У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України). Наймачем за договором найму житла, що є обґєктом права державної або комунальної власності.

Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, укладаючи договір найму (оренди) житла, наймач має вказати в ньому осіб, які будуть постійно проживати разом з ним. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обовґязків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення ними умов договору. Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними.

2.3 Розірвання договору найму (оренди) житла

Розірвання договору найму(оренди) житла -- це припинення дії тієї правової підстави, з якої виникає право наймача на користування житлом.

Договір найму (оренди) житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) Згідно з ч. 2 ст. 825 ЦК договір може бути розірваний судом у разі: не внесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі -- понад два рази;

2) Руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає.

3)Договір найму (оренди) частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний на вимогу наймодавця у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.

4) Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.

Наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитись від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. По суті наймач має право розірвати договір в односторонньому порядку в будь-який час. Письмове попередження наймодавця лише звільняє наймача від обов'язку відшкодувати збитки у вигляді плати за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) житла на таких самих умовах з іншою особою. Відмова від договору не звільняє наймача від виконання своїх обов'язків. Так, наприклад, він зобов'язаний повернути житло в належному стані, здійснити оплату за користування житлом і комунальними послугами за весь час дії договору. Наймач одноособово має право відмовитись від договору найму (оренди) житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання. Непридатність житла може стати наслідком як стихії, так і неправомірних дій наймодавця або інших осіб. Неправомірні дії самого наймача або осіб, за яких він відповідає, можуть бути підставою для розірвання договору в судовому порядку на вимогу наймодавця. Також законодавець передбачив дві можливості розірвання договору найму (оренди) житла:

1) за ініціативою наймача;

2) за ініціативою наймодавця.

Розірвання договору найму (оренди) житла за ініціативою наймодавця можливе лише з підстав, передбачених законом. Таке правило встановлене і ЖК (ст. 108), і Законом «Про житловий фонд соціального призначення» (ст. 27), такої позиції дотримувалась і судова практика. Розірвання договору найму (оренди) житла за ініціативою наймодавця договір може бути розірваний у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.

У цьому випадку наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці. Ця підстава розірвання договору пов'язана з виникненням у наймодавця особистої потреби в житлі, яке передане в користування. Така потреба може виникнути,наприклад, у разі збільшення сім'ї внаслідок одруження або народження дітей,повернення членів сім'ї, розлучення і втрати права проживання в іншому помешканні тощо.

Розділ 3. Дефініція договору найму (оренди) житла за викупом

Дефініція- призначена відображати реалії матеріального світу (суб'єкти і об'єкти правовідносин, явища, факти, категорії, процеси, дії). Тому невідповідність дефініцій, а в ширшому сенсі усього техніко-юридичного інструментарію міжнародно-правових актів об'єктивним явищам буття являє собою один із істотних дефектів. Різновид цього типу дефектів безпредметність дефініцій.

Правові (юридичні) дефініції -- це стислі логічні визначення, які містять у собі найістотніші ознаки поняття, що визначаються. За їх допомогою встановлюються, розпізнаються певні правові категорії, розкривається, характеризується й формулюється їх суть.

Світова фінансова криза зумовила загострення існуючої в державі проблеми щодо житлової потреби людини. На сьогодні значно зменшилася населення, у зв'язку з чим бракує реальної можливості придбання ним житла за рахунок власних коштів. Закон України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва передбачає низку організаційно-правових заходів, спрямованих на подолання кризових явищ у житловій сфері, в тому числі і шляхом отримання громадянами житла в довготривалу оренду з викупом Цей договір надання в користування житла й одночасно сплату платежів на його викуп. З урахуванням високої вартості житлових приміщень законодавець моделює договір оренди як довготривалий (до 30 років) договір, що дозволяє людині сплатити платежі на їх викуп. Отже, за сучасних умов договір оренди житла з викупом має стати однією з найпоширеніших підстав набуття права власності на житлове приміщення.

Правове-регулювання орендних відносин здійснюється перш за все нормами гл. 59Цивільного кодексу України (далі - ЦК) (статей 8101, 811,813 - 820, 823, частини 1 і 2ст. 825, статей 826, 123) [1;2003. - №№ 40-44. - Ст. 356],окремими положеннями Закону, Порядком оренди житла з викупом, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 березня 20 0 9 р.,№ 274 [2; 20 0 9. - № 23. -Ст. 754] (далі - Порядок) і Примірним договором оренди житла з викупом, затвердженим наказом Міністерства регіонального розвитку та будівництва України від 24 червня2009 р., № 252 [3] (далі - Примірний договір). На сьогодні регламентація відносин оренди житла з викупом не є предметом пильної уваги дослідників. У юридичній літературі бракує будь-якої наукової публікації, що стосувалась би цього договору. Докладний аналіз перелічених вище нормативних актів свідчить про необхідність перегляду й доробки їх окремих положень.

Завданням даної статті є дослідження правовідносин оренди житла з викупом з метою внесення пропозицій, спрямованих на вдосконалення цивільного законодавства із цього питання. Частина 1 ст. 8101 ЦК визначає договір оренди житла з викупом як особливий вид договору найму (оренди). Будь-який договір відокремлюється в самостійний вид, якщо він вимагає спеціального правового впорядкування. Складна конструкція договору оренди житла з викупом, що містить у собі елементи різних за типом договірних моделей найму(оренди) і купівлі-продажу житла, стає тією специфічною ознакою, яка суттєво впливає на потребу особливого регулювання відносин оренди. Якщо до відносин користування орендованим житлом можна застосовувати окремі норми гл. 59 ЦК «Найм (оренда) житла», то відносини щодо його викупу вимагають детальної правової регламентації.

Слід чітко визначити:

(1) порядок оплати вартості житла,який складається з початкового внеску за нього й подальших платежів на викуп;

(2) правові наслідки дострокового розірвання договору, зокрема, порядок повернення вже сплачених за житло грошових коштів;

(3) можливість спадкування права орендаря на викуп житла в разі його смерті тощо. Оскільки розглядуваний договір спрямовано на набуття права власності на житло, особливі вимоги повинні пред'являтися до його форми: договір має бути посвідчений нотаріально. Більше того, укладення договору найму оренди житла мусить проходити таку обов'язкову стадію, як державна реєстрація. З метою захисту інтересів кожної зі сторін договору сплата вартості житла в повному обсязі засвідчується відповідним актом. Отже, поза всяким сумнівом, договір оренди житла з викупом доцільним розглядати як самостійний вид договору найму (оренди) житла. З огляду на це вбачається непослідовною позиція законодавця щодо відведення цьому договору оренди лише однієї спеціальної статті (ст. 8101), а не окремого параграфа.

Цим, вважаємо, порушується сам принцип систематизації ЦК, згідно з яким кожен тип договірного зобов'язання виділяється в окрему главу і кожен вид цього типу, у свою чергу, вирізняється в окремий параграф даної глави. Така конструкція ЦК дозволить вирішити безліч питань як правотворчого, так і правозастосовного характеру.

Зокрема, вона надасть можливості розробити загальні положення щодо договорів з однаковим правовим регламентуванням (у даному випадку для договорів найму (оренди) житла та оренди житла з викупом). Це сприятиме не тільки економії правової регламентації, а й тому, що, за слушним зауваженням Ю.В. Романця,має більш вагоме значення,необхідній єдності регулювання [4, 22].

Крім того,виділення досліджуваного договору в окремий параграф забезпечить його правильну правозастосовну класифікацію, тобто дозволить правозастосовним органам (насамперед судовим) точно визначити, який це є договір,і застосувати до нього правові норми, призначені для регламентації саме цього договору.

У зв'язку з цим є доцільним поділ гл. 59 ЦК на 2 параграфи: 1 повинен містити загальні положення про найм (оренду) житла; 2 - включати правові норми, що регламентують відносини оренди житла з викупом.

Згідно з ч. 2 ст. 8101 ЦК за договором оренди житла з викупом одна сторона -підприємство орендодавець передає другій фізичній особі (особі орендареві) житло за плату на довготривалий (до 30 років)строк, після закінчення якого (або достроково), за умови повної сплати орендних платежів воно переходить у власність орендаря. У самому визначенні договору він сконструйований як договір реальний, оскільки чітко позначено, що одна сторона передає житло другій,а не зобов'язується передати.

Безумовно, така конструкція договору може існувати, лише якщо на момент його укладення житло вже є власністю підприємства орендодавця й може бути передано особі орендареві (наприклад, якщо сталося дострокове розірвання договору оренди з попереднім орендарем і житло знову реалізовано орендодавцем на житловому ринку).

Водночас ч. 3 ст. 8101 ЦК, по суті, закріплює й іншу конструкцію цього договору, відповідно до якої підприємство орендодавець набуває права власності на попередньо обране особою орендарем житло з метою подальшої передачі останнього в довготривалу оренду з викупом цією особою. У цьому разі передача житла на момент укладення договору неможлива, тому що воно ще не придбане підприємством-орендодавцем. Саме тому за такою конструкцією договір є консенсуальним.

Ця модель договору може отримати найбільше поширення, оскільки, як правило, орендодавець лише набуватиме у власність обране орендарем житло. Таким чином, аналіз частини 2 і 3 ст. 8101 ЦК дозволяє дійти висновку, що договір оренди житла з викупом може бути як реальним, так і консенсуальним, проте цілком очевидно, що обидві конструкції договору мають бути закріплені в його легальному визначенні.