4. Порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Тобто всі права і обов'язки пов'язані із нерухомим майном виникають лише із моментом реєстрації. Реєстрація прав власності на нерухоме майно - це внесення запису у єдиний реєстр прав власності на нерухоме майно у зв'язку із виникненням, існуванням або припиненням права власності на нерухомість, що виконується БТІ за місцем знаходження об'єктів ГончаренкоМ. Б. Речеві права на нерухомість: Дис. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 / Університет внутрішніх справ. - Х., 1999. - С. 111. .

Засади державної реєстрації прав на нерухоме майно зазначені в статті 6. ЗУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. // ВВ Р України. - 2004. - № 51. - Ст. 6. .

Обов'язковій реєстрації прав підлягає право власності на нерухоме майно фізичних та юридичних осіб, у тому числі іноземців і осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб, міжнародних організацій, іноземних держав і, також, територіальних громад у особі органів місцевого самоврядування і держави у особі органів що керують державним майном.

Окрема стаття регулює порядок проходження державної реєстрації у разі отримання нерухомого майна у спадщину.

Стаття 1299. Державна реєстрація права на спадщину

1. Якщо у складі спадщини, яку прийняв спадкоємець, є нерухоме майно, спадкоємець зобов'язаний зареєструвати право на спадщину в органах, які здійснюють державну реєстрацію нерухомого майна (стаття 182 цього Кодексу).

2. Право власності на нерухоме майно виникає у спадкоємця з моменту державної реєстрації цього майна Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.1299..

РОЗДІЛ III.МОМЕНТ ВИНИКНЕННЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ НА НЕРУХОМЕ МАЙНО ЗА ДОГОВОРОМ

Важливе теоретичне та практичне значення для реалізації права власності на нерухоме майно має визначення моменту переходу права власності на нього за договорами відчуження (договори купівлі - продажу, поділу, виділення, міни, дарування та ін., відповідно до яких переходить право власності на нерухоме майно).

Дане питання врегульоване ст. 334 Цивільного кодексу України (надалі - ЦК), відповідно до чч. 3 - 4 якої «право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення; якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації».

Отже, враховуючи те, що відповідно до ч. 3 ст. 364, ч. 3 ст. 367, ст. 657, ч. 2 ст. 719, ст. 716 ЦК договори відчуження нерухомого майна повинні укладатися у нотаріальній формі, а договір купівлі-продажу, крім того, має бути зареєстрований в установленому порядку, право власності до набувача за договорами відчуження переходить саме з моменту такого нотаріального посвідчення (а щодо договорів купівлі - продажу, - державної реєстрації договорів) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.334, 364, 367, 657, 716, 719. .

Порядок реєстрації договорів визначений постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 р. № 868 «Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів» Кабінет Міністрів України; Постанова, Порядок, Перелік від 17.10.2013 № 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

З прийняттям Закону України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» та інших законодавчих актів України» від 01.07.2004 р.(надалі за текстом - Закон про внесення змін) було внесено зміни до ряду законів України, в тому числі до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (надалі - Закон про реєстрацію) та до ЦК.

Серед іншого, даний Закон змінює момент виникнення права власності на нерухоме майно у набувача за договорами відчуження нерухомого майна: відповідно до ч. 3 ст. 3 Закону України про реєстрацію «права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації» Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. // ВВ Р України. - 2004. - № 51. - Ст. 3.  .

Отже, враховуючи положення ч. 1 ст. 182 ЦК, а також п. 1 ч. 1 ст. 4 Закону про реєстрацію щодо обов'язковості державної реєстрації права власності на нерухоме майно, - право власності на нерухоме майно, набуте за договором відчуження, переходить до набувача з моменту реєстрації такого права в порядку, визначеному Законом про реєстрацію Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст.182..

Причому згідно з п. 1 розділу 2 Закону про внесення змін «Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування, крім пунктів 3 і 5 розділу I та пункту 4 розділу II «Прикінцеві та перехідні положення» цього Закону, які набирають чинності з 1 січня 2012 року» (тоді як пунктом 3 розділу I Закону про внесення змінвносились відповідні зміни до ЦК, зокрема, було змінено п. 4 ст. 334 ЦК та викладено його у такій редакції:«права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону»).

Тобто, виникла ситуація, коли положення Закону про реєстрацію в новій, запровадженій Законом про внесення змін редакції, є чинними, тоді як аналогічні положення ЦК набрало чинності з 1 січня 2012 року.

Для вирішення даної колізії використання принципу правозастосування «спеціальна норма скасовує загальну» не є доречним, адже обидві з вищенаведених норм щодо моменту переходу права власності є спеціальними.

