Договір найму жилого приміщення в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути змінено тільки за згодою наймача, членів його сім´ї і наймодавця, за винятком випадків вселення батьками своїх неповнолітніх дітей (частина перша статті 161), а також надання наймачеві після закінчення капітального ремонту будинку (квартири) іншого жилого приміщення (частина третя статті 165).

У разі смерті наймача або втрати ним права на жиле приміщення права і обов´язки за договором найму здійснюють члени його сім´ї.

1. Як і будь-який цивільно-правовий договір, договір найму приватного житла може бути змінений лише за згодою сторін. Коментована стаття в першу чергу підкреслює неможливість односторонньої зміни договору наймодавцем без згоди наймача, однак аналогічне право існує і щодо неможливості односторонньої зміни договору наймачем без згоди наймодавця.

Водночас ЖК встановлює нетипове для регулювання договірних відносин правило, за яким для зміни договору потрібна не лише згода його сторони-наймача, але й згода членів його сім´ї. Слід зробити переконливе припущення, що мова йде про згоду тих членів сім´ї, які мають повну цивільну дієздатність (ст. 34 ЦК). Згода неповнолітніх та осіб з обмеженою дієздатністю засвідчується їх батьками (усиновлювачами) або піклувальниками (ч. 2 ст. 32, ч. 3 ст. 37 ЦК), згода від імені малолітніх надається їх батьками (усиновлювачами) або опікунами (ч. 1, 2 ст. 177 СК, ч. 1, 2 ст. 242, ч. 3 ст. 41 ЦК).

2. Із загального правила про неможливість зміни договору найму без згоди наймача, членів його сім´ї та наймодавця закон встановлює два винятки.

По-перше, оскільки за ч. 1 ст. 161 ЖК малолітні та неповнолітні діти підлягають вселенню до наймача без згоди наймодавця, зазначені зміни у суб´єктному складі договору відбуваються автоматично, без погодження їх з наймодавцем.

По-друге, після завершення капітального ремонту житла наймодавець в силу закону має право залишити за наймачем обумовлене договором житлове приміщення або надати наймачеві інше приміщення без необхідності отримання на це згоди наймача та членів його сім´ї (ч. 3 ст. 165 ЖК).

3. Юридичні факти смерті наймача або втрати ним права на житлове приміщення (наприклад, внаслідок виселення наймача, розірвання ним договору тощо) автоматично не зумовлюють припинення прав та обов´язків за цим договором для членів його сім´ї. Проте ч. 3 ст. 165 ЖК не дає відповіді на питання про юридичну долю договору найму у зв´язку з "відпадінням" наймача. Відсутність сторони за договором тягне за собою його припинення як двостороннього правочину, тому самі по собі права та обов´язки наймача не можуть переходити до членів його сім´ї, якщо тільки сам договір не передбачає правонаступництва або суб´єкт не набуває прав та обов´язків сторони за договором в силу спеціальної вказівки закону.

З огляду на викладене уявляється більш вдалою редакція норми ч. 2 ст. 824 ЦК про те, що у разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Таким чином, згідно з ЦК необхідною умовою збереження чинності договору найму є перехід прав та обов´язків наймача за цим договором до однієї або кількох осіб, які постійно проживали у житлі разом з наймачем.

Оскільки за змістом частини другої коментованої статті члени сім´ї здійснюють права та обов´язки наймача, вони мають володіти повним обсягом цивільної дієздатності, виникнення (набуття) якої законом не завжди пов´язується з досягненням особою повноліття (ч. 2 ст. 34, ст. 35 ЦК).

Слід підкреслити, що зазначені у законі особи мають право набути права та обов´язки наймача і, відповідно, продовжувати користуватися житлом як члени сім´ї наймача, які вселилися у наймане помешкання з метою постійного проживання, а не як спадкоємці. Смерть наймача не тягне за собою виникнення у них прав та обов´язків наймача за правилами книги шостої ЦК "Спадкове право".