Так, житлове приміщення може бути надано лише громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, згідно з існуючою можливістю отримання житла. Громадяни мають право на одержання у користування житлового приміщення за сукупності таких умов: 1) досягнення, як правило, 18-річного віку; 2) постійного проживання в даному населеному пункті; 3) потребування поліпшення житлових умов. Потреба у житлі визначається певними критеріями, що передбачені у ст.34 Житлового кодексу України: забезпечення житловою площею нижче рівня, який визначається виконавчими комітетами обласних. Київської та Севастопольської міських рад народних депутатів спільно з радами профспілок; проживання у приміщенні, що не відповідає встановленим санітарним і технічним вимогам; тяжкі форми деяких хронічних захворювань, у зв'язку з чим хворий не може проживати в комунальній квартирі чи в одній кімнаті з членами своєї сім'ї; проживання у гуртожитках; проживання в одній кімнаті двох і більше сімей незалежно від родинних відносин чи осіб різної статі старших за 9 років, крім подружжя тощо. Громадяни беруться на облік для одержання житлових приміщень. Постановка громадянина на квартирний облік - це офіційне визнання відповідним державним органом того факту, що громадянин потребує поліпшення житлових умов. Цей факт означає також, що орган, який прийняв громадянина на облік, зобов'язаний за законом надати йому благоустроєне житлове приміщення. Громадянам, які перебувають на квартирному обліку, житлові приміщення надаються у порядку загальної черги, крім осіб, що мають право на першочергове одержання житлових приміщень. До таких громадян належать: інваліди Великої Вітчизняної війни. Герої Радянського Союзу, Герої Соціалістичної Праці, особи, нагороджені орденами Слави, Трудової Слави, "За службу Батьківщині в Збройних Силах СРСР" усіх трьох ступенів, інваліди 1 та 2-ї груп з числа військовослужбовців, інваліди праці 1 та 2-ї груп та інші особи (ст.45 Житлового кодексу). Крім того житлові приміщення можуть надаватися позачергово: громадянам, чиє житло стало непридатним для проживання у зв'язку зі стихійним лихом; громадянам, направленим у порядку розподілу на роботу в іншу місцевість; особам, реабілітованим внаслідок незаконного засудження; особам, обраним на виборну посаду, якщо це пов'язано з переїздом в іншу місцевість, та в деяких інших випадках (ст.46 Житлового кодексу). Договір найму житлового приміщення в будинках державного, комунального та громадського житлових фондів укладається в письмовій формі на підставі ордера на житлове приміщення між наймодавцем (ЖЕО) і наймачем - громадянином, на ім'я якого видано ордер. Тривалий час у літературі дискусійним є питання про співвідношення і значення ордера і договору у виникненні і формуванні правовідносин з користування цими приміщеннями в будинках державного, комунального житлового фонду. Слід зазначити, що більшість вчених Аскназий С.И. Советское жилищное право. - М., 1940. - С. 62; Седугин П. И. Право на жилище в СССР. - М., 1983. - С. 126; Золотарь В. А., Дятлов П. Н. Советское жилищное право. - К., 1990. - С. 68. дійшли висновку, що підставою виникнення права користування житловим приміщенням є юридичний склад, до якого входять ордер та договір найму. Ордер дає право громадянинові звернутися до певної житлово-експлуатаційної організації з вимогою про надання конкретного, вказаного в ордері житлового приміщення. Наступною особливістю договору найму житлового приміщення в державному, комунальному та громадському житлових фондах є те, що він укладається на підставі Типового договору, в якому чітко регламентовано, хто є сторонами в договорі, характеристика предмета договору, права, обов'язки та відповідальність сторін за договором. Згідно з Типовим договором найму житла в будинках державного і комунального житлового фонду (затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 22 червня 1998 р. № 939) наймодавець зобов'язаний забезпечити належне утримання житлового будинку та прилеглої до нього території, своєчасно проводити ремонт будинку, забезпечити роботу його технічного обладнання, на час капітального ремонту надавати наймачеві та членам його сім'ї інше житлове приміщення тощо. Права та обов'язки сторін регламентують також Правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, затверджені постановою Кабінету Міністрів України від 8 жовтня 1992 р. № 572. Наймач зобов'язаний виконувати правила користування житловими приміщеннями, своєчасно сплачувати квартирну плату, додержуватися правил пожежної безпеки, своєчасно проводити поточний ремонт тощо. У Типовому договорі та Правилах передбачено також права сторін, зміст яких досить докладно викладено нижче. Згідно з ч.4 ст.61 Житлового кодексу України умови договору найму житлового приміщення, що обмежують права наймача та членів його сім'ї порівняно з умовами, передбаченими Житловим кодексом, Типовим договором найму житлового приміщення та іншими законодавчими актами, є недійсними. Так, наприклад, якщо у договорі буде обумовлено строк його дії, неможливість проведення обміну тощо, то ці умови є недійсними і під час розгляду спору не беруться до уваги. Є певні особливості й у визначенні предмета договору найму житлового приміщення у будинках державного, комунального житлового фонду. Ним може бути лише приміщення, що відповідає вимогам статей 50 і 63 Житлового кодексу, тобто це перш за все може бути окрема квартира, інше окреме ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок. Чинне законодавство не дає однозначного юридичного визначення понять "окрема квартира" та "інше ізольоване житлове приміщення". Проаналізувавши поняття термінів, які визначив Державний комітет України з житлово-комунального господарства для розв'язання спірних питань у сфері приватизації та утримання житла Приватизація житла в Україні. - К., 1993. - С. 84., та визначень, які наводилися в літературі Див., наприклад: Галянтич М., Коваленко Г. Приватизація кімнат у загальних (комунальних) квартирах// Право України. - 1996. - № 12. - С. 74., слід визначити окрему квартиру (або ізольовану) як частину житлового будинку, що призначена для постійного проживання однієї сім'ї і містить обладнані житлові та підсобні приміщення та має окремий вихід. Під іншим ізольованим житловим приміщенням слід розуміти кімнату або кілька кімнат у квартирі, які призначені для проживання однієї або кількох сімей. Під житловими будинками розуміють будівлі, що характеризуються сукупністю таких ознак: відповідність архітектурно-будівельним, санітарно-гігієнічним, протипожежним нормам, що робить ці будівлі придатними для постійного проживання у них громадян; прийняття в експлуатацію приймальною комісією після будівництва чи реконструкції; реєстрація в органах державної реєстрації як житлового будинку. Предметом договору має бути житлове приміщення, призначене для проживання в ньому, яке впорядковане відповідно до умов даного населеного пункту і відповідає встановленим санітарним та технічним вимогам. Житлове приміщення також має бути благоустроєним стосовно умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам. Благоустроєність є якісною характеристикою приміщення, що визначається певним набором комунальних, побутових зручностей (водопровід, гаряча і холодна вода, каналізація, центральне опалення, газопостачання тощо). Рівень благоустрою в різних місцевостях різний, тому питання про благоустрій житлового приміщення вирішується виходячи з конкретних умов даного населеного пункту. Відповідність житлового приміщення рівню благоустрою даного населеного пункту визначається, виходячи з рівня комунальних зручностей, які є в будинках державного, комунального і громадського житлових фондів. На практиці вважається, що квартири в будинках, збудованих за типовими проектами починаючи з 1958 p., належать до благоустроєних незалежно від їх планування. У ч.2 ст.63 Житлового кодексу зазначено, що не може бути самостійним предметом договору найму житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, але за розміром менше встановленого для надання одній особі, частина кімнати чи кімната, що має з іншою спільний хід, а також підсобні приміщення (кухня, коридор тощо). Розмір житлового приміщення, передбачений Житловим кодексом, не повинен перевищувати 13,65 кв. м на одну особу, але не може бути менше рівня середньої забезпеченості громадян у даному населеному пункті. Житлове приміщення надається наймачеві та членам його сім'ї для проживання в ньому; якщо ці особи (чи хтось один із них) не проживають у даному приміщенні, то вони втрачають право на нього. За ст.107 та ч.2 ст.167 Житлового кодексу в разі виїзду наймача чи членів його сім'ї на інше постійне місце проживання право на користування цим житловим приміщенням вони втрачають з моменту виїзду. Але бувають випадки, коли наймач чи члени його сім'ї за тих чи інших обставин тимчасово не проживають у даному приміщенні. Істотною гарантією житлових прав громадян у цих випадках є статті 71 та 163 Житлового кодексу, які передбачають можливість збереження житлового приміщення за тимчасово відсутнім. Тимчасово відсутнім слід вважати громадянина, який певний період часу не проживає в найманому ним приміщенні, але не втратив інтерес до використання цього приміщення з метою постійного проживання. За загальним правилом, у разі тимчасової відсутності наймача чи членів його сім'ї за цими особами зберігається житлове приміщення протягом шести місяців без будь-яких формально-зобов'язальних дій з їх боку. Якщо вони були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк може бути продовжений наймодавцем, а у випадку спору - судом. У деяких випадках, спеціально обумовлених ст.71 Житлового кодексу, за наймачем та членами його сім'ї право на житлове приміщення зберігається і на триваліші строки (призов на строкову військову службу або направлення на альтернативну службу, тимчасовий виїзд з постійного місця проживання за умовами та характером роботи; виїзд у зв'язку з навчанням; перебування дітей у державних дитячих закладах тощо). Якщо наймач або члени його сім'ї не проживали у певному житловому приміщенні понад встановлені строки, то згідно зі ст.72 Житлового кодексу вони можуть бути визнані такими, що втратили право на користування житловим приміщенням. Таке визнання здійснюється у судовому порядку за позовом наймодавця, наймача або членів його сім'ї (колишніх членів сім'ї). Звідси можна зробити висновок, що внаслідок відсутності особи понад встановлені в ст.71 Житлового кодексу строки вона автоматично не втрачає права користування спірним житловим приміщенням, а може бути визначена такою лише за рішенням суду. Тимчасова відсутність наймача не знімає з нього обов'язків, що випливають з договору найму житлового приміщення, зокрема вчасно вносити квартирну плату, належним чином утримувати приміщення тощо. Ці самі обов'язки покладаються і на членів сім'ї тимчасово відсутнього наймача, які залишаються в житловому приміщенні. 2. Права та обов'язки наймача жилого приміщення Згідно ст.813. Сторони у договорі найму житла, сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Як уже вказувалось, сторонами договору найму житла є наймодавець - особа, яка є власником житла, і наймач - особа, якій передається житло в користування. Такими особами можуть бути фізичні особи, які набули повної цивільної дієздатності та юридичні особи (див. коментар до ст. ст.30 і 80 ЦК). Якщо власниками житла є кілька осіб, вони можуть бути наймодавцями у договорі. Якщо договір найму житла укладається з кількома особами або у разі заміни первісного наймача на кілька осіб, вони можуть бути наймачами у договорі (див. коментар до ст.824 ЦК) Таким чином, на стороні наймодавця і наймача можлива множина осіб. Такі особи за своїм положенням належать відповідно до солідарних кредиторів та боржників (див. коментар до ст.