Інший принцип правозастосування «норма закону, що була прийнята пізніше, змінює або скасовує норму, що була прийнята раніше» «не працює» в силу того, що відповідно до ч. 2 ст. 4 ЦК: «Основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс України»; а відповідно до абз. 3 ч. 2 ст. 4 ЦК: «Якщо суб'єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради України проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей Кодекс, він зобов'язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного кодексу України. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою України одночасно з відповідним проектом закону про внесення змін до Цивільного кодексу України», - тобто встановлено пріоритетність норм ЦК перед нормами інших законодавчих актів, що регулюють цивільні правовідносини, - а тому зміна порядку переходу права власності на нерухоме майно, визначеного нормами ЦК, можлива лише у разі зміни відповідних норм ЦК одночасно з внесенням змін до Закону про реєстрацію.

Крім того, оскільки згідно з ч. 3 ст. 3 Закону про реєстрацію: «права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації», - випадки та порядок реєстрації цього права повинні бути врегульовані Законом про реєстрацію Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. // ВВ Р України. - 2004. - № 51. - Ст. 3, 4..

3.2 Поняття цивільно-правового договору

Договір - це угода двох або більше сторін, спрямована на встановлення цивільних прав та обов'язків або їх зміна і припинення (ст. 420 ЦК). Звідси випливає, що учасниками договору можуть бути тільки суб'єкти цивільного права, наділені дієздатністю і виражають свою волю, а сам договір передбачає свободу і самостійність його сторін. Там, де такої свободи немає, договір можливий, проте його ефективність різко знижується.

Широке застосування і можливості договору обумовлені тим, що як правова форма він відповідає характеру регульованих цивільним правом майнових відносин, заснованих на ринкових товарно-грошових категоріях, коли необхідні самостійність і ініціатива учасників економічного обороту і, отже, також певна свобода (диспозитивність) правового регулювання Шукаль Василь «Поняття цивільно-правового договору» [Електронний ресурс].- Режим доступу: http://velbereznyi-bibl.edukit.uz.ua/yusticiya_konsuljtuye/vidi_dogovoriv_schodo_vidchuzhennya_majna/.

Ці основні початку договірного права в умовах ринкової економіки закріплені ЦК в ст. 421 «Свобода договору» Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст. 421..

Юридичні переваги договірної форми взаємин виявляються в її простоті і гнучкості. Договір може бути укладений в будь-якій формі, причому між відсутніми контрагентами (шляхом листування) або через представника. Початкові умови договору можуть бути в подальшому змінені і доповнені сторонами, права учасників договору можуть бути встановлені в інтересах третіх осіб, які в укладенні договору не брали участь, або відступлені потім третім особам. Все це робить договір незамінним інструментом ринку.

Функції цивільно-правового договору характеризуються у літературі з відомими відмінностями, однак більшість авторів відзначають наявність таких основних завдань (функцій) договору.

По-перше договір є формою встановлення правових зв'язків між учасниками економічного обороту і підставою виникнення їх взаємних обов'язків і прав. Договір наповнює ці зв'язки конкретним змістом і повинен забезпечувати їх практичну реалізацію, а також відповідальність за виконання взаємних зобов'язань.

По-друге, договір дозволяє його учасникам визначити і погодити їх взаємні права і обов'язки з урахуванням як потреб ринку, так і індивідуальних запитів і можливостей кожного з контрагентів. Цяфункція договору видається особливо важливою, бо вона забезпечує обслуговування договоромсуспільних потреб і потреб. Практичне здійснення зазначеної функції договору передбачає наявність необхідної свободи (диспозитивності) у законодавчій регламентації умов договору і надання його учасникам права самостійно визначати умови договору в рамках загальних приписів закону.

По-третє, укладення договору створює для сторін важливі правові гарантії. Це виражається в тому, що договір підлягає обов'язковому виконанню (ст. 425 ЦК), одностороння зміна його умов допускається тільки у певних випадках і лише за рішенням суду (ст. 450 ЦК), а порушення прийнятих за договором зобов'язань тягне за собою обов'язок відшкодувати завдані цим збитки (ст. 15, 393 ЦК). Сторони можуть передбачити в договорі і інші правові засоби забезпечення його виконання: умова про неустойку, поручительство, гарантію і ін Супутній договором механізм майнової відповідальності доповнюється правом розірвати договір при істотному порушенні його контрагентом (ст. 450 ЦК) Цивільний кодекс України від 16.01.2003р. // ВВР України. - 2003. - №№ 40-44. - Ст. 393, 425, 450..

Сфера застосування договору надзвичайно широка, він може застосовуватися всіма суб'єктами цивільного права та обслуговує всі сфери цивільно-правових відносин, включаючи авторське право і патентне право (ліцензійні угоди, угоди про передачу науково-технічного досвіду).

3.3 Види договорів, за якими виникає право власності на нерухоме майно

На сьогодні, в межах правового поля існує безліч видів договорів, у разі укладення яких здійснюється відчуження нерухомого майна. Однак, кожен із таких договорів має свою правову природу, особливості та правові наслідки укладення. У зв'язку з цим нами зроблено порівняльну характеристику договорів таких як дарування, довічне утримання (догляд) та спадковий договір, купівлі-продажу.