1. Громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі:

а)  придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б)  безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

в)  приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

г)  прийняття спадщини;

г)   виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).

1. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об´єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності.
2. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки відповідно до частини другої цієї статті у разі:

а)  придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б)  викупу земельних ділянок, на яких розташовані об´єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;

в)  прийняття спадщини.

4. Землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню.

(Стаття 81 зі змінами, внесеними згідно із Законом №997-Vвід 27 квітня 2007року)

Загальна характеристика. У коментованій статті визначені види земель, що можуть перебувати у власності фізичних осіб, та підстави, на яких такі землі можуть набуватися. Оскільки відносно громадян України обмеження по об´єктному складу земель не встановлені, це вказує на те, що вони відсутні взагалі. На противагу цьому, об´єктний склад земель, що можуть належати іноземним громадянам та особам без громадянства, даною статтею обмежений.

На наш погляд, при визначенні статусу фізичних осіб у відносинах власності на землю слід керуватися загальними положеннями цивільного законодавства про правоздатність та дієздатність фізичних осіб (глава 4 ЦК України), оскільки в земельному законодавстві спеціальні норми відсутні.

До частини першої.

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок громадянами за цивільно-правовими угодами, див. главу 20 "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів " ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Щодо безоплатної передачі громадянам земельних ділянок із земель державної та комунальної власності див. ч.ч. 6-11 ст. 118, ст. 121 ЗКУ та коментар до них.

До пункту "в". Щодо приватизації земельних ділянок, що були раніше надані у користування громадян, див. ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ та коментар до них.

До пункту "г". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "ґ". Щодо виділення в натурі земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) див. п. 16 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до нього.

В результаті перерозподілу земель в процесі земельної реформи у приватну власність громадян передано 50,7 % земель України278.

До частини другої. За загальним правилом, встановленим ч. 1 ст. 26 Конституції України, "[і]ноземці та особи без громадянства, що перебувають в Україні на законних підставах, користуються тими самими правами і свободами, а також несуть такі самі обов ´язки, як і громадяни України, - за винятками, встановленими Конституцією, законами чи міжнародними договорами України". Аналогічне правило встановлене і ст. 2 ЗУ "Про правовий статус іноземців". Коментована норма якраз і передбачає виняток, коли іноземці та особи без громадянства мають менший обсяг прав, ніж громадяни України.

За змістом коментованої норми, згаданий у ній перелік земельних ділянок, що можуть набувати ці суб´єкти {"земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також: на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об´єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності") є вичерпним, за одним винятком.

З ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗКУ випливає, що земельні ділянки сільськогосподарського призначення ці особи також мають право набувати, проте лише у спадщину, і протягом року зобов´язані її відчужити. У разі невиконання цієї вимоги настають передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ наслідки, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово при­пинене (щодо проблем у реалізації даної норми див. коментар до ст. 145 ЗКУ).

На відміну від наведеного вище практично загальноприйнятого тлумачення ч. 4 ст. 81 ЗКУ, на думку О. В. Єлісєєвої, положення ст. 145 та п. "є" ст. 140 ЗКУ не встанов­люють винятку із загальної і безумовної заборони іноземцям набувати у власність землі сільськогосподарського призначення27´. Вважаємо її думку помилковою: переконані, що норми названих статей є спеціальними щодо загального положення ст. 81, а тому мають перевагу.

До частини третьої.

До пункту "а". Щодо придбання земельних ділянок іноземцями та особами без громадянства за цивільно-правовими угодами, див. главу 20 "Продаж: земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "б". Щодо викупу іноземцями та особами без громадянства "земельних ділянок, на яких розташовані об´єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності", див. ст. 128 ЗКУ та коментар до неї.

До пункту "в". Щодо прийняття земельних ділянок у спадщину, див. ст. 131 ЗКУ та коментар до неї, а також ч. 4 даної статті та коментар до неї.

До частини четвертої. З коментованої норми випливає, що іноземці та особи без громадянства можуть набувати земельні ділянки сільськогосподарського призначення та вправі розпоряджатися ними (це є винятком із загальної заборони іноземцям та особам без громадянства мати такі ділянки на праві власності - див. ч. 1 даної статті, а також ч. 4 ст. 22 ЗКУ). Водночас, протягом року такі ділянки повинні бути відчужені, а у разі невиконання цієї вимоги настають наслідки, передбачені п. "д" ст. 143 ЗКУ, а саме, право власності на земельну ділянку може бути примусово припинене (щодо порядку відчуження та проблем у реалізації даної норми див. ст. 145 ЗКУ та коментар до неї).

Деякі органи земельних ресурсів, керуючись ч. 2 ст. 81 ЗКУ, відмовляють в оформленні державних актів про право власності на земельні ділянки, що набуваються іноземцями в порядку спадкування. На наш погляд, така практика прямо суперечить коментованій нормі, з якої прямо випливає дозвіл на оформлення іноземцями та особами без громадянства у цих випадках права власності.

Відчуження деяких різновидів земельних ділянок сільськогосподарського призначення наштовхується на т.з. мораторій на відчуження земель (п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ). На наш погляд, мораторій не поширюється на випадки продажу земельних ділянок згідно із коментованою нормою, на що вказує цільове тлумачення коментованої норми в сукупності із п. 15 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.