренду єдиного майнового комплексу.