1. Земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них (оренда, суперфіцій, емфітевзис), у тому числі з розташованими на них об´єктами нерухомого майна державної або комунальної власності, підлягають продажу окремими лотами на конкурентних засадах (земельних торгах), крім випадків, встановлених частиною другою цієї статті.
2. Не підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них у разі:

розташування на земельних ділянках об´єктів нерухомого майна, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, крім випадків відмови власника розташованого на земельній ділянці нерухомого майна від її викупу або укладення договору оренди;

використання земельних ділянок для користування надрами та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій);

використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земель­них ділянок під культовими будівлями;

перебування в користуванні земельних ділянок або розташованих на них будівель підприємств, установ та організацій, що належать до державної та комунальної власності, підприємств і громадських організацій у сферах культури і мистецтв (у тому числі національних творчих спілок);

розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав і міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України;

будівництва та обслуговування лінійних об´єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо);

проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відповідно до закону;

будівництва соціального та доступного житла.

(Абзац дев´ятий частини другої статті 134 із змінами, внесеними згідно із Законом № 800-УІвід 25.12.2008) "

3. Земельні торги не проводяться при наданні (передачі) земельних ділянок громадянам у випадках, передбачених статтями 34, 36 та 121 цього Кодексу.

(Текст статті 134 в редакції Законів N107-VI від 28.12.2007, N 309-VI від 03.06.2008; в редакції Закону N 509- VI від 16.09.2008)

До частини першої. В цілому слушне правило, за яким земельні ділянки державної та комунальної власності "або права на них" мають відчужуватися на конкурентних засадах,

чомусь передбачає продаж земельних ділянок "окремими лотами" (лот - окремий предмет торгів, аукціону). Разом із тим, з міркувань продажу ділянок за максимальну ціну за пев­них умов може бути доцільно продавати кілька суміжних ділянок разом - наприклад, коли відокремлене використання однієї із ділянок є незручним чи неефективним.

Згідно із ч. 1 ст. 135 ЗКУ, земельні торги проводяться виключно у формі аукціону. Порядок продажу в загальних рисах визначається ст.ст. 135-139 ЗКУ. Відповідно до ч. 5 ст. 137, такий порядок має бути деталізований законом. Такий закон на даний час відсутній, що ставить під сумнів законність усіх земельних торгів з продажу ділянок державної та комунальної власності, що відбуваються зараз в Україні. Сумнів посилюється в світлі рішення КС України у справі про земельні аукціони від 11.11.2008 №25-рп/2008.

Продаж земельних ділянок державної (комунальної) власності разом із розташованими на них об´єктами нерухомого майна відбувається за спеціальними правилами - див. ч. 1 ст. 128 ЗКУ та коментар до неї.

До частини другої. Коментована частина встановлює винятки із загального правила, встановленого ч. 1 статті, визначаючи, коли продаж або надання земельної ділянки в кори­стування повинні проводитися не на аукціоні. Розглянемо їх більш детально.

1.  "Розташування на земельних ділянках об´єктів нерухомого майна, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, крім випадків відмови власника розташованого на земельній ділянці нерухомого майна від її викупу або укладення договору оренди". Об´єктами нерухомого майна відповідно до ст. 181 ЦК України є такі об´єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни призначення. При цьому право власності на такі об´єкти має бути зареєстрованим на підставі ст. 182 ЦК України відповідно до чинного сьогодні Наказу Мін´юсту "Про затвердження Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно" №7/5 від 07.02.2002.

Некоректним є посилання на те, що у разі "відмови власника розташованого на земельній ділянці нерухомого майна від її викупу або укладення договору оренди" ділянка або право на неї повинні бути продані на аукціоні. Поза всяким сумнівом, такий продаж неможливий, оскільки суперечить принципу цільового використання земельної ділянки (п. "а" ч. 1 ст. 91 ЗКУ), адже покупець-не власник нерухомості не зможе використовувати забудовану земельну ділянку.

2.  "Використання земельних ділянок для користування надрами та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій)". Загальні засади видачі дозволів на спеціальне користування надрами встановлюються ст. 16 Кодексу України про надра. Такі дозволи надаються "у межах конкретних ділянок" (ч. 2 ст. 16). Відповідно до ч. 2 ст. 18 Кодексу, земельні ділянки для користування надрами надаються користувачам надр після одержання ними спеціальних дозволів на користування надрами. Зрозуміло, що у такому випадку мова не може йти про набуття земельних ділянок на конкурсних засадах.

Порядок видачі дозволу на користування надрами на даний час визначається ПКМ від 27.02.2008 №273 "Про затвердження Порядку надання у 2008 році спеціальних дозволів на користування надрами".

Термін "ліцензія на користування надрами" у гірничому законодавстві з 2006 року (див. ЗУ №3370-IV від 19.01.2006) не вживається, тому його використання у коментованій нормі є некоректним.

Засади отримання дозволу на здійснення спеціального водокористування визначаються ст. 49 ВК України. Порядок видачі дозволу визначений ПКМ від 13.03.2002 №321 "Про затвердження Порядку погодження та видачі дозволів на спеціальне водокористування та внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 10 серпня 1992 p. N 459".

3.  "Використання релігійними організаціями, які легалізовані в Україні, земельних ділянок  під культовими будівлями". "Легалізація в Україні" релігійних організацій законодавством не передбачена. Очевидно, малася на увазі "реєстрація статутів (положень) релігійних організацій", яка відповідно до ст.ст. 13, 14 ЗУ "Про свободу совісті та релігійні організації" необхідна для набуття організацією статусу юридичної особи.

Перелік культових споруд у законодавстві відсутній, тому при вирішенні питання про оренду земельних ділянок слід виходити із призначення відповідних споруд та загальних норм ЗУ "Про свободу совісті та релігійні організації".

4. "Перебування в користуванні земельних ділянок або розташованих на них будівель підприємств, установ та організацій, що належать до державної та комунальної власності, підприємств і громадських організацій у сферах культури і мистецтв (у тому числі національних творчих спілок)". Доцільність вміщення даного положення в ЗКУ є сумнівною, оскільки воно є казуїстичним відтворенням по відношенню до конкретної ситуації принципу цільового використання земель (п. "а" ч. 1 ст. 91, п. "а" ч. 1 ст. 96 ЗКУ). Вважаємо, що незалежно від того, яке нерухоме майно знаходиться на земельній ділянці та кому і на якому саме титулі воно належить, лише власник або користувач такого майна може бути власником або користувачем земельної ділянки. Це виключає, на наш погляд, проведення аукціонів щодо земельних ділянок, на яких розташоване нерухоме майно, крім випадків продажу такого майна разом із земельною ділянкою (див. ч. 1 ст. 128 ЗКУ

та коментар до неї).

5. "Розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв іноземних держав і міжнародних організацій згідно з міжнародними договорами України". Див. ст. 85 ЗКУ та коментар до неї.

На думку авторів, продаж на земельних торгах (аукціоні) не може бути застосований і у випадку продажу земельних ділянок іноземним державами, іноземним юридичним особам для інших цілей, ніж "розміщення дипломатичних та прирівняних до них представництв". Це випливає із положень ст. 129 ЗКУ.

6. "Будівництва та обслуговування лінійних об´єктів транспортної та енергетичної інфраструктури (доріг, газопроводів, водопроводів, ліній електропередачі, аеропортів, нафто- та газових терміналів, електростанцій тощо)". Щодо змісту наведених понять див. ст.ст. 67-76 ЗКУ та коментар до них.

7. "Проведення комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду відповідно до закону". Правове регулювання діяльності з "комплексної  реконструкції ..." див. у ЗУ "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22.12.2006. Закон, зокрема, передбачає визначення на конкурсних засадах інвестора-забудовника комплексної реконструкції кварталу (мікрорайону). За таких умов, звичайно, лише такий інвестор-забудовник повинен набути відповідну

земельну ділянку.

8. "Будівництва соціального та доступного житла, якщо конкурс на його будівництво вже проведено". Формулювання "будівництво соціального і доступного житла" є не зовсім чітким. Адже якщо вислів "соціальне житло" має законодавче тлумачення - це "житло всіх форм власності (крім соціальних гуртожитків) із житлового фонду соціального призна чення, що безоплатно надається громадянам України, які потребують соціального захисту, на підставі договору найму на певний строк " (ст. 1 ЗУ "Про житловий фонд соціального призначення"), то формулювання "доступне житло" є оціночною категорією. Щоправда, термін "доступне житло" було визначено, наприклад, у ЗУ "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва". Разом із тим, тимчасовий та казуальний характер даного нормативного акту ставить під сумнів можливість його використання при тлумаченні поняття в чинному ЗКУ.