ст.540-543 ЦК) На відміну від чинного житлового законодавства, передбачено право бути наймачем житла юридичній особі, яка може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб. Правовою підставою для користування таким житлом може бути договір піднайму житла, (див коментар до ст.823 ЦК). Правонаступництво є однією з підстав заміни кредитора у зобов'язанні (див. коментар до ст.512 ЦК) Відповідно до ст.514 ЦК до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов'язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі зміни власника житла, переданого у найм на підставі договорів про відчуження житла, інших цивільно-правових підставах, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця. Правами наймодавця є право вимагати від наймача виконання його обов'язків, передбачених ст. ст.815, 819, 820 ЦК, та (або) інших обов'язків, встановлених в договорі. До обов'язків наймодавця належать: передання наймачеві житла придатного для постійного проживання у ньому, здійснення капітального ремонту, якщо інше не встановлено договором, виконання вимог ст.822 ЦК про переважні права наймача та дотримання прав наймача, передбачених законом або договором. Правило встановлене ч.2 ст.770 ЦК про те, що сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється, не поширюється на правовідносини правонаступництва у разі зміни власника житла, переданого у найм. Стаття 814 є імперативною нормою, обов'язковість її положень для сторін випливає зі змісту та із суті відносин між сторонами відповідно до вимог ч. З ст.6 ЦК. Така норма має обов'язкову силу для учасників договору. Вказана правова норма направлена на захист житлових прав наймача. Припинення договору має своїм наслідком виселення наймача з житла. Тому, коли сторони встановлять у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем житла договір найму припиняється, таке положення договору може бути визнано недійсним на підставі ч.1. ст. 203 і ст.215 ЦК. Необхідно також враховувати, що можливе припинення права власності на нерухоме майно (житловий будинок) у зв'язку з викупом земельної ділянки, на якій воно розміщене, і житлового будинку (див. коментар до ст. ст.350 і 351 ЦК). Викуп у такому порядку не припиняє дію договору найму житла. Відповідно до ст.815. (Обов'язки наймача житла), наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому, забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоді наймодавця. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити плату за житло. Наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. В статті, що коментується, надається перелік основних обов'язків наймача. По-перше, наймач зобов'язаний використовувати житло лише для проживання у ньому. Такий обов'язок поширюється не тільки на наймача, а й на інших осіб, які проживають разом із наймачем, та осіб, право проживання яких похідне від прав наймача. йдеться про тимчасових мешканців, піднаймачів. Перелічені особи не мають права використовувати житло для промислового виробництва, підприємницької діяльності тощо. Це положення вказує на цільовий характер договору найму житла (про цільове використання житла див. коментар до ст.383 ЦК). По-друге, наймач зобов'язаний забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані. Під забезпеченням збереження житла та підтриманням його в належному стані слід розуміти виконання наймачем покладених на нього обов'язків по здійсненню капітального або поточного ремонту, бережне ставлення до санітарно-технічного і іншого обладнання, до об'єктів благоустрою, дотримання правил пожежної безпеки тощо. Таке дбайливе ставлення від наймача вимагається і відносно майна, що обслуговує будинок. Відповідно до ч.2, наймач не має права провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця. Чинне житлове законодавство надає право наймачеві і власнику житла на переобладнання і перепланування житлового будинку або квартири (ст. ст.100, 152 ЖК України). Уявляється, що терміни "перевлаштування" і "переобладнання" є синонімами. Перевлаштування - це ремонтно-будівельні роботи в житлових будинках і квартирах, направлені на обладнання житла комунальними зручностями (газом, ванною кімнатою тощо) і на переобладнання приміщень будинку або квартири. Наприклад, розширення житлової площі за рахунок підсобних, зміна призначень підсобних приміщень, перенесення дверей, вікон та інші. Реконструкція індивідуальних житлових будинків - комплекс будівельних робіт та організаційно-технічних заходів, внаслідок яких змінюється архітектурно-планувальні та технічні показники житлових будинків [Наказ Міністерства аграрної політики України і Наказ Міністерства фінансів України № 113/198 від 25.04.2001 p. (зареєстровано в МЮ 16.05.2001 p. №420/5611)]. Провадження наймачем перевлаштування та реконструкції житла неможливе без згоди наймодавця. Відмова в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду, але законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача тільки після отримання згоди власника. Законом не передбачена форма для давання такої згоди. За своєю правовою природою така згода належить до юридичного факту. Тому така згода може бути надана як у письмовій, так і в усній формі. Частина 3 цієї статті зобов'язує наймача своєчасно вносити плату за житло. Під своєчасним внесенням плати слід розуміти виконання умов договору найму щодо строку внесення плати (див. коментар до ст.820 ЦК). Крім того, наймач зобов'язаний самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму. До комунальних послуг належать послуги водо-, тепло-, газопостачання, послуги водовідведення, електроенергія, вивезення побутового сміття та інші. З 01.07.2003р. набуває чинності Закон "Про реструктуризацію заборгованості з квартирної плати, плати за житлово-комунальні послуги, спожиті газ та електроенергію" від 20.02.2003 р., який послуги, що відносяться до комунальних. У ст.816. (Наймач та особи, які постійно проживають разом з ним) йдеться: У договорі найму житла мають бути вказані особи, які проживатимуть разом із наймачем. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов'язків щодо користування житлом. Наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом з ним. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їхні обов'язки за договором найму житла є солідарними. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними, а у разі спору - встановлюється за рішенням суду. Таким чином ч.1 ст.816 ЦК, встановлює одну із суттєвих умов договору найму житла. Наймач зобов'язаний вказати у договорі найму житла осіб, які проживатимуть разом із ним. Закон не передбачає, щоб до складу цих осіб входили тільки дружина, діти інші близькі родичі і не обмежує кількісний склад цих осіб. Тому з наймачем за його бажанням можуть проживати різні особи. Суттєвість цієї умови має декілька практичних значень. Залежно від кількості, віку та інших характеристик осіб, з якими має намір проживати разом наймач, наймодавець має право відмовитись від укладання такого договору. Якщо ці обставини наймач приховає від наймодавця, за позовом останнього, на нашу думку, суд може визнати договір найму недійсним на підставі ч.1 ст. 203 ЦК або суд може виселити цих осіб без надання іншого житла. Друге значення цієї норми полягає в тому, що особи, які проживатимуть разом із наймачем набувають рівних із ним прав та обов'язків щодо користування житлом. Фактично вони стають учасниками договору і наділяються відповідними правами та обов'язками відносно наймодавця і наймача. Така правова конструкція свідчить про поширення на осіб, які проживатимуть разом із наймачем, вимог щодо особи самого наймача, які випливають із змісту ст.813 ЦК. Третє значення, закріплене в ч.2 цієї статті, полягає в тому, що наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення умов договору особами, які проживають разом із ним. Стосовно договору найму житла відповідальність наймача за дії вказаних осіб може бути у вигляді дострокового розірвання договору і виселення (ст.826 ЦК). Виходячи з рівності прав і обов'язків наймача і осіб, з якими має намір проживати разом наймач, вказані правові наслідки поширюються і на названих осіб. Вони і наймач стають солідарними боржниками. У зв'язку з цим виникає питання про необхідність підписання договору особами, які проживатимуть разом із наймачем або про давання ними згоди на проживання, на таких умовах, в інший формі. ЦК не передбачає обов'язковості участі в укладенні договору найму житла в якій-небудь формі осіб, які проживатимуть разом із наймачем. Підставами виникнення прав і обов'язків для таких осіб є договір найму житла і вимоги відповідних статей гл.59 ЦК. Ч.3 ст.816 ЦК встановлює солідарні обов'язки кількох наймачів житла за одним договором найму. Кілька осіб можуть стати наймачами житла при укладенні договору або після заміни первісного наймача в порядку, передбаченому ст.824 ЦК (про права кредитора у разі солідарного обов'язку боржників див. коментар до ст.543). Ч.4 ст.816 ЦК надає наймачеві і особам, які постійно проживають разом з ним, право домовитись про порядок користування житлом. Форма такої домовленості законом не передбачена, тому вона може бути досягнута як у письмовій, так і в усній формі. Наймач і особи, які постійно проживають разом із ним, можуть встановити порядок користування жилими приміщеннями. У разі спору з цього питання порядок користування житлом між названими особами встановлюється за рішенням суду. При розгляді таких справ суд має перевірити чи був раніше встановлений між сторонами по справі порядок користування жилими приміщеннями. Якщо такий порядок був встановлений (цей факт може бути встановлений будь-якими доказами), і він відповідає вимозі про рівність прав наймача і осіб, які постійно проживають разом із ним, суд виносить рішення про встановлення саме такого порядку. Згідно ст.817 ЦК, наймач та особи, які постійно проживають разом з ним, мають право за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Особи, які вселилися у житло відповідно до частини першої цієї статті, набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, якщо інше не було передбачено при їх вселенні. Ч.1 ст.817 ЦК, що коментується, встановлює право наймача та осіб, які постійно проживають разом з ним, (а ці особи відповідно до ст.816 ЦК набувають рівних із ним прав та обов'язків щодо користування житлом) за їхньою взаємною згодою та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. У законі відсутні вимоги щодо належної форми досягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом із ним та з наймодавцем. Уявляється, що мова йде про зміну умов договору найму житла. Тому, на нашу думку, згода наймодавця має бути висловлена у письмі, виходячи з вимог ст.811 ЦК та ст. ст.651, 652 ЦК. Згода наймодавця - юридичної особи має відповідати вимогам статутних документів. Відмова наймодавця в наданні такої згоди може бути оскаржена до суду, хоча законодавець пов'язує виникнення вказаного права у наймача та осіб, які постійно проживають разом із ним, тільки після отримання згоди власника. Це правило поширюється і в разі недосягнення взаємної згоди між наймачем, особами, які постійно проживають разом з ним. Частина 1 ст.161 ЖК передбачає, що на вселення до батьків, які є наймачами житла, їхніх неповнолітніх дітей згоди наймодавця не потрібно. У ЦК такий виняток із правила відсутній, Підстав для розірвання договору найму у разі вселення у житло неповнолітніх дітей для постійного проживання у ньому немає. Виселення неповнолітніх дітей в таких випадках неможливе.