До житлових приміщень відносять: житлові будинки, квартири у багатоквартирних житлових будинках, а також ізольовані житлові кімнати в будинках або квартирах. Житловим визнається приміщення, яке відповідає встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним і технічним вимогам і призначене для проживання громадян. При цьому житлове приміщення має бути благоустроєним відповідно до умов населеного пункту, в якому знаходиться. На думку О. Аврамова, житло - це об'єкт нерухомого майна, призначений для постійного проживання громадян, будівництво якого виконувалося відповідно до затвердженого проекту і закінчено, який розташований на законно відведеній ділянці та пройшов державну реєстрацію, прийнятий в експлуатацію,інвентаризований, відповідає санітарним, технічним нормам і в встановленій мінімальній нормі жилої площі, має певну вартість, є товаром з особливим характером. До набуття зазначених умов житло може бути об'єктом цивільних, адміністративних відносин, але нежитлових. Отож, всі автори погоджуються щодо трактування житла як виду нерухомості, нерозривно пов'язаного із землею, призначеного для постійного проживання. Чотири ознаки житла: 1) це певне приміщення; 2) воно призначене для проживання людей; 3) споруда повинна бути завершеною будівництвом; 4) зачислена до житлового фонду. Першою ознакою є те, що це приміщення, - споруда капітального типу. По-друге, житлом не є будь-яке приміщення, а таке, що призначене для постійного проживання людей. Цим житлові приміщення відрізняються від нежитлового фонду. Призначеність приміщення для постійного проживання людей має бути записане у відповідних документах, що містить техно-економічні характеристики споруди (наприклад, технічний паспорт). Зазначені характеристики містять вимоги, що ставляться до житла - благоустрій, відповідність до санітарно-технічних норм. Третя ознака житла полягає у тому, що споруда повинна бути завершеною будівництвом. Якщо вона не є завершеною будівництвом, це ще не житло, а незавершена будівництвом споруда. Про завершення будівництва свідчить акт державної комісії про взяття споруди до експлуатації. Четверта ознака житла - приміщення має бути у визначному порядку зачислене до житлового фонду. Про це свідчить інвентаризаційна справа, яка ведеться на кожен з об'єктів житлового фонду у БТІ. У зв'язку з цим поняття "житло" слід розглядати у вузькому та широкому значенні. Житло у вузькому розумінні - це призначений для постійного проживання і визнаний цивільним правом різновид нерухомого майна як складова частина загально-правового, конституційного інституту житла у вигляді обраного місця, адресно-географічні координати якого визначають приміщення, спеціально призначене для вільного проживання людини, яке становить поняття "житло" в широкому розумінні. У конституційному праві термін "житло" означає обране місце, адресно-географічні координати якого визначають приміщення, спеціально призначене для вільного проживання людини. У цивільному праві під житлом розуміється різновид нерухомості, з визначеними щодо неї правами, функціонально призначеної переважно для проживання фізичної особи. Згідно статті 379 Цивільного кодексу України житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше жиле приміщення, призначені та придатні для постійного або тимчасового проживання в них. [5] Як об'єкт власності "житло" у цивільному праві має відмінності від житла як категорії конституційного права. Цивільний кодекс України окремо визначає такі об'єкти права власності, як житловий будинок, садиба, квартира. Ст.380 ЦК України визначає, що житловий будинок - це будівля капітального типу, яка споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом і призначена для постійного проживання. Садиба, відповідно до ст.381 ЦК України, - це земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями; квартира, як визначає ст.382 ЦК, - це ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене для придатне для постійного у ньому проживанні. Слід зазначити, що чинне законодавство нарівні з категорією "житло" використовує такі суміжну категорію, як "жиле приміщення”. Останнє застосовується в чинному законодавстві в різних значеннях. Наприклад, категорія "жиле приміщення” може охоплювати всі види житлових приміщень які можуть бути об'єктом договору найму жилого приміщення. Окрім цього, до категорії "житлове приміщення” науковці включають такі суміжні поняття, як допоміжні та підсобні приміщення, які в свою чергу, не можуть бути предметом найму. За визначенням, допоміжні приміщення - це приміщення призначені для експлуатації та утримання будинку і для побутового обслуговування населення за місцем проживання (сходові площадки, міжквартирні коридори, горища, підвали, колясочні) - це допоміжні приміщення. В свою чергу, підсобними приміщеннями є коридори, кухні, ванні кімнати, туалети та комори. Відмінно до житлових підсобні приміщення не можуть бути предметом найму. Таким чином, поняття "житло" є неоднозначним в конституційному, цивільному та житловому праві. [6] Законодавець не визначив, яке інше приміщення він вважає житлом, вказавши лише, що воно повинно бути призначене та придатне для постійного проживання, споруджене з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами. З цього виходить, що наприклад, дачний будинок, теж може бути визнаний житлом. Так само, житлом можна визнати окремі ізольовані кімнати в квартирах, якщо вони зареєстровані в якості таких в Бюро технічної інвентаризації (БТІ), школи-інтернати, гуртожитки, готелі, в яких особи проживають постійно і сплачують за таке проживання відповідну плату. [7, ст.134] Сторонами договору купівлі-продажу житла є продавець та покупець. Це можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Продавцем за договором є власник житлового будинку, квартири чи їх частини. Право власності на відчужуване майно повинне бути підтверджене правовстановлюючими