Одним із об'єктів нерухомості є підприємство як єдиний майновий комплекс. Ці положення прямо закріплені в ЦК України, відповідно до ч. 3 ст. 191 якого підприємство як єдиний майновий комплекс є нерухомістю.

Як зазначається в юридичній літературі, виникнення в цивілістиці такого об'єкта цивільних прав, як підприємство зумовлено економічними причинами, тобто знову таки реальною дійсністю. Для одержання економічної цінності часто є потреба володіння декількома видами майна. Приміщення магазину матиме дохід за наявності товарів. Ресторан має бути забезпечений кваліфікованим персоналом, зручними меблями, а також продуктами харчування. Крім того, безумовну економічну цінність має ставлення третіх осіб до підприємства в цілому, запропонованих товарів, робіт, послуг і місць їх надання (клієнтелла). Виходить, що економічна вигода підштовхує до формування в одних руках комплексу об'єкта цивільних прав... Формуються майнові відносини динаміки з приводу підприємства в цілому. Учасники підприємницької діяльності часом зацікавлені в придбанні чи продажу якого-небудь "бізнесу" цілком, наприклад аптеки, до складу якої входить все майно, яке використовується для даного виду діяльності, в тому числі право на земельну ділянку і право на будівлю, в якому розташована аптека, обладнання і інвентар, лікувальні засоби, права з угод з постачальниками, клієнтами і працівниками, об'єкти інтелектуальної власності, які використовуються на підприємстві. Таким чином, за сукупністю майна в цивільному обороті виростає "фігура" підприємства.[131][153]

Законодавче визначення підприємства як єдиного майнового комплексу міститься в ЦК України. Відповідно до ст. 191 встановлено, що підприємство є єдиним майновим комплексом, що використовується для здійснення підприємницької діяльності. До складу підприємства як єдиного майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, устаткування, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також право на торговельну марку або інше позначення та інші права, якщо інше не встановлено договором або законом.

Слід звернути увагу на те, що цілісний майновий комплекс в юридичній літературі визначався як об'єкт виробничого призначення, як правило, пов'язаний із землею.[126][154]

На думку С.Кривобока, підприємство як майновий комплекс може розглядатися як складна річ, оскільки складається з нерухомих та рухомих речей (майна), які утворюють єдине ціле, що дає можливість використовувати його за призначенням.[98][155] Як складна річ підприємство характеризується такими ознаками: складається із різнорідних речей; складові частини такої речі фізично не пов'язані між собою, сукупність речей утворює єдине ціле, яке використовується за загальним призначенням; кожна з частин такої речі може використовуватися постійно за тим же призначенням, що і разом з усіма, не виконуючи при цьому щодо них ролі належності.[84][156]

Як зазначає С. Кривобок, складна річ є роздільною, тому ч. 4 ст. 191 нового ЦК передбачає можливість не тільки підприємства як єдиного майнового комплексу, а і його частини бути об'єктами договорів купівлі-продажу, міни, застави тощо. Саме в цьому проявляється така властивість підприємства (його частини), як оборотоздатність, тобто здатність вільно відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в порядку правонаступництва, спадкування або іншим чином.[98][157]

Іншої думки притримується В.В. Вітрянський, який зазначає, що не можна забувати, що під нерухомим майном розуміються в усіх випадках індивідуально визначені речі. Чинне законодавство не містить спеціальних правил про порядок застосування до нерухомих речей цивільно-правових норм про речі як об'єкти цивільних прав. Тому кожна нерухома річ повинна представляти собою єдиний самостійний об'єкт цивільного права. Якщо за своїми якостями нерухома річ може бути поділеною на декілька самостійних речей, при такому розділі попередня нерухома річ повинна припинити своє існування, а на її місці утворюються два чи більше самостійних об'єкти права. Реєстрації в цьому випадку підлягає право на кожну нову нерухому річ. У зв'язку з цим із законодавства слід виключити нагадування про будь-які угоди з частиною об'єкта нерухомості, наприклад з частиною підприємства (ст. 132 ЦК РФ), з частиною жилого приміщення (ст. 558 ЦК РФ). У відповідних випадках, коли об'єкт нерухомості є неподільною річчю, угоди можуть здійснюватись лише щодо часток у праві загальної власності на данний об'єкт нерухомості, але не з частиною цього об'єкта.[21][158]

ЦК України не визначає такого поняття, як частина підприємства. При визначені частини підприємства С. Кривобок пропонує виходити з виділених у законодавстві структурних підрозділів підприємства. Відповідно до чинних на сьогодні нормативно-правових актів, зокрема "Класифікації організаційно-правових форм господарювання" (Класифікатор, що затверджений наказом Держстандартом України від 22.11.94 р.[82][159]), передбачені тільки такі структурно відокремлені частини суб'єкта господарювання, як філія та представництво. Філія - структурно відокремлена частина юридичної особи, що знаходиться поза межами розташування керівного органу юридичної особи та виконує таку ж діяльність (виробничу, наукову тощо), що і юридична особа в цілому. Вона має своє керівництво, яке підпорядковане керівному органу юридичної особи, і діє на підставі доручення, що одержується від провідного керівного органу юридичної особи (п. 2.32). Представництво - також структурно відокремлена частина юридичної особи, що діє від імені юридичної особи за межами її знаходження. Діяльність представництва обмежується виключно представницькими функціями (п. 2.33). Ці ж відокремлені підрозділи юридичної особи зазначені в ст. 95 ЦК України і розглядаються як її складові. Звідси - і майно, яке призначене для виконання останніми своїх функцій, також може розглядатися як складова підприємства - єдиного майнового комплексу і може об'єднуватися під назвою частини підприємства. Те ж стосується таких відокремлених підрозділів внутрішньої побудови юридичної особи, як цеху, дільниці, відділу тощо, майно яких теж слід розглядати як складові єдиного підприємства - майнового комплексу.[98][160]