Оскільки договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню, то він оформляється на спеціальному бланку (зразок та опис спеціальних бланків і захисних знаків, а також порядок їх постачання, зберігання, обліку та звітності витрачання встановлюються Міністерством юстиції України), які видаються нотаріусу. В договорі зазначаються сторони (продавець і покупець), предмет договору, ціна, на кого покладаються обов'язки по сплаті витрат, пов'язаних з укладанням договору, відповідальність сторін за договором. Недодержання письмової форми договору тягне за собою недійсність угоди. Оскільки договір купівлі-продажу житла підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню, то такий порядок нотаріального посвідчення чітко визначений Інструкцією про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, який затверджений Наказом Міністерства Юстиції України від 18.06.1994 року № 18/5 з наступними змінами. 4. Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу житла Кожна з сторін договору купівлі-продажу повинна належним чином виконувати усі обумовлені в ньому або передбачені законом обов'язки. У разі порушення їх продавець або покупець несуть майнову відповідальність чи інші правові наслідки, які можуть і не бути мірою цивільно-правової відповідальності, яка настає, зокрема, за наявності умов, передбачених законом за порушення зобов'язань (гл.18 ЦК України). Як зазначалося, основним обов'язком продавця є його обов'язок передати продану річ покупцеві. Невиконання цього обов'язку надає покупцеві право вимагати від продавця передачі купленої речі в примусовому порядку або, з свого боку, відмовитися від подальшого виконання договору. При цьому і в першому, і в другому випадках покупець має право вимагати також відшкодування понесених внаслідок таких дій продавця збитків (ст.231 ЦК У країни). [19, ст.215] Відповідальність може настати за невиконання будь-якої умови договору у вигляді сплати неустойки і відшкодування збитків. Так, покупець, якому передано товар неналежної якості, має право вимагати від покупця на свій вибір: o пропорційного зменшення ціни; o безоплатного усунення недоліків у розумний строк; o відшкодування витрат на усунення недоліків. [12, ст.168] Викладені правила є загальними і застосовуються до усіх різновидів договору купівлі-продажу. Аналізуючи ці правила, можна дійти висновку, що покупцеві належить право вибору будь-якої з наведених вимог на свій розсуд і незалежно від вини продавця у виникненні недоліків. Головне, щоб їх існування не було результатом неправильної експлуатації покупцем придбаного майна, щоб вони об'єктивно існували в момент укладення договору або виявили свою негативну дію протягом певного строку його нормального використання. Таку конструкцію загально-визначальних положень про відповідальність продавця за недоліки предмета договору необхідно визнати вдалою. Не заперечувалася їх ефективність і в юридичній літературі, і юристами-практиками. Певні правові наслідки можуть також наставати у разі неналежного виконання (невиконання) умов договору покупцем. Так, якщо покупець відмовиться прийняти куплену річ або заплатити за неї встановлену ціну, продавець має право вимагати прийняття речі покупцем і оплати ціни, а також відшкодування збитків, завданих затримкою виконання, або, з свого боку, відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків (ст.232 ЦК). [9, ст.374] Із змісту поняття договору купівлі-продажу житла випливає, що продавець несе відповідальність за своєчасне передання житлового приміщення у власність покупця, а покупець несе відповідальність за своєчасну і повну оплату вартості цього житла, згідно домовленої суми. Відмова однієї із сторін виконати покладені договором обов'язки, дає право стороні, чиї права порушені, звернутися до суду за їх захистом. Власник (покупець), який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою (продавцем), може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. І навпаки, якщо продавець добросовісно передав житлове приміщення покупцю в такому ж стані і на тих умовах, при яких було досягнуто згоди при укладанні договору, а покупець не передав обумовлену суму, або передав її не в повній мірі, продавець може звернутися до суду з вимогою про вчинення покупцем дій для припинення порушеного права. Крім того, сторона, чиї права порушені може також вимагати відшкодування моральної шкоди, якої їй було завдано невиконанням чи неналежним виконанням умов договору. Недодержання встановленої форми договору купівлі-продажу та інших вимог щодо його оформлення тягне за собою наслідки, визначені загальними правилами цивільного права, якщо інше не передбачено спеціальним законом. Договір купівлі-продажу житла може бути визнаний у судовому порядку недійсним у таких випадках: недодержання письмової форми договору; відмова однієї із сторін щодо нотаріального посвідчення договору та його державної реєстрації; укладання договору стороною, яка не мала на це законних підстав (особою, яка не є власником житла, представником продавця без його згоди, неповнолітньою особою, яка має неповну цивільну дієздатність, особою, яка визнана судом недієздатною чи обмежено дієздатною); укладення договору шляхом обману, насильства, при збігу тяжких обставин.

договір купівля продаж житло

У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов'язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину (договору), а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Слід звернути увагу, що при визнанні договору недійсним внаслідок обману чи насильства, то винна сторона зобов'язана відшкодувати потерпілій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину.

Висновок У даній роботі проведено аналіз законодавства України, наукових публікацій щодо питань укладення, зміни і розірвання договорів купівлі-продажу житла. Проведене дослідження даної теми мало своїми цілями розкриття юридичної сутності і змісту сучасного договору купівлі-продажу житла та узагальнення матеріалів нормативних актів та наукових робіт. Договір купівлі-продажу житла хоч і не є найрозповсюдженішим, але є одним із найважливіших серед договорів купівлі-продажу, оскільки зачіпає одне із самих основних прав людини - право на житло, передбачене ст.47 Конституції України. Крім того, купівля-продаж житла має свої особливості. По-перше, договір купівлі-продажу повинен бути складений у письмовій формі. По-друге - обов'язковість нотаріального посвідчення, по-третє - обов'язковість державної реєстрації угод з нерухомістю, по четверте - обов'язкове врахування інтересів всіх осіб, які мають право на дане житло. Необхідно зауважити, що у вітчизняній системі цивільного законодавства все ще існують деякі прогалини, що регулюють відносини у житловій сфері. Наприклад, мають місце випадки, коли новий власник не може виписати попереднього власника і його сім'ю з придбаного житлового приміщення. На жаль, навіть у судовому порядку це питання не завжди може бути вирішене на користь нового власника. В окремих випадках, передбачених законодавством, майнову роль при здійсненні операцій купівлі-продажу житлових приміщень відіграють органи опіки та піклування, без дозволу яких угода неможлива. Дане питання тісто пов'язаний з проблемою можливих шахрайських дій при укладанні, зміні та розірванні угод з купівлі-продажу житла. Згадана проблема частково викликана значним збільшенням числа агентів надають ріелтерські послуги. У результаті проведеного дослідження представляється можливим внести наступні пропозиції. На даний момент передача функцій з реєстрації угод з нерухомістю нотаріату видається недоцільним з огляду на те, що державні органи в більшою мірою забезпечують захист прав громадян, а також тому, що такий крок вимагатиме значних матеріальних витрат. Разом з тим слід відзначити необхідність конкретизації та підвищення відповідальності органів здійснюють державну реєстрацію угод з нерухомістю. Бажано введення спеціального фонду, з якого б органи реєстрації оплачували матеріальний збиток. Подібні заходи потрібні і щодо органів опіки та піклування. Список використаних джерел

1. Конституція України поточна редакція - Тлумачення від 15.05.2014 [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://zakon1. rada.gov.ua/laws/show/254%D0%BA/96-%D0%B2%D1%80

2. Цивільний кодекс України Редакція від 06.02.2015 [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://zakon4. rada.gov.ua/laws/show/435-15

3. Борисова В.І. "Цивільне право: підручник: у 2 т. / В.І. Борисова (кер. авт. кол.), Л.М. Баранова, Т.І. Бєгова та ін.; за ред.В.І. Борисової, І.В. Спасибо-Фатєєвої, В.Л. Яроцького - X.: Право. - 2011. - Т.2. - 816 с.

4. Борисова В.І., Баранова Л.М., Жилінкова І.В. та ін. Цивільне право України: Підручник: У 2 т. / За заг. ред.В.Г. Борисової. І.В. Спасибо-Фатєєеої, В.Л. Яроцького. - Т.1. - K.: Юрінком Інтер, 2004. - 480 с.

5. Винник Б. Поняття "житло" в законодавстві України та його правове значення // Юридичний журнал. - 2005. - № 12 (42). [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://www.justinian.com.ua/magazines. php

6. Гаверська І.В., ПРАВОВЕ ЗНАЧЕННЯ ПОНЯТТЯ "ЖИТЛО" В ЗАКОНОДАВСТВІ УКРАЇНИ ОНЮА [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://dspace. onua.edu.ua/bitstream/11300/272/1/app-37_Gaverska_I_V_ (236-238). pdf

7. Галянтич М.К. Житлове право України: Навч. посіб. / М.К. Галянтич, Г.І. Коваленко. - К.: Юрінком Інтер, 2002. - 480 с.

8. Галянтич М.К. Житлове право України Навч. посібник. - К: Юрінком Інтер, 2008. - 548 с.

9. Дзера О.В. Зобов'язальне право: теорія і практика: Навч. посіб. для студ. юрид. вузів і ф-тів ун-тів / ред. : О.В. Дзера; Київ. нац. ун-т ім.Т. Шевченка. - Стер. вид. - К.: Юрінком Інтер, 2000. - 910 c. - укp.

10. Дзера О.В. Цивільне право України. Особлива частина: підручник / за ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової, Р.А. Майданика. - 3-тє вид., перероб. і допов. - К.: Юрінком Інтер, 2010. - 1176 с.

11. Заіка Ю.О. Українське цивільне право. Навч. посіб. - К. Істина, 2005. - 312 с.

12. Заіка Ю.О. Українське цивільне право: Навчальний посібник. - 2-е вид. змін, і доп. - К.: Всеукраїнська асоціація видавців "Правова єдність", 2008. - 368 с.

13. Ільків О.В. // Істотні умови договору купівлі-продажу житла // Часопис Київського університету права 2013р. випуск №3 c 426

14. Колодій А.М., Олійник А.Ю. Правознавство, 2009. Правова єдність ВАВ, 792 с. ISBN: 978-966-3733-77-7

15. Копєйчиков В.В. Правознавство: Підручник / За ред.В. В. Копєйчикова А.М. Колодія. - К: Юрінком Інтер, 2004. - 752 с.

16. Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України. Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2001. - С.318.

17. Мічурін Є.О., Сліпченко С.О., Соболев О.В. Житлове право України Науково-практичний посібник. - Харків: Еспада, 2004. - С.318.

18. Панчишина С.С. Порядок посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку чи квартири [Електронний ресурс]. Режим доступу: http://my-notary. info/informacia/statt/poryadok-posv.html

19. Підопригора О.А. Цивільне право: підручник для студентів юрид. вузів та факультетів. - К.: Вентурі., 1997. - 480 с.

20. Шевченко Я.М. Цивільний кодекс України: Наук. - практ. коментар: У 2 ч. / За заг. ред.Я.М. Шевченко. - K.: Видавничий Дім "Ін Юре", 2004. - Ч 2. - С.887.