1.  У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

2.  У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання.

Сплив строку договору найму житла може бути підставою (а для короткостроковго договору є підставою) для закінчення його дії. Наймодавець, який має намір укласти договір найму житла на новий строк, зобов´язаний виконати вимоги закону щодо переважного права наймача перед іншими особами на укладання такого договору. Ст. 822 ЦК надає наймодавцю право не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Цей тримісячний строк закон встановлює з метою захисту прав наймача у випадках, коли він відмовиться від укладення договору на нових умовах або коли наймодавець відмовляється від укладення договору на новий строк. За цей строк наймач може підшукати для себе інше житло. У разі попередження наймача про відмову від укладення договору на новий строк менше ніж за 3 місяці, на нашу думку, наймач має право проживати в цьому помешканні до спливу 3-х місяців з дня попередження. Форма такого попередження законом не встановлена. Тому обов´язок доведення цього факту лежить на наймодавцеві. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Вказане правило про укладення нового договору не поширюється на короткостроковий договір найму житла. Поновлення короткострокового договору найму житла в порядку, передбаченому ст. 764 ЦК неможливе, тому що ст. 822 ЦК прямо забороняє автоматичне продовження короткострокового договору найму житла.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк. У таких випадках наймач може звернутися до суду з позовом до наймодавця і нового наймача про переведення на нього прав та обов´язків наймача та (або) відшкодування збитків (про поняття збитків та їх відшкодування див. коментар до ст.ст. 22 і 623 ЦК). Суд, задовольняючи позов про переведення прав наймача, не визнає договір найму недійсним, а замінює наймача позивачем у договорі найму житла. У ЦК не передбачено можливості укладання наймодавцем договору найму з іншим наймачем, виходячи з особистих стосунків зі «старим» наймачем або його особистих якостей. Згідно з ч. 2 ст. 822 ЦК у разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання. Ця норма права зобов´язує наймодавця до продажу житла запропонувати наймачеві придбати житло, вказавши ціну та інші умови, на яких він його продає. Якщо наймач відмовився від здійснення переважного права купівлі чи не здійснив цього права щодо нерухомого майна протягом строку, встановленого від дня отримання ним повідомлення, продавець має право продати житло іншій особі. Тому і в таких випадках наймач може звернутися до суду з позовом до наймодавця і покупця про переведення на нього прав та обов´язків покупця. Право на відшкодування збитків у наймача в такій ситуації не передбачене.

Ст. 822 ЦК не встановлює форму повідомлення наймача про продаж житла, строк, протягом якого таке повідомлення має бути доведене до наймача (час після спливу строку договору), право вибору покупця, якщо кілька наймачів виявили бажання придбати житло, форму і строк відмови від здійснення наймачем переважного права купівлі, а також строк позовної давності до вимог про переведення на наймача прав та обов´язків наймача та (або) відшкодування збитків і про переведення на наймача прав та обов´язків покупця. Уявляється, що ця прогалина в законодавстві може бути подолана шляхом застосування аналогії закону. Подібними за змістом є цивільні відносини, врегульовані ст. 362 ЦК про переважне право купівлі частки у праві спільної часткової власності. Застосування такої аналогії буде відповідати одній з загальних засад цивільного законодавства — справедливості, добросовісності та розумності (див коментар до ст. З ЦК).