1. Земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
2. Право власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар, а також на водні об´єкти, ліси і багаторічні насадження, які на ній знаходяться.
3. Право власності на земельну ділянку розповсюджується на простір, що знаходиться над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

       До частин першої та третьої. Ч. 1 ст. 79 ЗКУ необхідно розуміти у сукупності із положеннями ч. З цієї статті, за якою "[п]раво власності на земельну ділянку розповсюджується на простір ... над та під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, необхідні для зведення ... будівель і споруд" (це положення продубльоване у ч. З ст. 373 ЦК України). Виходячи із системного тлумачення норм ЗКУ (зокрема, враховуючи численні положення кодексу про необхідність використання земельних ділянок за цільовим призначенням), дане формулювання слід, на наш погляд, розуміти розширено: право власності поширюється не лише на простір, необхідний для будівництва, а і на простір, необхідний для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. На наш погляд, це означає, що поняття земельної ділянки включає в себе відповідний простір, а не лише "земну поверхню".

Розуміння земельної ділянки як простору характерне для практики ООН: "ділянка реєструється у кадастрі чи системі реєстрації нерухомого майна та зазвичай подається як частина площини, хоча фактично є певним об´ємом простору" ("The parcel is registered in a cadastre or real property registration system and is usually shown as an area although in fact it represents a volume of space")1".

У деяких країнах Європи (див., напр., № 1 ст. 552 Кодексу Наполеона у Франції268) законодавство розглядає поняття "земельна ділянка" (і, відповідно, "земля") як таке, що охоплює простір від центру Землі до "неба" (включно з усіма об´єктами нерухомості, що розташовані в межах цього простору - рослинністю, водами, будівлями тощо), хоча деякі країни встановлюють "нижні та верхні межі" поняття "земельна ділянка"16´´. Саме до таких країн належить Україна.

Чи є земельна ділянка річчю, майном? З формальної точки зору земельна ділянка підпадає як під законодавче визначення речі ("предмет матеріального світу, щодо якого можуть виникати цивільні права і обов ´язки" - ст. 179 ЦК України), так і під визначення майна ("окрема річ, сукупність речей, а також: майнові права та обов ´язки" - ст. 190 ЦК України). Ст. 181 ЦК України прямо і категорично відносить земельні ділянки до нерухомих речей, а отже - до майна.

Згадані положення законодавства не викликають заперечення з етимологічної точки зору. Слово "майно" походить від дієслова "мати" (синонім - "володіти"). Тобто етимологічно майно - це те, що можна мати, чим можна володіти. Поза усяким сумнівом, володіти можна і земельною ділянкою (як частиною землі).

Навіть за радянських часів, коли земельні ділянки були вилучені з цивільного обігу, концепція, за якою земельні ділянки слід визнавати майном, переважала270. На наш погляд, земельна ділянка - це, справді, специфічний різновид майна. Причому йдеться не лише про земельну ділянку у вузькому, землевпорядному розумінні - як ділянку із чітко встановленими межами, присвоєним кадастровим номером тощо, а про будь-яку частину земної поверхні, що може бути індивідуалізована (наприклад, об´єктом права державної власності можуть бути земельні ділянки лише із дуже приблизно визначеними межами, яким не присвоєно кадастрових номерів і т.д.).

На думку О. Г. Бондаря, який спеціально досліджував землю як об´єкт права власності, "земельна нерухомість не має принципово важливих особливостей, що дозволяють відокремити її від речей, і може розглядатися як особливий різновид нерухомого майна"11´. Повністю поділяємо таку думку, беручи при цьому до уваги наявність спеціального правового регулювання відносин із землями, що зумовлене їх специфікою як природних об´єктів.

Вважаємо також, що під визначення речі (а відповідно, майна) не може підпадати земля у розумінні частини навколишнього середовища, оскільки вона, не будучи індивідуалізованою, не може бути об´єктом цивільних прав та обов´язків. Переконливі аргументи на користь такої позиції висловлюються у правовій доктрині Н. І. Титовою272 та ін. вченими273.

Межі земельної ділянки фіксуються у землевпорядній документації (кадастровому плані земельної ділянки) та виносяться на місцевість (в натуру) на підставі технічної документації щодо встановлення меж земельної ділянки із оформленням Акту винесення меж земельної ділянки в натуру. Місце розташування земельної ділянки фіксується прив´язкою її меж і крайніх точок до мережі координат (геодезичної мережі).

Права на земельну ділянку фіксуються як у правовстановлюючих документах (див. ст. 126 ЗКУ та коментар до неї), так і у складових державного реєстру земель (ст. 202 ЗКУ та коментар до неї).

До частини другої. Коментована норма передбачає, що право власності на земельну ділянку поширюється в її межах практично на всі природні ресурси. На перший погляд, це може вказувати, що саме поняття "земельна ділянка" охоплює не лише відповідний простір, а й розташовані в його межах природні ресурси та об´єкти. Проте системний аналіз чинного законодавства вказує, що це здебільшого не так.

Водні об´єкти, ліси. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. З ст. 373 ЦК України) передбачає, що "fnjpaeo власності на земельну ділянку поширюється в ЇЇ межах на ... водні об´єкти, ліси ..., які на ній знаходяться". Крім того, ст. 13 ЛК України передбачає, що право власності на ліси посвідчується державним актом на право власності на землю, а право власності на ліси виникає з моменту одержання цього документа. На перший погляд, це свідчить про те, що поняття  земля" та "земельна ділянка" охоплюють не лише відповідний простір, а і згадані природні ресурси, що розташовані у відповідних межах. Проте нам видається, що процитовані положення законодавства слід тлумачити інакше. Оскільки води та ліси є окремими природними ресурсами, мають відмінний від землі правовий режим, для їх використання закон зазвичай вимагає отримувати спеціальні дозволи незалежно від наявності у користувача прав на земельну ділянку, вважаємо, що слід розмежовувати землі, земельні ділянки, з одного боку, та ліси та води - з іншого. Тому проголошення власника земельної ділянки "автоматично" власником зазначених природних ресурсів фактично є декларацією, не наповненою реальним змістом: власник земельної ділянки (за деякими незначними виключеннями, що підтверджують правило) не має можливості на свій розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися водами та лісами, розташованими в межах земельної ділянки. Отже, вважаємо, що води та ліси не охоплюються поняттям "земельна ділянка".

Надра. Коментована норма не описує співвідношення права власності на земельну ділянку із правом на надра в її межах. Ст. 23 Кодексу України про надра надає землевласнику та землекористувачу право без окремого дозволу та внесення плати здійснювати обмежене використання надр під його ділянкою: "Землевласники і землекористувачі в межах наданих їм земельних ділянок мають право без спеціальних дозволів та гірничого відводу видобувати для своїх господарських і побутових потреб корисні копалини місцевого значення і торф загальною глибиною розробки до двох метрів і прісні підземні води до 20 метрів та використовувати надра для господарських і побутових потреб". На перший погляд, це також може означати, що надра є складовими земельних ділянок. Проте, на нашу думку, немає достатніх підстав навіть для того, щоб вважати надра не лише складовою, але хоча б приналежністю земельної ділянки (як пропонує Р.С. Кірін274). До такого висновку слід дійти на тій підставі, що надра можуть перебувати виключно у власності народу України (ст. 4 Кодексу України про надра), а право надрокористування землевласників та землекористувачів обмежується лише кількома видами обмеженого користування вичерпним переліком копалин. Термін же "приналежність" вживається зазвичай для того, щоб показати, що якийсь об´єкт (річ) має спільний правовий режим з "основною" річчю (ст. 186 ЦК України). У випадку із надрами та земельною ділянкою це не так, отже, надра не є приналежністю земельної ділянки.

Поверхневий (ґрунтовий) шар. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (див. також ч. З ст. 373 ЦК України) передбачає, що "[п]раво власності на земельну ділянку поширюється в її межах на поверхневий (ґрунтовий) шар ...". На противагу водам, лісам та надрам, ґрунти мають спільний режим із земельною ділянкою, землею; їх використання, охорона та відтворення регла­ментуються саме земельним законодавством. Виходячи із цього, вважаємо, що поняття "земельна ділянка" та "земля" охоплюють не лише простір над та під земною поверхнею, але й розташований в межах цього простору ґрунтовий покрив. Отже, ґрунти - складові земель (земельних ділянок).

Цікаво, що законодавство Російської Федерації (п. 2 ст. 6 Земельного кодексу РФ) прямо вказує, що поверхневий (ґрунтовий) шар входить до поняття "земельна ділянка" ("земельна ділянка - частина поверхні землі (у тому числі ґрунтовий шар) ...").

Будівлі і споруди. Важливим, хоча і не вирішеним у коментованій частині, є питання співвідношення прав на землю із правом на розташовані на ній будівлі та споруди. З цього приводу слід зазначити наступне.

Межові споруди законодавство фактично відносить до приналежностей земельної ділянки (ст. 108 ЗКУ). Питання ж про співвідношення земельної ділянки та інших капітальних будівель та споруд, що на ній розташовані, є цікавим та неоднозначним.

У римському цивільному праві будівлі та споруди вважалися невід´ємною частиною земельної ділянки, діяв принцип "superficies solo cedit" (наземне майно приростає до земельної ділянки)275. Проте в подальшому, з ускладненням обороту, суспільних відносин, у правових системах багатьох європейських країн існування будівель на чужій землі стало реальністю276. У більшості сучасних країн будівлі та споруди визнаються приналежностями земельної ділянки, в Україні ж тривалий час було навпаки: ЗКУ 1990 р. передбачав, що земельна ділянка "автоматично" слідувала юридичній долі будівель і споруд, розташованих на ній (ст. 30). Судова практика розуміла це таким чином, що перехід права відбувався навіть незалежно від посвідчення державним актом права наступника277.