Всього на сайті:

Дисертацій, Курсових: 2875

Підручників з права онлайн: 41

НПК кодексів України онлайн: 16

Стаття 825. Розірвання договору найму житла

1.  Наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

2. Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі — понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

3. Договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім´ї.

Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці.

4.  Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень.

Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Стаття, що коментується, присвячена підставам і порядку розірвання договору найму житла. Вказаний порядок може бути двох видів: позасудовим та судовим за ініціативою наймача або наймодавця.

Першою підставою для розірвання договору найму житла (в позасудовому порядку) є відмова наймача житла за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час від договору найму. Порядок (процедура) розірвання договору найму житла за цією підставою вимагає письмового попередження про це наймодавця за три місяці. Цей строк закон встановлює з метою захисту прав наймодавця, якому (наймодавцю) він необхідний для підшукання і укладання договору з іншою особою.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. У разі попередження наймодавця про розірвання договору менше, ніж за 3 місяці, на нашу думку, наймодавець має право вимагати від наймача плату за користування житлом за відповідний час. Форма такого попередження законом не встановлена. Тому попередження може бути і в усній формі, але обов´язок доведення цього факту лежить на наймачеві.

Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому (про непридатність житла для постійного проживання див. коментар до ст.ст. 379, 380 і 382 ЦК). У разі виникнення спору і встановлення судом непридатності житла для постійного проживання у ньому, у наймача відсутній обов´язок попередження наймодавця про розірвання договору за три місяці.

Частина 2 ст. 825 ЦК встановлює підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця. Перелік цих підстав носить вичерпний характер і розширеному тлумаченню не підлягає. Підстави розірвання договору найму житла за рішенням суду на вимогу наймодавця ґрунтуються на загальних умовах виконання зобов´язання у встановлений строк (термін), на засадах обов´язковості договору для виконання сторонами (див. коментар до ст.ст. 526, 530, 612, 629 ЦК).

Першою підставою розірвання договору найму житла є невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі -- понад два рази. Якщо при розгляді справи про розірвання договору найму житла наймач внесе відповідну плату, суд може відмовити в позові, враховуючи причини виникнення заборгованості щодо оплати житла.

Другою підставою розірвання договору найму житла є руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. Руйнування або псування житла може проявлятись в безпосередніх винних діях наймача та інших осіб, з якими він проживає, за порушення цілісності жилих приміщень, місць загального користування, санітарно-технічного обладнання, тощо, а також у бездіяльності відносно виконання обов´язків щодо здійснення поточного або капітального ремонту. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла. Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік. У разі відстрочки виконання рішення дія договору найму житла продовжується, обов´язок наймача щодо усунення допущених порушень не припиняється. Після закінчення відстрочки виконання рішення наимодавець може вимагати виселення наймача та інших осіб, з якими він проживає, або запропонувати наймачеві укласти новий договір найму.

Третьою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути необхідність використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім´ї. У цьому разі наимодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Обов´язок доведення необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім´ї лежить на наймодавцеві.

Четвертою підставою розірвання договору найму житла на вимогу наймодавця може бути продовження використання житла наймачем або іншим особами, за дії яких він відповідає, не за призначенням або систематичне порушення ними прав та інтересів сусідів, після попередження наймодавцем наймача про необхідність усунення цих порушень. Використання житла не за призначенням, тобто не для проживання, а для виробничих, підприємницьких або інших цілей.

Разом із тим виникає питання про збереження за наймачем, іншими особами, які проживають разом з наймачем, права на користування житлом у разі їхньої тимчасової відсутності. Така відсутність теж може розглядатися як невикористання житла за його призначенням, якщо має місце руйнування або псування житла.

Систематичне порушення прав та інтересів сусідів — це умисне, винне порушення правил проживання, учинення скандалів, нанесення сусідам образ, побоїв, інших тілесних ушкоджень, грубе порушення вимог щодо дотримування тиші, особливо в нічний час, та інші дії, які свідчать про навмисне порушення правил проживання. Систематичність у даному випадку — це тривала, повторна антигромадська поведінка після попередження з боку наймодавця.