- Закінчення терміну, на який було укладено договір;

- Розірвання договору оренди (ст. 28 Закону "Про оренду землі");

- Одержання орендарем земельної ділянки у власність;

- Смерті орендаря у випадку відмови спадкоємців від виконання договору оренди;

- Засудження орендаря до позбавлення волі у випадку відмови членів його сім'ї від виконання договору оренди;

- Ліквідації юридичної особи-орендаря (тобто того підприємства, що орендувало землю).

Договір оренди землі може бути достроково розірваний:

- За взаємною згодою сторін;

- За рішенням суду у разі невиконання сторонами їх зобов'язань;

- При випадковому знищенні чи пошкодженні земельної ділянки, якщо це суттєво перешкоджає її використанню.

1.3 Економічна cутність оренди

орендний юридичний договір

Оренда -- це майнове наймання, засноване на договорі про надання майна в тимчасове користування за визначену плату.

Оренда підприємства -- це оренда майна самостійних підприємств, а також структурних підрозділів, виробничих ділянок, груп, виробництв, цехів та ін.

Розвинута форма оренди повинна формуватися на наступних основних принципах:

- тривалих термінах господарських відносин між сторонами, що дозволяє уникнути орієнтації орендного колективу на тимчасові вигоди, забезпечує довгострокову його зацікавленість у досягненні високих економічних результатів;

- договорі, що фіксує взаємні зобов'язання сторін;

- фіксуванні на весь термін оренди умов присвоєння визначеної частини результатів діяльності орендного підприємства з боку держави і господарських систем;

- конкурсній основі здачі підприємства в оренду.

Оренда як економічна категорія виявляється через договірний характер між орендодавцем і орендарем.

За користування майном орендодавця орендар платить орендну плату.

Орендна плата включає: амортизаційні відрахування від вартості орендованого майна; засоби, передані орендарем орендодавцю для ремонту об'єктів після закінчення терміну їхньої оренди; частина прибутку (доходу), що може бути отримана від використання узятого в оренду майна (орендний відсоток), установлювану договором на рівні, як правило, не нижче банківського відсотка.

Терміни й умови перерахування орендної плати встановлюються договором. Її величина залежить, від інфляції чи переоцінки основних фондів і ін. У цьому випадку її розміри змінюються за згодою сторін у терміни, передбачені договором.

Невіддільні без шкоди для орендованого майна поліпшення (технічне переозброєння виробництва, реконструкція, заміна чи модернізація устаткування й ін.), виконані орендарем за узгодженням з орендодавцем, але за свій рахунок, можуть бути затребувані першими після припинення договору оренди. Витрати на ті ж роботи, зроблені орендарем без узгодження з орендодавцем, відшкодовуватися не повинні.

Зміна умов договору оренди, його розірвання і припинення можливі при угоді сторін. За вимогою однієї зі сторін договір може бути розірваний за рішенням державного арбітражу чи суду, причому у випадках порушення іншою стороною умов договору.

2. Напрямки удосконалення орендних відносин

2.1 Напрями підвищення ефективності використання оренди

Одним з напрямів підвищення ефективності використання майна державних підприємств та організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним і юридичним особам. За допомогою оренди реалізуються як інтереси власника щодо отримання доходу з наявних у нього виробничих фондів, так і інтереси орендаря, який не обтяжуючи себе щоразу придбанням необхідного обладнання, устаткування тощо у власність, має змогу ефективно використовувати найняте ним майно для здійснення своєї статутної діяльності.

Одним із найбільш ефективних методів управління державною власністю є передача державного майна в користування юридичним та фізичним особам за відповідну плату. Якщо кошти, одержані від приватизації об'єктів державної власності, є одноразовим надходженням до Державного бюджету України, то надходження від плати за користування державним майном мають системний і довготривалий характер. При цьому в оренду передається майно, яке не підлягає приватизації й за умовами договору залишається у власності держави. У більшості випадків за час оренди майно було поліпшено за рахунок орендаря без компенсації державою витрачених орендарем на це коштів.

Кількість обiєктів державної власності, переданих в оренду починаючи з 1992 р., коли був прийнятий Закон України [6] невпинно зростає, як зростає і сума надходжень від орендної плати до Державного бюджету України.

Треба також зазначити, що з кожним роком зростає й ефективність використання державного майна, переданого в оренду. Відбувається це з таких причин:

- збільшення вартості майна, яке передається в оренду;

- ліквідації заборгованості з орендної плати;

- збільшення у загальній кількості договорів оренди, що дає змогу збільшити відсоток орендної плати, який надходить до Державного бюджету України.

Чи малою проблемою в роботі з орендарями є страхування орендованого державного майна, особливо якщо орендарем є бюджетна організація.

Пропозиції удосконалення орендних відносин:

Переважаючою формою новостворених сільськогосподарських підприємств стало об'єднання власників земельних і майнових паїв для спільного їх використання з метою одержання прибутку. Ефективність діяльності нових сільськогосподарських підприємств залежить від складної системи об'єктивно діючих і свідомо регульованих правових, економічних та організаційних відносин, що може бути визначено як господарський механізм. Однією з важливих складових господарського механізму сільськогосподарських підприємств в умовах, що склалися, є оренда земельних і майнових паїв. Орендні відносини стали тією конкретною економічною формою, яка практично здійснила трансформацію господарського механізму в умовах переходу від колективних форм власності на землю та майно до приватних форм.

На сучасному етапі розвитку продуктивних сил і виробничих відносин оренда стала безальтернативною формою реалізації права власності на землю та майно для багатьох категорій сільського населення. Проведені дослідження свідчать про довголітню історію використання орендних відносин, їх постійний розвиток та удосконалення, а також про можливості їх ефективного впровадження в умовах ринкового механізму господарювання. Узагальнено досвід орендних відносин у зарубіжних країнах з позицій його застосування в Україні, що зможе допомогти уникнути численних прорахунків, особливо при визначенні орендної плати за земельні ділянки та терміну дії укладених договорів оренди.

Переважна більшість власників земельних паїв не спроможні самостійно обробляти земельні ділянки через відсутність необхідних засобів. Це примусило їх шукати інші способи розпоряджання землею та майном, і найбільш доцільним способом використання виявилася передача їх в оренду. Протягом останніх двох років оренда землі та майна набула великого поширення.

Формування орендної плати здійснюється під впливом багатьох факторів та умов. Більш сприятливі умови складаються у Лісостеповій зоні, в якій розташовані сільськогосподарські підприємства. Вони мають менші розміри за площею орендованої землі, але відрізняються більш високим рівнем інтенсивності виробництва як за розміром вкладених коштів, так і за виходом валової продукції. Господарства цієї зони мають більш високий рівень рентабельності та більший розмір орендної плати. У сільськогосподарських підприємствах цієї зони найменша амплітуда коливань величин мінімальної та максимальної орендної плати.

Механізм орендних відносин, у томі числі орендної плати, має бути спрямований не тільки на забезпечення сталості функціонування сільськогосподарських підприємств, а й на підвищення концентрації виробництва, яка в свою чергу позитивно впливає на результати господарської діяльності та на розмір орендної плати. Це підтверджується групуванням сільськогосподарських підприємств за розміром орендованої ріллі в розрахунку на одне господарство. Виявлено чітку залежність результативних показників господарювання та величини орендної плати від рівня концентрації виробництва.

Аналіз розміру орендної плати з урахуванням організаційно-правових форм сільськогосподарських підприємств свідчить про його істотні коливання. Більш високий рівень прибутковості та рентабельності мають приватні сільськогосподарські підприємства і сільськогосподарські виробничі кооперативи. За абсолютним розміром і питомою вагою орендної плати у структурі виробничих витрат перше місце посідають сільськогосподарські виробничі кооперативи. Акціонерні товариства та приватні сільськогосподарські підприємства виплачували орендну плату на рівні середнього розміру по сукупності господарств. Найнижчу орендну плату виплачували фермерські господарства та товариства з обмеженою відповідальністю. Збитковість виробництва в акціонерних товариствах викликана тим, що вони мають найвищу серед усіх інших організаційно-правових форм сільськогосподарських підприємств питому вагу продукції тваринництва у структурі валової та товарної продукції.

Збільшення розміру орендної плати пов'язане з підвищенням ефективності сільськогосподарського виробництва. Групування сільськогосподарських підприємств за рівнем рентабельності дозволило встановити ступінь впливу цього показника на розмір орендної плати. Найчисельнішою виявилася група збиткових господарств. Це малі за розміром підприємства переважно з екстенсивною формою відтворювального процесу. Збиткові господарства мають і найнижчі абсолютний і відносний розміри орендної плати. У групах з позитивним рівнем рентабельності чітко виявляється підвищення як факторних (концентрація й інтенсивність виробництва), так і результативних (прибутковість і рентабельність) показників.

Вплив окремих факторів на величину орендної плати визначено за допомогою кореляційного аналізу. Як результативну ознаку було обрано орендну плату на 1 га ріллі, як факторні ознаки - рівень рентабельності та середній розмір орендованої ріллі в розрахунку на одне господарство.

При використанні кластерного аналізу було виявлено незначний зв'язок між розміром орендної плати за земельні ділянки та показниками якісного стану ґрунту (бал бонітету, грошова оцінка земельної ділянки). Виявлено невідповідність між нормативною величиною орендної плати та фактично нарахованою по районах області, якщо брати до уваги той факт, що величина орендної плати залежить від грошової оцінки земельної ділянки. В окремих районах вона занижена, а в деяких надто завищена, що потребує уточнення цього показника.

Оренда земельних ділянок (паїв) є однією з форм реалізації права власності й ефективного використання земель сільськогосподарського призначення. По області простежується тенденція погіршення стану родючості ґрунтів. З метою забезпечення ефективного використання земельних ділянок нами розроблено форму еколого-агрохімічної характеристики, яка в певній мірі сприятиме більш раціональному використанню землі. Цю характеристику ми рекомендуємо як обов'язковий додаток до договору оренди земельної ділянки (паю): вона дозволить реально оцінювати діяльність орендаря. Так, при погіршенні родючості земельної ділянки можна підвищити розмір орендної плати або ж накласти на орендаря штрафні санкції за зниження родючості.

Розвиток оренди землі має бути узгоджений з темпами розвитку майнових орендних відносин. Питання оренди майна у селян-власників залишається відкритим. Узгодженість підходів до вирішення цих питань є передумовою ефективного функціонування орендного механізму в межах існуючої системи відносин власності. Використання майна у подальшому повинно здійснюватися переважно на умовах договору купівлі-продажу майнового паю з розстрочкою платежів. Для цього нами розроблено форму договору купівлі-продажу майнового паю на умовах розстрочення платежу.

Висновок