Законодавство про оренду є одним з правових інститутів господарського законодавства України. Відносини щодо оренди майна регулює насамперед Закон України "Про оренду державного та комунального майна". Його особливість полягає в регулюванні двох груп відносин: організаційних, пов'язаних з передачею в оренду майна державних підприємств та організацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх структурних підрозділів; майнових між орендодавцями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Зазначений закон має універсальний характер, оскільки його положеннями може регулюватися оренда майна інших форм власності (приватної ті колективної).

Оскільки майно підприємства, крім основних фондів, становлять також оборотні кошти та інші цінності, законодавством встановлений спеціальний порядок передачі їх орендареві. Так, грошові кошти та цінні папери з урахуванням дебіторської та кредиторської заборгованості орендодавець надає орендареві на умовах кредиту за ставкою рефінансування Національного банку України. Надання орендареві в кредит коштів та цінних паперів здійснюється на підставі кредитного договору, який укладається одночасно з договором оренди. Строк надання кредиту не повинен перевищувати строку дії договору оренди. У разі розірвання кредитного договору, закінчення строку його дії або припинення договору оренди орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві надані йому кошти та цінні папери.

Інші оборотні матеріальні засоби (тобто негрошові кошти і нецінні папери) викуповуються орендарем згідно з договором купівлі-продажу, який укладається одночасно з договором оренди. Плата за придбані оборотні матеріальні засоби вноситься орендарем протягом 30 календарних днів з моменту укладання договору. Створеному членами трудового колективу господарському товариству орендодавець може продати оборотні матеріальні засоби в кредит за умови оплати ним не менш як 30% їхньої вартості. При цьому термін оплати оборотних матеріальних засобів не повинен перевищувати одного року з дати укладення договору купівлі-продажу. Розміри чергових внесків та строки їх сплати визначаються у договорі купівлі-продажу.

ПОРЯДОК УКЛАДЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ Фізичні і юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють відповідному орендодавцю заяву, проект договору ореди, а також інші документи згідно переліку, який визначається Фондом державного майна України.

Порядок і строки укладання договору оренди залежить від об"єкту оренди, а також від особи заявника. В разі подачі заяви про оренду цілісних майнових комплексів орендодавець в п'ятиденний строк після дати реєстрації заяви направляє копії проекту договору та інших документів в орган, уповноважений управляти державним майном.

Крім цього, копії зазначених документів у деяких випадках надсилаються в органи Антимонопольного комітету України. Це у випадках, коли підприємство, його структурний підрозділ, до яких подана заява про оренду цілісних майнових комплексів, а так само ініціатор укладення договору оренди займають монопольне становище на ринку; коли внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців зможуть зайняти монопольне становище на ринку; коли сумарна вартість активів або сумарний об"єм реалізованих товарів (робіт, послуг), належних об'єкту, перевищують показники, визначені законодавством.

Орган, уповноважений управляти відповідним державним майном, орган Антимонопольного комітету України розглядають копії документів, поданих орендодавцем, і протягом 15 днів направляють йому висновок про можливість оренди і умови договору оренди. Якщо орендодавець в установлений строк не одержить зазначених висновків, укладання договору оренди вважається з цими органами погодженим.

Орендодавець протягом 5 днів після сплину строку погодження умов договору оренди зазначеними органами дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це замовника, а стосовно оренди цілісних майнових комплексів - також орган, уповноважений управляти відповідним державним майном і орган Антимонопольного комітету України.

В разі, коли заява про оренду майна не вимагає погодження з відповідними органами, наприклад, стосовно оренди нерухомого чи іншого окремого індивідуально визначеного майна, орендодавець протягом 15 днів дає згоду чи відмовляє в укладенні договору оренди і повідомляє про це лише заявника.

Пріоритет в укладенні договору оренди цілісного майнового комплексу надається господарському товариству, створеного трудовим колективом підприємства, його структурного підрозділу.

За умови відсутності господарського товариства, договір оренди укладається з іншими фізичними та юридичними особами впродовж двадцяти днів з дня направлення їм повідомлення про намір орендувати цілісний майновий комплекс.

В передачі в оренду об'єктів може бути відмовлено, якщо було прийнято рішення про приватизацію об'єктів, якщо об'єкт включений в перелік підприємств, що потребують іноземних інвестицій, коли орган Антимонопольного комітету України не дає згоди на укладення договору оренди або орган уповноважений управляти майном не дає згоди на виділ структурного підрозділу підприємства та інші підстави.

У разі відмови від укладення договору, а також неодержання відповіді в установлений строк господарське товариство, заінтересовані фізичні та юридичні особи мають право звернутися за захистом своїх інтересів до суду, арбітражного суду.

ЗМІСТ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Зміст договору оренди визначається сукупністю його умов. Закон про оренду встановлює, що у договорі оренди мають бути визначені об'єкт оренди (склад і вартість майна), строк, на який укладається договір оренди, орендна плата, порядок використання амортизаційних відрахувань, відновлення орендованого майна та порядок його повернення. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути і інші умови. Умови договору оренди зберігають свою силу і у випадках, коли після його укладення законодавством будуть встановлені правила, які погіршують становище орендаря. Реорганізація орендаря не є підставою для зміни умов договору чи розірвання його.

