Угоди, укладені із порушенням встановленого законом порядку купівлі-продажу, ренти, дарування, застави, обміну земельних ділянок, визнаються недійсними за рішенням суду.

(Стаття 210 зі змінами, внесеними згідно із Законом №997-Vвід 27 квітня 2007 року)

Невідповідність угод із земельними ділянками вимогам закону може виражатися у різних порушеннях. Можуть бути порушені вимоги закону до сторін угоди, до порядку укладення угоди, до змісту істотних умов угоди, нарешті, в угоді можуть бути відсутні істотні умови, наявність яких вимагається законом.

При цьому правова кваліфікація відсутності в угоді істотних умов заслуговує на окремий розгляд.

Відсутність в угоді істотних умов - це, з одного боку, порушення закону. Наприклад, ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" вимагає наявності у договорі оренди земельної ділянки наявності одинадцяти (!) істотних умов, і відсутність у договорі хоча б однієї істотної умови - це порушення названої норми Закону.

З іншого боку, положення ч. 1 ст. 638, ст. 639 ЦК України передбачають, що "договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору". Такі норми дають підстави для висновку, що за відсутності в угоді хоча б однієї із істотних умов угода є неукладеною, тобто угоди як такої не існує.

Тривалий час в Україні існувала практика визнання угод, в яких були відсутні істотні умови, неукладеними. Позовні вимоги про визнання таких угод недійсними зазвичай не задовольнялися. Ця практика дістала закріплення (і підґрунтя) у роз´ясненні Вищого арбітражного суду України від 12.03.99 №02-5/111, яке передбачало, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода".

На наш погляд, у випадку, якщо у договорі відсутні істотні умови, такий договір як волевиявлення сторін існує, проте не може вважатися дійсним. На це по окремим різновидам договорів вказують положення цивільного законодавства.

Наприклад, недодержання нотаріальної форми сторонами означає, що сторони в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору, тобто договір в силу положень ч. 1 ст. 638 ЦК України, начебто, повинен вважатися неукладеним. Натомість, ст.ст. 219, 220 ЦК України чітко й однозначно встановлюють нікчемність (а не неукладеність) договорів, укладених без додержання нотаріальної форми.

Аналогічно, відсутність хоча б однієї істотної умови в договорі оренди землі "є підставою для визнання його недійсним" (ч. 2 ст. 15 ЗУ "Про оренду землі"), а не неукладеним. Ці окремі приклади, на наш погляд, є достатніми аргументами для спростування загального висновку судів про те, що "недійсною може бути визнана лише укладена угода".

Вважаємо, що в наведених випадках законодавчий підхід щодо визнання недійсними угод, за якими сторони "не досягли згоди з істотних умов в належній формі", є цілком вірним з теоретичної точки зору. У разі, якщо має місце волевиявлення сторін, спрямоване на виникнення, зміну або припинення прав і обов´язків, проте при цьому сторони не визначилися щодо всіх істотних умов або не дотрималися форми, що вимагається законом, волевиявлення сторін все-таки підпадає під визначення правочину, наведеного у ст. 202 ЦК України: "fnj равочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов ´язків". Отже, в описаному випадку правочин має місце, проте через свої дефекти (форми або волевиявлення тощо) він в силу закону не може породжувати правові наслідки, тобто є недійсним. Говорити ж про неукладеність правочину можна лише тоді, коли будь-які дії сторін, спрямовані на виникнення цивільних прав і обов´язків, не матимуть місця.

Таким чином, при застосуванні коментованої норми потрібно мати на увазі, що у разі відсутності у договорах щодо земельних ділянок істотних умов правомірно говорити не про неукладеність, а саме про недійсність таких договорів.

Окрім відсутності істотних умов в договорах щодо земельних ділянок порушення можуть мати місце і у зв´язку з недотриманням процедури переходу прав (відсутність нотаріального посвідчення, коли воно є обов´язковим, укладання угод про перехід прав до суб´єктів, котрі відповідно до закону не мають права набувати земельні ділянки, а так само відчуження земельних ділянок всупереч забороні закону, продаж земельних ділянок без проведення земельних торгів, коли вони є обов´язковими, передача земельної ділянки в заставу особі, яка не може бути заставодержателем і т. ін.). В даному разі також застосовуються наслідки, передбачені коментованою нормою.

ЦК України передбачає поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані (див. ст. 215). Водночас, ЗКУ (ст. 211) передбачає для правочинів із земельними ділянками (у тому числі тих, що за ЦК України визнаються нікчемними) їх "визнання" недійсними, що характерно для оспорюваних угод. На наш погляд, таке положення ЗКУ не означає, що угоди із земельними ділянками, що мають ознаки нікчемності, є оспорюваними. Визнання правочину недійсним за ЗКУ за своєю юридичною природою є різновидом визнання права: без визнання права судом воно не припиняє свого існування, так само, відсутність вимоги про визнання нікчемного правочину недійсним не означає, що з нікчемного правочину виникли якісь права і обов´язки. З іншого боку, для усунення спірності у правовідносинах можливе визнання судом недійсним і нікчемного правочину4".

