Крім того, на думку В.В. Вітрянського, поряд із підприємством у законодавстві має бути передбачено спеціальне регулювання стосовно такого об'єкта цивільних прав як технологічний майновий комплекс. В якості необхідних ознак названого особливого об'єкту цивільних прав можна було б вказати наступні особливості: 1) об'єднання різних об'єктів рухомого і нерухомого майна їх єдиним господарським призначенням; 2) наявність у складі технологічного майнового комплексу земельної ділянки (прав на земельну ділянку), на якій розташований об'єкт (об'єкти) нерухомості, що входить до майнового комплексу; 3) відсутність у складі такого майнового комплексу прав вимоги і боргів за зобов'язаннями його власника, які при здійсненні угоди по відчуженню технологічного комплексу можуть передаватися новому власнику за домовленістю сторін шляхом уступки прав вимоги і переведення боргу, що здійснюються у звичайному порядку.[21][166]

З такою думкою слід погодитись, оскільки виділення такого об'єкта дасть змогу більш чітко відмежувати підприємство від інших майнових комплексів, наприклад майнових комплексів непідприємницьких юридичних осіб.

На необхідність наявності у складі майнового комплексу прав та обов'язків звертає увагу і С.А. Степанов. Аналізуючи відносини, пов'язані з участю підприємства в цивільному обороті, як об'єкта цивільних прав, він робить висновок, що підприємство може виступати об'єктом цивільного права або як майновий комплекс, який об'єднує речі та майнові права, або як майновий комплекс, який складається лише з певної сукупності майнових прав та обов'язків. Підприємство як майновий комплекс, що складається з речей, ні теоретично, ні практично неможливе.[163][167]

Таким чином, враховуючи наведене вище, на нашу думку, можна говорити про такі характерні ознаки підприємства як єдиного майнового комплексу:

1. Наявність основної господарської ланки, наявність якої обумовлює напрям використання підприємства як єдиного майнового комплексу при здійсненні підприємницької діяльності. Це може бути земельна ділянка, унікальне обладнання, найменування, репутація тощо.

2. Обов'язкова наявність у складі підприємства прав та обов'язків.

3. Можливість виділити за характером діяльності цього майнового комплексу з усіх зобов'язань власника ті зобов'язання, які пов'язані виключно з діяльністю даного майнового комплексу і тому входять до складу майна підприємства.

Тривалий час в Україні основні засади правового регулювання відносин, пов'язаних з орендою єдиного майнового комплексу державного та комунального підприємства, встановлювались Законом України "Про оренду державного та комунального майна" та великою кількістю підзаконних нормативних актів. Однак слід зазначити, що з прийняттям нового ЦК України ситуація дещо змінюється. ЦК України визнав єдиний майновий комплекс підприємства об'єктом цивільних прав, зазначивши в ч. 3 ст. 191, що підприємство або його частина можуть бути об'єктом купівлі-продажу, застави, оренди та інших правочинів.

Враховуючи це, не можна не звернути уваги на розбіжності при визначені об'єктів оренди в Законі України "Про оренду державного та комунального майна" та ЦК України.

Досліджуючи ці питання В.В. Мусієнко звертає увагу на необхідність з метою узгодження норм нового ЦК України та норм Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначити в Законі, що об'єктом оренди є не цілісний майновий комплекс підприємства, а єдиний майновий комплекс (підприємство).[124][168]

Згідно зі ст. 4 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" встановлено, що об'єктами оренди державного та комунального майна можуть бути: цілісні майнові комплекси підприємств, їх структурних підрозділів (філій, цехів, дільниць); нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення) та інше окреме індивідуально визначене майно підприємств; майно, що не увійшло до статутних фондів господарських товариств, створених у процесі приватизації (корпоратизації).

При цьому цілісний майновий комплекс визначається законом як господарський об'єкт з завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженерними комунікаціями, системою енергопостачання. У разі виділення цілісного майнового комплексу структурного підрозділу підприємства складається розподільчий баланс. Грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України, а інші оборотні матеріальні засоби викуповуються орендарем. Порядок викупу оборотних матеріальних засобів та використання грошових коштів, одержаних від їх викупу, а також грошових коштів, наданих орендареві на умовах кредиту відповідно до цієї статті, визначається Кабінетом Міністрів України.

ЦК України в ст. 191 об'єктом цивільних прав називає не цілісний, а єдиний майновий комплекс (підприємство), тобто підприємство за ЦК України виступає не як суб'єкт, а як об'єкт цивільних прав.

Крім того, підприємство як об'єкт оренди визначений і в Господарському кодексі України. Так, відповідно до ч. 3 ст. 283 ГК України об'єктом оренди можуть бути державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як цілісні майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання.

Як бачимо, ГК України, визначаючи підприємство як об'єкт прав, використовує термінологію, яка застосовується в Законі України "Про оренду державного та комунального майна", зазначаючи про підприємства як цілісні майнові комплекси.

Визначення в нормативних актах різних об'єктів оренди, на нашу думку, ускладнює правове регулювання відносин та може породити ряд проблем на практиці. Тому термінологія, яка використовується в ЦК України та ГК України, має бути узгоджена між собою.

ЦК України є основним нормативним актом, який регулює відносини оренди (найму), тому термінологія, яка використовується в інших нормативних актах, повинна бути приведена у відповідність з ЦК України.

Підтримуючи позицію В.В. Мусієнко, вважаємо за необхідне додати, що внесення змін потребує не лише Закон України "Про оренду державного та комунального майна", а також і ГК України, в якому необхідно встановити, що об'єктами оренди можуть бути державні та комунальні підприємства не як цілісні, а як єдині майнові комплекси.