Договір оренди є консесуальним договором, бо він вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору, а передача об"єкта оренди орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

До істотних умов договору належить орендна плата, що є фіксованим платежем, який орендар вносить орендодавцеві незалежно від наслідків господарської діяльності. Розмір орендної плати визначається з урахуванням вартості орендованого майна, але не більше 5 відсотків його вартості. Оцінка вартості майна проводиться за методикою, що затверджується Кабінетом Міністрів України.

Методика розрахунку, граничні розміри та порядок використання орендної плати визначаються Кабінетом Міністрів України і Фондом державного майна України. Строки внесення орендної плати визначаються у договорі. Орендна плата встановлюється, як правило, у грошовій формі. Проте залежно від специфіки виробничої діяльності орендаря оренда плата за згодою сторін може встановлюватись у натуральній або у грошово-натуральній формі. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно та у повному розмірі. Порядок зміни розмірів орендної плати може бути змінений відповідно до правил, передбачених Законом про оренду.

Строк договору визначається за погодженням сторін, тобто він може бути укладений на будь-який строк; укладення договору оренди без зазначення строку не допускається. При відсутності заяви від однієї із сторін про припинення або зміну договору він вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Орендар має переважне право на продовження строку дії договору.

Орендар зобов'язаний зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його пошкодженню, псуванню. На орендаря може бути покладений обов'язок використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, організації, майно яких передано в оренду.

Законом про оренду передача цілісних майнових комплексів у суборенду не допускається.

Здане в оренду майно, як уже зазначалось, не стає власністю орендаря. Але продукція і доходи (прибуток), одержані орендарем у результаті використання орендованого майна, є його власністю. Амортизаційні відрахування залишаються у розпорядженні орендаря і використовуються на відновлення орендованих основних фондів. Право власності на майно, придбане орендарем за рахунок амортизаційних відрахувань, належить власникові орендованого майна, якщо інше не передбачено договором оренди. Визначення власника того чи іншого майна має принципове значення, бо ризик випадкової загибелі чи пошкодження майна несе його власник, якщо інше не встановлене в законі або договорі.

Відповідно до Закону про оренду орендареві забезпечується захист його прав на майно, одержане ним за договором оренди, нарівні із захистом, установленим цивільним законодавством щодо права власності. Він може вимагати повернення орендованого майна з будь-якого незаконного володіння, усунення перешкод у користуванні ним, відшкодування шкоди, заподіяної майну всіма особами, включаючи орендодавця. Орендар може захистити свої права шляхом подання індикаційного і негаторного позову, а також позову про відшкодування збитків (шкоди).

ПРИПИНЕННЯ ДОГОВОРУ ОРЕНДИ

Цивільним кодексом встановлено загальне правило, за яким у разі переходу права власності у здане в найом майно від наймодавця до іншої особи договір найму зберігає чинність для нового власника (ст. 268). Стосовно державного майна Законом України "Про оренду державного майна" встановлено, що рішення державного органу про приватизацію об'єкта оренди є підставою припинення договору оренди. Доцільність такого правила не викликає сумніву, бо оренда майна не може бути перешкодою приватизації державної власності. Проте, як здається, це правило має лише стосуватися договору оренди без права викупу орендованого майна, бо оренда майна з правом майбутнього викупу є одним із способів приватизації державного майна. У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження орендар зобов'язаний повернути об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. З припиненням договору у сторін виникають певні права і обов'язки щодо поліпшень орендованого майна. На орендодавця покладається обов'язок компенсувати затрати орендаря на відповідні поліпшення, якщо він здійснив їх за згодою орендодавця і за рахунок своїх коштів, звичайно, якщо інше не визначено у договорі оренди. Якщо орендар здійснив поліпшення без відома орендодавця, орендодавець може, але не зобов'язаний, компенсувати проведені орендарем затрати. У разі відмови орендодавця від такої компенсації орендар має право привласнити ті поліпшення, які можуть бути відокремлені від орендованого майна без заподіяння йому шкоди. Вартість поліпшень, які зроблені орендарем без згоди орендодавця і які не можна відокремити без шкоди для майна, відшкодуванню не підлягає.

Законом про оренду не визначаються конкретні розміри і форми майнової відповідальності за невиконання обов'язків за договором, а лише констатується, що сторони несуть відповідальність, встановлену законодавчими актами України за договором. Це дає підстави стверджувати, що відповідальність за порушення умов договору, невиконання або неналежне виконання сторонами обов'язків може бути не тільки у формі відшкодування заподіяних збитків (шкоди), а й у формі уплати неустойки, передбаченої законом і обумовленої в договорі.

Суперечки за договором оренди розглядаються судом.

Припинення договору оренди землі може бути у таких випадках: