Треба підкреслити, що це не є єдине зауваження щодо дефініції договору оренди житла з викупом. Як уже відзначалося, на момент його укладення можливі 2 варіанти обставин: (а) коли орендодавець уже є власником обраного орендарем житла і (б) якщо орендодавець лише буде придбавати житло, обране орендарем. У другому випадку орендні відносини опосередковуються 2-ма договорами - договором оренди з викупом, який укладається орендодавцем з орендарем, і договором купівлі-продажу, що укладається на підставі й на виконання договору оренди між орендодавцем і продавцем житла на ринку.

Виходячи із цього вважаємо, що така склад на конструкція договору оренди житла з викупом повинна знаходити відбиття і в його визначенні.

Отже пропонуємо вч. 2 ст. 8101 ЦК закріпити наступне визначення договору: за договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство орендодавець передає або зобов'язується передати другій стороні - фізичній особі орендареві для проживання житло, що належить орендодавцеві на праві власності, або житло, попередньо обране орендарем і спеціально придбане орендодавцем у продавця, на довготривалий (до30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

Сторонами в досліджуваному договорі є підприємство орендодавець і фізична особа-орендар. Орендодавцем може бути лише юридична особа суб'єкт підприємницької діяльності, тому що він інвестує власні або залучені кошти у придбання житла з метою подальшої передачі його в довгострокову оренду з викупом заради отримання винагороди (доходу).

Орендарем може бути тільки фізична особа, яка шляхом укладення договору оренди задовольняє свою житлову потребу. Як бачимо, законодавець обмежує суб'єктний склад учасників (сторін) цього договору порівняно з договором найму (оренди) житла. Безумовно, таке обмеження має відповідні правові наслідки. Так,за ч. 3 ст. 8101 ЦК орендодавець є власником житла, що надається в оренду, і він здійснює розпорядження ним до повного викупу орендарем. Зважаючи на це орендодавець може відчужувати житло шляхом укладення будь яких цивільно-правових правочинів, зокрема, купівлі-продажу, міни тощо.

У зв'язку з тим, що до нового власника житла переходять усі права й обов'язки орендодавця (ст. 814 ЦК), покупцем такого житла може бути лише юридична особа, діяльність якої безпосередньо пов'язана з орендою останнього. Таким чином, правомочність орендодавця щодо розпорядження житлом також є обмеженою. Спираючись на це, рекомендуємо в ч. 3 ст. 8101 ЦК зробити уточнення, що розпорядження житлом орендодавець здійснює відповідно до вимог закону.

Договір оренди житла з викупом припиняється за умови повної сплати орендарем орендних платежів у повному обсязі у визначений строк або достроково, після чого він набуває права власності на житло, а факт сплати платежів засвідчується відповідним актом, що є невід'ємною частиною договору оренди (п. 6 Порядку).

На підставі останнього, який є документом, що засвідчує перехід права власності на нерухоме майно (житло) від орендодавця до орендаря з відкладальними обставинами (ч. 7 ст. 8101 ЦК) та акта щодо сплати орендних платежів здійснюється реєстрація права власності на житло орендаря.

У цьому разі правові наслідки розірвання договору, зокрема, повернення сплачених коштів щодо вартості житла, настають відповідно до умов договору (п. 11 Порядку). Таким договором може бути розірваний і за рішенням суду на вимогу орендодавця у випадках, передбачених ч. 2 ст. 825 ЦК:

(а) при невнесенні орендарем платежів на викуп житла у визначений строк і (б) якщо зруйновано або зіпсовано житло безпосередньо орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає. У такому разі повернення коштів здійснюється відповідно до рішення суду (п. 11 Порядку). Складним залишається питання про розірвання договору оренди на вимогу орендаря.

Частина 1 ст. 825 ЦК, що закріплює право наймача на відмову від договору найму житла, доповнена абз. 4, який за логікою має бути присвячено вже можливості орендаря відмовитися від договору оренди, але його припис тільки відсилає до положень Закону. Оскільки спеціального закон, що регулював би безпосередньо відносини оренди немає, можна припустити, що орендар у будь-який час може звернутися до суду з вимогою про розірвання такого договору. При задоволенні вимог орендаря суд вирішує питання і стосовно правових наслідків розірвання останнього. Необхідно наголосити, що питання про дострокове розірвання договору найму оренди житла з викупом на вимогу орендаря потребує чіткого врегулювання в ЦК.