Зараз всі банки надають можливість дострокового погашення кредиту. Але в деяких з них існують певні обмеження, наприклад у виді мораторію на дострокове погашення протягом перших 6 місяців і навіть штрафні санкції (іменовані комісією). Так, наприклад, “УкрСиббанк” стягує комісію в розмірі 1% від суми довгострокового погашення, а в “Авалі” та “Укрсоцбанку” - 1% протягом першого року дії кредитного договору та 0,2% від суми довгострокового погашення протягом другого року кредиту. Це дозволяє взяти кредит на більший строк (зменшивши щомісячні виплати), і при можливості достроково розрахуватися за кредитом “скоротивши” строк кредитування та витрати.

За оцінками експертів ріелторських компаній, якщо у 2003 році тільки 10-15% угод купівлі-продажу житлової нерухомості проводились при залученні кредитних коштів, то в цьому році - 40-50% від загальної кількості угод.

Ще в тому році 10-річний строк кредиту був, скоріш, виключенням із загальних умов, то зараз є банки, які пропонують кредити строком до 15 років. Для клієнта збільшення строку кредиту дозволяє зменшити розмір щомісячного внеску, а це значить, і більш вільно розпоряджатися щомісячними доходами.

Світова практика показує, що в умовах економічного зросту процентні ставки по кредитах, в тому числі і по іпотечних, знижуються. З іншого боку, зріст конкуренції на ринку іпотечного кредитування також повинен сприяти зниженню процентної ставки. Зараз в Україні і, особливо у Києві, спостерігається швидкий зріст кількості банків, які після набрання чинності Закону “Про іпотечне кредитування” вийшли на новий для себе та перспективний ринок іпотеки.11 Бизнес-клуб Коми&ньюН/ 33 (393) 20 - 26 августа 2004 р.

Розглядаючи іпотеку як складову економіки, потрібно виділити такі характерні риси.

По-перше, застава нерухомості виступає в якості інструмента залучення фінансових ресурсів, які є необхідними для розвитку виробництва.

По-друге, іпотека здатна забезпечити реалізацію майнових прав на об'єкти нерухомості також в тому випадку, коли інші форми як, наприклад, купівля-продаж, за конкретних умов є недоцільними та не ефективними.

По-третє, це можливість створення за допомогою іпотеки ефективного капіталу, на базі такого цінного папера як заставна.

Все обумовлене вище є початком розмови про шлях від того, що ми маємо, до того, що ми хотіли би мати.

Було б, напевне, зайвим описувати і без того відому ситуацію в нашій державі. Становище економіки, проблеми правового характеру, соціальні негаразди -- країна переживає це вже не перший рік. Є відома істина, суть якої полягає в наступному -- сукупність здорових, послідовних і своєчасних заходів в економіці та праві -- реальний шлях до становлення Української держави, як гідної одиниці світового співтовариства. Модель побудови сьогоднішнього суспільства -- система з нерозривним зв'язком економіки і права. Правові норми своєю загальною обов'язковістю, погрішністю в часі і дійсністю в реальних умовах людського співтовариства мають величезне значення.

У сучасних умовах іпотека займає особливе місце серед засобів забезпечення виконання зобов'язань. З огляду на стан економіки України, якій притаманні падіння рівня виробництва, інфляція, повсякденні неплатежі за поставлені товари, виконані роботи чи надані послуги, застосування раніше популярних засобів забезпечення виконання зобов'язань, таких як: штраф, неустойка, пеня та інше втрачає практичний зміст. Іпотека ж на цьому фоні має безсумнівні переваги.

Будь-які операції з нерухомістю, у тому числі й іпотечні, приносять великий дохід, оскільки ціни на землю і будівлі в Україні поволі наближаються до світових.

Але нині сфера іпотечного кредитування не розвивається, насамперед, через відсутність реального ринку землі та нерухомості.

Практика доводить, що неповернення іпотечних кредитів мінімальне. Але українські банки не бентежить велика частка неповернених кредитів, виданих юридичним особам, а невелика частка неповернення іпотечних кредитів не дає спокою. В певній мірі це визначені психологічні бар'єри пострадянської економіки.

Незважаючи на підвищений інтерес суб'єктів економічної діяльності до кредитування під заставу нерухомості, можна стверджувати, що розвиток іпотеки в Україні в певній мірі заблоковано з боку держави. У пріоритетний пакет нормативних актів та змін до відповідних законів, прийняття яких дозволить забезпечити повноцінні правові умови функціонування іпотечних відносин в Україні входять Земельний кодекс України, Закон України “Про оцінку майна та оціночну діяльність в Україні”, Закон України “Про цінні папери та фондову біржу” і, звичайно, найважливіші -- Закон України “Про іпотеку” та Закон України “Про нотаріат”, перший з яких був нарешті прийнятий з багатьма суттєвими розбіжностями, а другий став законом довгожителем за всю законотворчу історію України по термінах розгляду і одним з найбільш перероблених за кількістю внесених поправок. Аналізуючи закордонний досвід можна стверджувати, що система іпотечного кредитування одночасно слугує вирішенню соціальних та економічних проблем, тому введення в Україні належним чином нормально функціонуючого механізму застави нерухомого майна буде сприяти

її соціально-економічній стабілізації.

Проблеми пов'язані з існуванням та формуванням інституту іпотеки не знайшли належного відображення у працях українських науковців і тому потребують глибшого тлумачення та роз'яснення. Для розуміння іпотечних правовідносин необхідно насамперед пізнати суть та історичний розвиток інституту іпотеки, який тісно пов'язаний з заставним правом та з заставою в цілому, що були предметом дискусій та наукових досліджень таких відомих практиків як А.М. Жукова, С.О. Тенькова, Н.А. Богомазова.

Чинне законодавство передбачає декілька видів забезпечення виконання зобов'язань. Згідно з законом або договором, а саме неустойкою (штрафом, пенею), заставою, поручительством, завдатком, гарантією. Ці правові засоби виконують функції “страхових полісів” та є гарантами задоволення законних вимог кредиторів, а також “стимуляторами” боржників до виконання взятих на себе зобов'язань.

Іпотека набуває останнім часом найбільш широкого застосування в господарському обігу держави. В зв'язку з чим законодавець вирішив більш повно врегулювати правовідносини стосовно застосування іпотеки як різновиду забезпечення виконання зобов'язань. Це рішення знайшло своє відображення в Законі України “Про іпотеку”, який Верховна Рада прийняла 5 червня 2003 року. Прикінцевими положеннями цього Закону встановлюється час його вступу в дію з 1 січня 2004 року.

Відповідно до Закону іпотекою визнається вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у випадку невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання переважно перед іншими кредиторами цього боржника одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Закон України від 05.06.2003 року, № 898-ІV “Про іпотеку”, ст. 1 Законодавче визначається поняття нерухомого майна (нерухомості) та його складу. Поняття нерухомого майна (нерухомості) включає в себе земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці та невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Цивільний кодекс України, ч. 1 ст. 181

Правовий режим нерухомого майна поширюється на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Цей перелік варто доповнити, тому що відповідно до п. 3 ст.191 Цивільного кодексу України нерухомим майном визнається підприємство як цілісний майновий комплекс та відповідно до п. 4 ст.191 ЦК України предбачається можливість його застави.

Законом “Про іпотеку” визначаються поняття, які характеризують іпотеку як окремий вид забезпечення виконання зобов'язань. Так, відповідно до Закону визначаються поняття:

основне зобов'язання -- зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою;

наступна іпотека -- передання в іпотеку нерухомого майна, яке вже є предметом іпотеки за попереднім іпотечним договором;

іпотекодавець -- особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов'язання або зобов'язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель;

майновий поручитель -- особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язання іншої особи-боржника;

іпотекодержатель -- кредитор за основним зобов'язанням;

боржник -- іпотекодавець або інша особа відповідальна перед іпотекодержателем за виконання основного зобов'язання;

пріоритет -- переважне право однієї особі відносно права іншої особи на те ж саме нерухоме майно;

вищий пріоритет -- пріоритет, встановлений раніше будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майна;

нижчий пріоритет -- пріоритет, встановлений пізніше пріоритету будь-якого іншого пріоритету стосовно одного й того ж нерухомого майн;

Як вид забезпечення виконання зобов'язань боржником, іпотека може виникати з таких підстав: 1) на підставі договору; 2) закону; 3) рішення суду.

Правове регулювання іпотеки, яке виникне на підставі закону або рішення суду, здійснюється за вимогами правил, що регулюють іпотеку, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлюється законодавством.

Іпотечні договори укладаються в письмовій формі та підлягають обов'язковому нотаріальної посвідченню. Відповідно до цього припису всі взаємні права й обов'язки іпотекодавця та іпотекодержателя за іпотечним договором виникають з моменту його нотаріального посвідчення. Істотними умовами іпотечного договору є:

- для іпотекодавця та іпотекодержателя юридичних осіб відомості про:

а) для резидентів -- найменування, місцезнаходження та ідентифікаційний код в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України;

б) для нерезидентів -- найменування, місцезнаходження та державу, в якій зареєстровано особу;

- для іпотекодавця та іпотекодержателя -- фізичних осіб відомості про:

а) для громадян України -- прізвище, ім'я, по батькові, адресу постійного місця проживання та індивідуальний ідентифікаційний номер у Державному реєстрі фізичних осіб -- платників податків та інших обов'язкових платежів;

б) для іноземців, осіб без громадянства -- прізвище, ім'я, по батькові (за наявності), адресу постійного місця проживання за межами України:

- зміст та розмір основного зобов'язання, строк і порядок його виконання;

- опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації та/або його реєстраційні дані. При іпотеці земельної ділянки обов'язково зазначається її цільове призначення;

- посилання на випуск заставної або її відсутність.

При відсутності в іпотечному договорі однієї з вказаних вище істотних умов він вважається неукладеним.

Слід звернути увагу на те, що обов'язковою умовою договору про іпотеку є зазначення для юридичних осіб -- ідентифікаційного коду в Єдиному державному реєстрі підприємств та організацій України, а для фізичних осіб -- індивідуального ідентифікаційного номера у Державному реєстрі фізичних осіб -- платників податків та інших обов'язкових платежів. Важливість такої інформації полягає в тому, що надається можливість повністю ідентифікувати сторону договору при наявності іпотекодавців боржників іпотекодержателів з назвами, що з першого погляду не різняться одна від одної. Наприклад, ТОВ “Бізнес” та ТОВ “ Бізнес +”.