документами. Це може бути нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, довічного утримання, дарування, міни, свідоцтво про право на спадщину, свідоцтво про право власності на частку в спільному майні подружжя, свідоцтво про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів та інші документи. Сторони договору повинні відповідати загальним вимогам відносно їхньої право - та діездатності. [1, ст.147] Довгий час покупцем житла могла бути лише фізична особа. Адже статті 9 та 10 ЖК, говорячи про права та обов'язки осіб відносно житлового фонду, прямо та виключно звертаються до громадян. Це пояснюється тим, що стаття 6 ЖК визначає призначення житла для проживання громадян. До того ж відносини з передачі житлових будинків та квартир між організаціями вирішувалися у радянські часи, як правило, на адміністративному рівні, з дозволу виконкомів місцевих Рад чи відповідних галузевих міністерств та відомств. Зараз юридичні особи вільно можуть набувати та відчужувати житло. Поширеним став спосіб, коли будівельні організації безпосередньо продають фізичним та юридичним особам збудоване ними житло. У цьому випадку юридичні особи (будівельні компанії) виступають як продавці. З іншого боку, юридичні особи можуть купувати житло з метою надання його своїм співробітникам у користування (на умовах житлового найму) чи у власність (наприклад, за договором купівлі-продажу з розстроченням платежу). Для юридичних осіб необхідною для участі в договорі є умова, за якою б така діяльність відповідала цілям, що відображені в статутних документах. Це визначає їх правоздатність. [17, ст.161] Продавцем житла, як правило, виступає його власник, однак у певних випадках право на продаж можуть мати комісіонер, повірений, управитель, а також спеціалізовані державні органи у випадках примусового продажу житла при зверненні стягнення на нього за майновими зобов'язаннями власника. [3, ст.358] Власником будинку чи квартири може бути і неповнолітня особа, яка має неповну дієздатність, і навіть малолітня особа, наділена лише частковою дієздатністю. Стосовно неповнолітніх осіб, то вони можуть набути повну цивільну дієздатність і до вісімнадцяти років. Якщо особа, що досягла шіснадцятирічного віку, бажає зареєструватися як підприємець, і на це є згода батьків, то така особа набуває повної дієздатності після реєстрації її як підприємця у відповідних органах. Після цього, якщо неповнолітня особа-підприємець є власником житла, і бажає його продати, згода батьків на таку угоду не потрібна. Повна цивільна дієздатність може бути надана фізичній особі, яка досягла шістнадцяти років і працює за трудовим договором, а також неповнолітній особі, яка записана матір'ю або батьком дитини. Оскільки малолітні особи та неповнолітні особи, які не набули повної дієздатності, відносно укладання угод з нерухомістю, в тому числі щодо купівлі-продажу житла, не наділені повною цивільною дієздатністю, продавцями житла виступають їхні батьки, усиновителі, опікуни чи піклувальники. При цьому обов'язковим є наявність дозволу органу опіки та піклування на таке відчуження. Аналогічна ситуація має місце і тоді, коли вище зазначені особи виступають покупцями житлового приміщення. Особи, які досягли вісімнадцяти років і мають повну цивільну дієздатність, а також особи, які набули повну дієздатність у встановленому законом порядку, можуть бути покупцями житлового приміщення без згоди на це своїх батьків, законних представників, усиновителів, опікунів чи піклувальників. Що стосується осіб, які мають неповну цивільну дієздатність, то згідно із ст.32 ЦК [2] України, вони можуть самостійно розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншими доходами, самостійно укладати договір банківського вкладу (рахунку) та розпоряджатися вкладом, внесеним ними на своє ім'я (грошовими коштами на рахунку). Однак, на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна (в тому числі щодо купівлі-продажу житла) повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування. Отже, надаючи певну свободу неповнолітнім особам по розпорядженню особистими грошовими коштами, законодавець обмежує дії цих осіб щодо купівлі-продажу нерухомого майна, зокрема, житла, оскільки такі особи ще не в повній мірі здатні усвідомлювати характер здійснюваної угоди та її цивільно-правові наслідки. Інколи бувають випадки, коли повнолітня особа (яка є власником житла, або в якої достатньо коштів для його придбання) страждає на психічне захворювання, або зловживає спиртними напоями чи наркотичними засобами, і не в змозі об'єктивно усвідомлювати значення своїх дій та керувати ними. В таких випадках, суд вправі обмежити цивільну дієздатність таких осіб, встановивши над ними піклування. В цьому разі продавцем чи покупцем житла будуть виступати піклувальники зазначених осіб. Однак, для здійснення купівлі-продажу житла необхідний дозвіл органу опіки та піклування. Посвідчення угод про відчуження житлового будинку (квартири) провадиться за місцем розташування вказаного майна або за місцем реєстрації однієї із сторін правочину. Якщо будинок чи квартира належить подружжю на праві спільної сумісної власності, необхідна взаємна згода їх на продаж. Така згода має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена. Якщо продавцеві належить частина будинку або квартири на праві спільної власності, необхідно надати заяву співвласників про відмову від переважного права купівлі цієї частки. На усі перебудови чи прибудови, у тому числі перепланування житлового будинку, переобладнання нежитлового приміщення в житлове і навпаки, має бути рішення органу місцевого самоврядування про дозвіл здійснити перебудову, прибудову, перепланування чи звести господарські, побутові будівлі та споруди. В разі, якщо неповнолітній (малолітній) зареєстрований (прописаний) у відчужуваному житловому будинку (квартирі) необхідна згода органу опіки й піклування на здійснення даної угоди.