Разом із тим, стосовно угод із земельними ділянками у правовій доктрині висловлюється й інша думка: А. В. Луняченко та О. О. Погрібний вважають, що "особа, яка вважає, що її права порушено, звертаючись до суду, повинна вимагати не тільки застосування наслідків недійсності угоди, а й попереднього визнання її недійсною"™. У будь-якому випадку, відзначимо, що з міркувань доцільності при судовому розгляді варто заявляти вимогу щодо визнання недійсною навіть нікчемної угоди.

На даний час в Україні склалася практика визнання договорів оренди землі недійними лише на майбутнє, тому що, мовляв, "оскільки зі змісту договору оренди випливає можливість його припинення лише на майбутнє, так як за договором оренди неможливо повернути вже здійснене користування орендованим майном" (див., наприклад, постанову Вищого господарського суду України у справі N 366/10-06 за позовом ТОВ "СГП "Промінь" до Бориспільської райдєржадміністрації, Бориспільської міської ради, СГ ТОВ "Украгро-промгосп" про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 28.11.2003, постанову Верховного Суду України від 13.03.2007 у справі N 3/583-05). Такий висновок видається нам помилковим: неможливість реституції "користування" абсолютно не означає, що між сторонами не повинні відбутися певні розрахунки, що випливають із недійсності договору (наприклад, у разі, коли оренда плата явно нижча від вартості користування).

Щодо правового регулювання угод із земельними ділянками див. ст. 93, главу 20 ЗКУ та коментар до них.

[виділення наше - A.M., P.M. J за новим місцем роботи (проживання) із земель запасу та резервного фонду в розмірі та в порядку, визначених законодавством" (дане правило встановлено ЗУ від 26.04.2001). Існування прав зазначених осіб визнане ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (ст. 1 та ін.), проте приватизація земельних ділянок чорнобильцями не вписується у процедуру, встановлену Законом.

На наш погляд, земельні ділянки в рахунок земельних часток (паїв) "чорнобильців" повинні виділятися в порядку, встановленому ст. 118 ЗКУ.

"Додаткові вимоги". Участь у паюванні значних груп осіб, проблемні і спірні питання підтвердження членства у КСП призводять до висування численних вимог про визнання права на земельну частку (пай) вже після того, як видача сертифікатів відбулася (проблема т.з. "додаткових вимог"). Окремим питанням є задоволення вимог представників депор­тованих народів.

Задоволення подібних вимог, навіть при повній їх обґрунтованості, на сьогодні є серйоз­ною проблемою. Процедура паювання означає зміну обсягу прав значних груп громадян -членів відповідних підприємств; як правило, йдеться про кілька сотень осіб. Коли ці особи набули певних прав, позбавити їх цих прав або зменшити їх обсяг практично неможливо. Не торкаючись всіх проблем на шляху "перепаювання", уявімо собі лише один з можливих його аспектів: судовий процес, де відповідачами виступають сотні осіб. У такій ситуації задово­лення додаткових вимог щодо права на земельну частку (пай) є вкрай проблематичним.

ВС України (абз. З п. 24 Постанови Пленуму ВС України "Про практику застосування судами земельного законодавства при розгляді цивільних справ" від 16.04.2004 №7) була висловлена думка, що вимоги щодо земельних часток (паїв) можуть задовольнятися за рахунок земель резервного фонду на підставі положень п. 7 Указу Президента України від 08.08.1995 №720 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям", яким встановлено, що резервний фонд використовується для передачі у приватну власність земельних ділянок переважно громадянам, зайнятим у соціальній сфері на селі, а також іншим особам, яких приймають у члени сільськогосподарських підприємств, або які переселяються у сільську місцевість для постійного проживання.

Даний підхід видається нам невірним (хоча на практиці дозволяє відновити справедливість), оскільки Указ не передбачає надання будь-яким особам земельних часток (паїв) і регулює якісно інші земельні відносини - приватизаційні. На наш погляд, на сьогодні законодавство не передбачає задовільного механізму розв´язання проблеми "додаткових вимог". Для вирішення проблеми слід законодавчо передбачити те, що на сьогодні робиться на практиці без достатніх правових підстав: "додаткові вимоги" повинні задовольнятися за рахунок державних земель запасу чи резервного фонду (аналогічно вимогам громадян, що були евакуйовані або переселилися з територій, що постраждали внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС - ст. 1 ЗУ "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власниками земельних часток (паїв)"). У разі відсутності такої можливості543 або

       Цільове призначення (використання) земельних ділянок, виділених в рахунок паю.

За відсутності прямої законодавчої вказівки у державних актах, що видаються при виділенні земельних часток (паїв) у натурі, зазначаються різні види цільового використання: "для ведення товарного сільськогосподарського виробництва" або "для ведення особистого селянського господарства", іноді навіть поза волею суб´єктів права на земельну частку (пай).

17. Сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства.

Сертифікати на право на земельну частку (пай) є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю.