Охоронна функція забезпечує захист порушених або оспорюваних суб'єктивних прав. Так, стаття 190 Житлового Кодексу визначає, що підприємства, установи, організації, громадяни, які заподіяли шкоду будинкам, об'єктам благоустрою, зобов'язані її відшкодувати. Чимало цивільно-правових норм виконують охоронну функцію, в тому числі норми, що передбачають охорону від позадоговірних правопорушень.

Виховна функція забезпечується шляхом застосування норм кримінальної, цивільної, адміністративної відповідальності, що передбачено ст. 189 Житлового Кодексу. Притягнення громадянина до відповідальності за правопорушення позитивно виховує його у тому, що слід чітко дотримуватися визначених законом обов'язків.

Попереджувальна функція виявляється у стимулюванні дотримання чинного правопорядку всіма суб'єктами житлового права. Всі учасники житлових правовідносин повинні бути поінформовані про негативні наслідки, які неодмінно настануть у випадку правопорушення. Так, статті 116, 117 Житлового Кодексу передбачають випадки примусового виселення громадян у випадку правопорушення.

Основні принципи житлового права. Держава, в особі спеціально створених органів приймає законодавчі акти на основі певних установок, що виступають як форми суспільної свідомості, а це зумовлює певну поведінку людей, є показником усвідомлення ними своїх прав і обов'язків, соціальної відповідальності. Але житлове право -- не тільки сукупність правових норм, а й правові принципи, що лежать в основі законодавства, зумовлюють існування, форму, й головним чином, зміст і розвиток житлового законодавства, пов'язаних із специфікою житлових правовідносин. Без правових принципів немає права, вони закріплюються насамперед у законі як нормативному акті вищої юридичної сили, є складовою частиною закону, у разі їх застосування вирішуються конкретні спори. Звичайно, право не вичерпується принципами, лише поєднання конкретної правової норми закону з принципами (закріпленими як в самому законі, так і в інших нормативно-правових документах житлового права) може привести не тільки до усвідомлення основних напрямків розвитку права, а й до правильного його застосування всіма суб'єктами житлового права, особливо посадовими особами уповноважених державних органів, які наділені владними повноваженнями щодо застосування конкретних правових норм. Необхідно зазначити, що законодавство зарубіжних країн йде шляхом надання державним органам все більших повноважень у прийнятті адміністративних рішень. Тобто державним органам і їхнім посадовим особам надається свобода дій у межах принципів, визначених законом. Зрозуміло, що таке “вільне бачення” створює ширші можливості для прийняття рішень, але дозволяє здійснювати непідконтрольні дії. В юридичній літературі висловлюється правильна думка про неминуче посилення втручання адміністративних органів у всі сфери суспільного життя. Трактуючи конкретні правові норми, посадові особи державних органів використовують загально вживані поняття, яким законодавство не може дати чіткого визначення. Такі правові поняття (наприклад, додержання моральних засад, не порушення гідних умов співжиття тощо) допускають прийняття державними органами та їхніми посадовими особами рішень, що мають бути спрямовані на досягнення поставленої законом мети. Тобто державним органам у таких випадках надається право остаточно вирішувати питання, наступний контроль яких з боку суддів практично не можливий, якщо тільки посадові особи не порушили та не вийшли за межі норм і принципів, визначених законом.

Кожна галузь права має свої основні принципи, що пронизують усе законодавство, визначають цю галузь і найхарактерніші для неї риси, втілюються в законах, правових нормах, формують правила поведінки людей.

Тому правові принципи є складовою частиною світогляду, створюють основу єдиного розуміння положень житлового законодавства, що притаманні загальним засадам і змісту житлового права, сприяють усвідомленню права, надаючи тим самим змогу однаково тлумачити ці положення права. Принципи у всіх міжнародно-правових договорах визначені у перших статтях, оскільки вони, перш за все, є правовими категоріями, векторами, якими має характеризуватися і житлове право. Отже, основні принципи житлового права вимагають закріплення багатьох принципів -- недоторканності житла, охорони особистого і сімейного життя, законності, пріоритетності прав людини, гласності, справедливості, ефективності, соціальної спрямованості, розумності, доступності судового захисту в разі порушень норм житлового права тощо -- які мають знайти своє відображення у ст. 1 нового Житлового кодексу. Проблеми розвитку законодавства України полягають у тому, що правові принципи, вироблені наукою, не завжди закріплюються у нормі закону. Так, принцип гласності знайшов своє відображення не тільки у нормах Житлового Кодексу, а й у Конституції України, підзаконних нормативних документах, проте оформленого правового закріплення не дістав. Наприклад, у правилах обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов і надання їм жилих приміщень, де зокрема зазначено: рішення виконавчого органу місцевої Ради з питань квартирного обліку та надання жилих приміщень приймаються за участю громадської комісії з житлових питань, створеної при виконавчому органі у складі голови чи заступника голови виконавчого органу (голова комісії), представника профспілкового органу (заступник голови комісії), депутатів відповідної ради, представників громадських організацій, трудових колективів. Склад комісії затверджується виконавчим органом місцевої ради. З питань, що розглядаються, комісія готує пропозиції та вносить їх на розгляд виконавчого органу місцевої ради. На підприємствах, в установах і організаціях пропозиції з питань квартирного обліку та надання жилих приміщень готуються відповідною комісією профспілкового комітету та вносяться на спільний розгляд адміністрації підприємства, установи, організації чи органу громадської організації та відповідного профспілкового комітету.

Конституційний принцип пріоритетності прав людини полягає в тому, що людина, її життя і здоров'я, честь і гідність, недоторканність і безпека визнаються в Україні найвищою соціальною цінністю (ст. З Конституції).

В житловому праві провадиться принцип пріоритету прав людини. Забороняється у будь-якій формі посягати на свободу і гідність громадян. Цивільне право, Закон “Про власність” забезпечує пріоритет захисту прав власника будинку (квартири) від неправомірних посягань. Гарантіями прав недоторканності особи є право оскаржити дії будь-яких осіб до суду.

Принцип недоторканності житла. Кожному гарантується недоторканність житла. Не допускається проникнення до житла або іншого володіння особи (ст. 30 Конституції). Цей принцип характеризує правовий статус особи в суспільстві, жилий будинок, квартира), що належить на праві власності, може бути об'єктом судового виконання. Звернення стягнення на житло провадиться лише за відсутності у боржника іншого майна. Огляд будинку (квартири), викликаний законними підставами, не суперечить принципу недоторканності житла. Цей принцип забезпечує охорону особистого і сімейного життя. Захист від неправомірного втручання держави в особисте і сімейне життя передбачений у Конституції України. Але охорона особистого і сімейного життя громадян, недоторканність не поширюються на ті його прояви, які суперечать моральним засадам суспільства, суспільному порядку тощо. Так, якщо громадяни систематично руйнують чи псують жиле приміщення, використовують його не за призначенням, порушують правила співжиття, що робить неможливим для інших проживання з ними в одній квартирі або одному будинку, а заходи громадського впливу виявилися безрезультатними, проводиться виселення винних осіб (ст. 116 Житлового Кодексу).

Принцип доступності судового захисту знайшов своє закріплення у статті 55 Конституції, відповідно до якої права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.

Принцип законності означає, що при вирішенні питань забезпечення громадян жилими приміщеннями у будинках державного, колективного житлового фонду посадові особи уповноважених державних органів повинні прийняти рішення тільки на підставі Житлового кодексу, інших законів України. Захист прав громадянина судом проводиться тільки відповідно до закону (ст. 191 Житлового Кодексу). Правові принципи зобов'язують органи держаної влади та управління, їхніх посадових осіб, власників житла, уповноважених ними осіб і громадян не тільки сприймати основні принципи як основні межі дозволеної поведінки, а й чітко їх дотримуватися.

Розділ 2. Договір найму (оренди) житла та його характеристика

2.1 Поняття та юридична характеристика договору найму (оренди) житла

За договором, найму (оренди) житла одна сторона - власник житла передає або зобовґязується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму (оренди) житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:

1) договір найму (оренди) житла, що є обґєктом права державної або комунальної власності (в юридичній літературі його також називають договором соціального найму, договором найму соціального житла). Відповідно до ч. 2 ст. 810 ЦК України, підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюються законом. На сьогоднішній день це, зокрема, - Житловий кодекс.

2) договір найму (оренди) житла, що є обґєктом права приватної власності (його ще іменують договором комерційного найму). Згідно ч. З ст. 810 ЦК України до цього виду договору найму житла, якщо інше не встановлено законом, застосовуються положення ЦК України;

3) договір найму (оренди) соціального житла. Цей вид договору найму житла виділено законодавцем із прийняттям Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. У звґязку з цим є необхідність коротко окреслити його окремі особливості.

Основна увага буде приділена договору найму житла, який є предметом регулювання цивільного права, тобто договору найму житла, що належить особам на праві приватної власності. Однак одночасно буде проводитися порівняльна характеристика цього договору із договором найму житла, що є обґєктом права державної або комунальної власності.

2.2 Сторони договору найму (оренди) житла

Сторонами договору найму (оренди) житла є власник житла (наймодавець) і наймач.

Власник житла (наймодавець) - це фізична чи юридична особа, яка передає або зобовґязується передати наймачеві житло у користування з визначеною метою (для проживання) на певний строк за плату.

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обовґязки наймодавця . Наймодавцем за договором найму житла, що є обґєктом права державної або комунальної власності, є житлово-експлуатаційна організація чи відповідне підприємство, установа, організація.

Наймач - це фізична або юридична особа, яка відповідно до умов договору найму (оренди) житла отримує жиле приміщення у користування на певний строк за плату. Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обовґязки за договором найму (оренди) житла є солідарними.

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму (оренди) житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з ним. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька з цих осіб.