Закон України “Про іпотеку", котрий діє з 01.01.2004 року закріпив статтею 36 можливість позасудового врегулювання відносин іпотекодавця та іпотекодержателя щодо безспірного звернення стягнення на предмет іпотеки. Так, договором про задоволення вимог інотекодержателя можливо передбачити:

1. передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основною зобов'язання у порядку, встановленому ст. 37;

2. право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому ст. 38.

Діючий Цивільний кодекс передбачає, що: -“В силу застави кредитор (заставодержатель) має у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов'язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави)”.11 Цивільний кодекс України п.6 ст. 572 А згідно з Законом “Про іпотеку”, де у ст. 3: - “У разі порушення боржником основного зобов'язання відповідно до іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити забезпечені нею вимоги за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими особами, права чи вимоги яких на передане в іпотеку нерухоме майно не зареєстровані у встановленому законом порядку або зареєстровані після державної реєстрації іпотеки”.

Виходить, що іпотечний договір одразу повинен передбачити можливість досудового врегулювання відносин одним із способів, передбаченим законом, або ж у нього вносяться зміни, котрі дають можливість сторонам регулювати це право. До того ж, законодавець закріпив положення про те, що договором про задоволення вимог іпотекодержателя також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі.

Зазнали суттєвих змін і норми, регулюючі підстави та порядок для звернення стягнення на предмет застави. Відповідно до Закону “Про іпотеку”, звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. У разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий перелік порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у строк не менше ніж тридцять днів та попередження про

звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, він вправі розпочати процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки.

З введенням нового виду звернення стягнення на предмет іпотеки, а саме договору про задоволення вимог іпотекодержателя законодавством передбачається можливість позасудового врегулювання спору. Важливу роль у цьому процесі відведено нотаріусам.

Сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання питання здійснюється відповідно до застережень про задоволення вимог іпотекодержателя, про що зазначається в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до Закону “Про іпотеку”. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.

Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов'язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки.