Такий дозвіл необхідний також для оформлення відчуження від імені, на ім'я неповнолітнього в тому випадку, коли він є співвласником нерухомого майна, або нерухомість буде здобуватися на його ім'я. При посвідченні договору нотаріус перевіряє відсутність заборони на відчуження (арешт), іпотеки будинку (квартири) за даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та перебування предмета договору, а також коштів покупця під податковою заставою в Державному реєстрі обтяжень рухомого майна про податкові застави. Державна реєстрація правочину проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно одночасно з його нотаріальним посвідченням. [18] Право власності на житлове приміщення підтверджується наступними документами. 1. Договір купівлі-продажу. 2. Договір дарування. 3. Договір міни. 4. Договір довічного утримання. 5. Свідоцтво про право власності на житло. 6. Довідка житлово-експлуатаційного кооперативу та видане на її підставі реєстраційне посвідчення на право власності. 7. Свідоцтво про право на спадщину за заповітом. 8. Свідоцтво про придбання житлового приміщення з прилюдних торгів. 9. Свідоцтво про право на спадщину за законом. 10. Копія рішення суду, що вступило в законну силу. 11. Свідоцтво про право власності на частку у спільному сумісному майні подружжя. 12. Акт приймання передачі майна. Отже, сторонами у договорі купівлі-продажу житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи з урахуванням деяких вимог, що до них пред'являються діючим законодавством. Договір може укладатись особисто сторонами або через представника. 3. Зміст, порядок укладання та форма договору купівлі-продажу житла З укладенням договору купівлі-продажу, як і будь-якого іншого двостороннього правочину, у кожної із сторін виникають права та обов'язки, які становлять його зміст. Важливо, що права однієї сторони співвідносяться з обов'язками іншої сторони таким чином, що відповідному обов'язкові продавця кореспондується відповідне право покупця і навпаки. [9, ст.380] Стаття 628 визначає зміст договору як перелік умов (пунктів), визначених на розсуд сторін і погоджених ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. [2] Так, одним з найважливіших обов'язків продавця є передача ним майна у власність (у господарське відання або оперативне управління) покупця, а останній набуває право вимагати передачі йому цього майна. У свою чергу, покупець зобов'язаний прийняти від продавця придбане майно і сплатити за нього обумовлену ціну, а продавець, відповідно, має право вимагати від покупця прийняти продане майно (якщо він у цьому заінтересований) і сплатити за нього належну грошову суму. Отже, аналіз змісту обов'язків дає уявлення про відповідні права сторін, що робить недоцільним детальний розгляд усіх прав сторін. Виконання зазначених обов'язків має здійснюватися обома сторонами водночас, якщо інше не передбачено законом або договором. Законодавство України визначає також ряд інших додаткових обов'язків продавця. Так, продавець зобов'язаний: попередити покупця про всі права третіх осіб на річ (товар), яка продається; зберігати продану річ, якщо право власності переходить до покупця раніше передачі речі; повідомити про можливі наявні недоліки продаваної речі (товару). У сторін можуть виникнути й інші обов'язки, зумовлені предметом та різновидом договору купівлі-продажу, особливостями місця і способу виконання договору та інших обставин, які визначені актами законодавства чи договором або випливають зі змісту останнього. Важливе значення має також чітке визначення обов'язків покупця. У ЦК України названо лише обов'язки з оплати і прийняття купленої речі. Звичайно, у договорі можуть бути сформульовані й інші обов'язки покупця, як і продавця. Додаткові обов'язки можуть встановлюватися також законодавчими актами (наприклад, про приватизацію, цінні папери). Кожна із сторін договору купівлі-продажу повинна належним чином виконувати всі обумовлені в ньому або передбачені законом обов'язки. У разі порушення їх продавець або покупець несуть майнову відповідальність чи інші правові наслідки, які можуть і не бути мірою цивільно-правової відповідальності, яка настає, зокрема, за наявності умов, передбачених законом за порушення зобов'язань. Як зазначалося, основний обов'язок продавця - передати продану річ (товар) покупцеві. Невиконання цього обов'язку надає покупцеві право вимагати від продавця передачі купленої речі у примусовому порядку або відмовитися від подальшого виконання договору. [9, ст.393] Укладення договорів на відчуження житла переважно пов'язано з наступними діями сторін, серед яких найбільш типовими є: досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами договору; отримання довідки-характеристики Бюро технічної інвентаризації; отримання довідки про відсутність заборони на відчуження житла його власником; отримання нотаріально засвідченої згоди іншого з подружжя на відчуження житла; отримання нотаріально засвідченої заяви учасника часткової власності про відмову від права переважної купівлі; отримання згоди з органу опіки та піклування в тому, що при відчуженні не порушуються права неповнолітніх дітей на житло; надання договору письмової форми, нотаріальне посвідчення; державна реєстрація переходу права власності на Житло в Бюро технічної інвентаризації або виконкомі місцевої ради. Необхідно відзначити, що вищезгадані дії є найбільш типовими, але все ж зразкові. [17, ст.155] До договору купівлі-продажу, виходячи з того, що це двосторонній правочин, застосовуються загальні вимоги ЦК до їх укладення, а звідси договір може укладатися як у письмовій, так і в усній формі, хоча ст.657 ЦК встановлює і виняток із цього стосовно форми договорів купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Усі вони укладаються у письмовій формі і підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Головне, аби сторони між собою порозумілися, що свідчить про досягнення ними згоди з усіх істотних умов договору. Це відбувається за допомогою процедури, яка складається з двох стадій - оферти (пропозиції укласти договір) та акцепту (згоди на пропозицію). Особа, яка висуває оферту, йменується оферентом. Нею може бути кожна із сторін майбутнього договору, а та, яка приймає її, - акцептантом. Для того щоб вважати пропозицію офертою, вона має містити істотні умови договору. Тобто істотні умови визначає оферент, а акцептант з ними погоджується або, у свою чергу, висуває умови, які корегують умови оферента. В останньому випадку умови другої сторони договору являють собою зустрічну оферту, з якою погоджується або не погоджується перша сторона. При її згоді на ці умови вона вважається акцептантом. У відсутності ж згоди договір або не укладається, або робиться ще спроба дійти згоди з умов договору. Оферта повинна виражати намір особи, яка зробила пропозицію, вважати себе зв'язаною договором і запропонованими умовами у разі її прийняття. Вона має чекати відповіді від особи, якій спрямована пропозиція, протягом певного строку - або зазначеного в оферті, або нормально необхідного для відповіді на пропозицію. Своєю пропозицією оферент зв'язує себе обов'язком чекати відповіді від особи, якій було направлено пропозицію, та укласти з нею договір в разі її згоди на умовах, визначених в оферті. Між тим пропозиція може бути відкликана до моменту або в момент її одержання адресатом. Пропозиція укласти договір, одержана адресатом, не може бути відкликана протягом строку для відповіді, якщо інше не вказане у пропозиції або не випливає з її суті чи обставин, за яких вона була зроблена. З наведеного слідує, що пропозиція є адресною. Якщо ж пропозиції адресовані невизначеному колу осіб (зокрема, такою є реклама), то вони не вважаються офертою, а розцінюються як запрошення робити пропозиції щодо укладення договору. Між тим не виключається й так звана публічна оферта, яка хоч і є зверненням до широкого загалу, але містить не тільки всі істотні умови договору, а й однозначний намір укласти договір з будь-якою особою, яка відповість на цю пропозицію. Виставлення товару, демонстрація його зразків або надання відомостей про товар (описів, каталогів, фотознімків тощо) у місцях його продажу є публічною пропозицією укласти договір незалежно від того, чи вказана ціна та інші істотні умови договору купівлі-продажу, крім випадків, коли продавець явно визначив, що відповідний товар не призначений для продажу (ч.2 ст.699 ЦК України), наприклад, якщо таким чином виконано дизайн вітрини. Як правило, у публічній оферті зазначається певний строк, протягом якого всі можуть звертатися до оферента й отримати пропоновані ним блага, наприклад, визначений товар або послуги під час дії певної акції (знижки на перукарські послуги протягом місяця). Обидві стадії укладення договору (оферта і акцепт) втілюються в ту чи іншу форму (усну або письмову), але завершення досягнення домовленості має відбуватися у тій формі, якої вимагає закон до конкретних договорів. Крім того, від форми оферти залежить і строк, протягом якого оферент зв'язаний своєю офертою. [4, ст.239] Згідно статті 546 зобов'язання встановлені у договорі купівлі-продажу житла може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком. Договором або законом можуть бути встановлені інші види забезпечення виконання зобов'язання. Найчастіше завдатком забезпечується виконання зобов'язань за участю громадян при укладанні договорів купівлі-продажу житлових будинків, квартир, гаражів, найму житлового приміщення. Забезпечувальна функція завдатку полягає в тому, що у разі, коли покупець, передавши завдаток продавцю, вирішить відмовитися від договору купівлі-продажу, то наданий ним завдаток залишається у продавця. Якщо ж від виконання договору ухиляється інша сторона (наприклад, продавець знайшов вигіднішого покупця), то вона зобов'язана не лише повернути завдаток, а й сплатити таку ж за розміром суму, як такий подвійний завдаток. [11, ст.162] Згідно зі статтею 657 ЦК України, договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації. Пунктом 5 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів постанова Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 р. № 671, державній реєстрації підлягають правочини, зокрема, договір купівлі-продажу, міни, земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна. Державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням (пункт 6 вказаного Тимчасового положення (671-2004-п). Дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру правочинів вважається датою державної реєстрації правочину. Відповідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", прийнятого 19 червня 1992 р., Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 р. із змінами одержання громадянами державного житла в порядку приватизації, безоплатно чи з доплатою, оформляється Свідоцтвом про право власності на квартиру (будинок), яке реєструється в органах приватизації і не потребує нотаріального посвідчення (п.5 ст.8). Письмовій форми передбачає, що його зміст повинен бути закріплений у одному чи декількох документах, а також підписаний сторонами.