Нерухомі речі зазвичай складні, оскільки складаються з сукупності різнорідних речей, що створюють єдине ціле і використовуються за єдиним призначенням. Серед „традиційної” нерухомості тільки земельна ділянка, якщо на ній немає будов, споруд чи насаджень, відноситься до простих речей. При здійсненні угод з нерухомістю власник вправі розпорядитися будь-якою з речей, що входять до нерухомості, найскладнішою нерухомою річчю, виключив з її складу будь-яку річ, що входить в неї.

Нерухомі речі можуть бути в фізичному сенсі як подільними, так і неподільними. Це залежить від фізичних параметрів даної речі, а також від наявності відповідних норм та правил. Так, житловий будинок може бути визнаний неподільною річчю в силу фізичної неможливості його поділити, а земельна ділянка може бути неподільною, оскільки в результаті поділу розмір частин стане менше передбачених земельним законодавством норм Дзери О.В. Цивільне право України: Підручник: У 2-х кн. (кер. авт. кол.), ст.- 89..

Відповідно до ст. 187 ЦК України, складовою частиною речі є все те, що не може бути відокремлене від речі без її пошкодження або істотного знецінення.

Складова частина речі не має самостійного існування в обороті внаслідок неможливості відділення її без пошкодження або заміни сутності усієї речі. Таким чином, ідея складової частини речі зводиться до недопустимості її руйнування.

В класичному майновому обороті головною річчю завжди визнається земля (земельна ділянка), а приналежністю - розміщені на ній об'єкти, включаючи нерухомість (які при відчуженні, за загальним правилом, мають переслідувати долю головної речі).

В умовах визнання виключної власності держави на землю у вітчизняному правопорядку головним об'єктом стали вважатися розміщені на землі будівлі, споруди та інші об'єкти, за якими у випадку їх відчуження автоматично йшло право землекористування. Визнання та розвиток приватної власності на землю має потягти за собою повернення до традиційного підходу, за яким відчужувач та набувач об'єкту нерухомості будуть, перш за все, вирішувати питання про долю землі, на якій він розміщений Цивільне право України: Підручник: У 2-х кн. / О. В. Дзери (кер. авт. кол.),.

Класифікація об'єктів нерухомих речей є різною. Так, Кодекс поділяє нерухоме майно на житлові будинки, будівлі, споруди тощо (частина друга статті 331) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.331..

Тобто, ця норма Кодексу закріплює невичерпний перелік об'єктів нерухомого майна.

Закон України "Про інвестиційну діяльність" поділяє нерухоме майно на будинки, споруди, устаткування та інші матеріальні цінності (стаття 1), а Закон України "Про оренду державного та комунального майна" - на будівлі, споруди, приміщення (стаття 4) Закон України «Про інвестиційну діяльність» від 18.09.1991р. // ВВР України. - 1991. - № 47. - Ст. 1.

Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 10.04.1992р. // ВВР України. - 1992. - № 30. - Ст.4. .

Закон України "Про податок з доходів фізичних осіб" провів поділ нерухомості, відмінної від землі, на:

а) будівлі, а саме: приміщення, пристосовані для постійного або тимчасового перебування в них людей, а також об'єкти власності, функціонально пов'язані з такими приміщеннями.

Будівлі поділяються на будинки (включаючи готелі, мотелі, кемпінги та інші подібні об'єкти туристичної інфраструктури), квартири, кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах, індивідуальні гаражі або місця на гаражних стоянках чи в гаражних кооперативах, дачні будинки та інші об'єкти дачної (садової) інфраструктури, відмінні від землі;

б) споруди, а саме: об'єкти нерухомості, відмінні від будівель (пункт 1.10.1 статті 1) Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. // ВВР. України. - 2003. - № 889. - Ст. 1..

В окрему групу можна об'єднати так звані "специфічні нерухомі речі". Наприклад, об'єкти культурної спадщини (Закон України "Про охорону культурної спадщини").

За Кодексом право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Отже, визначальною умовою для державної реєстрації прав власності будь-якого об'єкту є визначення його статусу: чи є цей об'єкт нерухомим майном.

РОЗДІЛ II.ПІДСТАВИ ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО

2.1 Підстави виникнення права власності, загальна характеристика

Для виникнення суб?єктивного права власності потрібна наявність відповідного юридичного факту або сукупності певних фактів. Саме такі юридичні факти називаються підставами виникнення права власності.

В науці цивільного права підстави (способи) виникнення права власності прийнято поділяти на первинні та похідні. При розмежуванні первинних і похідних підстав виникнення права власності в одних випадках перевагу надають критерію волі, в інших - правонаступництву.

Прихильники критерію волі до первинних відносять такі підстави, за яких право власності виникає незалежно від волі попередніх власників, а до похідних - за яких воно виникає внаслідок волевиявлення попереднього власника.

Якщо за основу розмежування беруть критерій правонаступництва, первинними вважають підстави, за яких правонаступництво відсутнє, а похідними - способи, засновані на правонаступникові.

За різних підходів можливі різні тлумачення певних правових явищ. Так, прихильники критерію волі націоналізацію вважають первинним способом виникнення права власності, пояснюючи це тим, що право власності держави на націоналізоване майно виникає незалежно від волі колишнього власника. Ті, хто перевагу віддає правонаступництву, мають націоналізацію за похідний спосіб набуття права власності Цивільне право України: Академічний курс. Підруч.: У 2 т. / За заг. ред. Я. М. Шевченко. - Т. 1. Загальна частина. - К.: Концерн «Видавничий Дім «Ін Юре», 2003. - С. 111..

Якому критерію слід віддати перевагу? Розглядаючи окремо кожен з цих способів набуття права власності, можна зробити висновок, що такий поділ не має практичного значення. Законодавство України з поділом на первинні та похідні способи виникнення права власності не пов?язує будь-яких правових наслідків.

Крім того, сама позиція, яку відстоюють автори такого поділу, викликає багато непорозумінь. Адже важко знайти річ, яка нікому не належить. Якщо держава дозволяє збирати гриби чи ягоди в лісі, ловити рибу в річках, полювати на диких звірів, то це не означає, що ці об?єкти нікому не належать.

До первинних способів відносять також набуття права власності на створену нову річ, перероблену чужу та створену нову річ з чужих матеріалів (специфікація). У цьому разі, хоча і йдеться про створення нового об?єкта, але стверджувати, що він виник з нічого, не можна. Адже річ створюється з певної сировини. Цю сировину потрібно придбати, що пов?язано з волевиявленням як тієї особи, якій вона належала, так і тієї, яка її придбала.

Підстави набуття права власності, що залежать від волевиявлення попередніх власників, не є суто специфічними для виникнення права власності. Таким способом можуть виникати й інші права. Адже за заповітом до спадкоємця переходять не лише права власника, а й інші майнові права. Крім того, у багатьох випадках однієї лише волі зацікавлених осіб для передачі права власності недостатньо. Потрібно виконати умови, передбачені в законі або іншому законодавчому акті. Так, для передачі речі, обмеженої в обігу, потрібна не лише воля її власника, а й дозвіл компетентного органу держави.

Як бачимо, питання щодо класифікації способів набуття права власності на практиці не має такого великого значення, яке йому відводять в науці цивільного права. Значення має конкретне визначення специфіки кожного способу набуття права власності Полянек К. М. Цит. праця. - С. 29. .

ЦК України виділяє такі окремі підстави виникнення права власності: створення майна для своїх потреб; привласнення переробленої речі; привласнення загальнодоступних дарів природи; договір; привласнення безхазяйної речі, знахідки, бездоглядної тварини; скарб; приватизація; за набувальною давністю.

Відповідно до ст. 346 ЦК України право власності припиняється у разі: відчуження власником свого майна;

відмови власника від права власності;

припинення права власності на майно, яке за законом не може належати цій особі; знищення майна;

викупу пам?яток історії та культури;

викупу земельної ділянки у зв?язку із суспільною необхідністю;

викупу нерухомого майна у зв?язку з викупом з метою суспільної необхідності земельної ділянки, на якій воно розташоване;

звернення стягнення на майно за зобов?язаннями власника;

реквізиції;

конфіскації;

припинення юридичної особи чи смерті власника.

Право власності може бути припинене і в інших випадках, встановлених законом Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.346..

2.2 Державна реєстрація прав на нерухоме майно

У процесі формування ринку нерухомості, виникла потреба у введенні норм права, що встановлюють державну реєстрацію речових прав на неї. Можна виділити кілька причин її виникнення.

Перше, в силу сформованої психології учасники цивільно-правових відносин вважали, що правовстановлюючі документи на нерухоме майно може видати тільки державний орган.

Друге, юридичні особи, придбавали у процесі приватизації нерухомість у приватну власність, хотіли отримати доказ цього факту від її колишнього власника - держави.

Третє, брак обігових фінансових коштів у приватизованих підприємств або їх власників викликала потребу в банківському кредитуванні. У свою чергу, банківським або інші кредитним установам в забезпечення наданих кредитів були потрібні серйозні гарантії.

Як правило, вони вимагали в заставу нерухоме майно і, як наслідок, правовстановлюючі документи на нього Ходико Ю.Є. Категорія «нерухома річ» у цивільному праві // Вісник господарського судочинства. - К., 2010. - № 3. - С. 84. .

З прийняттям Цивільного кодексу України питання реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним придбали особливу значимість, а сама реєстрація - часто правообразующее значення. Відповідно до положень Кодексу в залежність від дотримання вимог про реєстрацію ставиться виникнення права власності на нерухомість та інших прав, що підлягають державній реєстрації , а в ряді випадків - дійсність укладеної з нерухомим майном угоди.

Враховуючи велике значення об'єктів нерухомості в житті та діяльності громадян і юридичних осіб, а також в цивільному обороті, закон закріпив її спеціальний правовий режим.

Він полягає в тому, що право власності, інші речові права на нерухомість, їх обмеження, виникнення, перехід і припинення підлягають в обов'язковому порядку державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі установами юстиції.

Як було зазначено раніше, важливою ознакою нерухомого майна є державна реєстрація. Стаття 182 Цивільного кодексу України регулює питання пов'язані з нею:

Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

2. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов'язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

3. Відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.182..