1. Право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.
2. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
3. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
4. Особам (їх спадкоємцям), які мали у власності земельні ділянки до 15 травня 1992 року (з дня набрання чинності Земельним кодексом України), земельні ділянки не повертаються.

До частини першої. Коментована норма визначає право власності на землю через окремі правомочності, що зазвичай належать власнику. Разом із тим, далеко не завжди власник має одночасно всі три правомочності; можна уявити ситуацію, коли в певний момент він не має жодної з них (наприклад, майно передане в оренду, а на розпорядження ним встановлена заборона), проте залишатиметься власником {nudum ius). З іншого боку, не завжди особа, яка має усі три правомочності, є власником - наприклад, теоретично орендар може бути комісіонером, тобто матиме усі три правомочності щодо речі, що не зробить його власником. Тому визначення права власності через правомочності обгрунтовано критикується у правовій літературі236.

Ч. 1 ст. 316 ЦК України визначає право власності загалом як "право особи наріч (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб". Таке визначення, на наш погляд, є більш вдалим, ніж визначення права власності через його зміст, проте і воно не відбиває всіх істотних ознак права власності й фактично охоплює всі речові права.

На наш погляд, з метою відмежування права власності на землю від інших речових прав, з урахуванням наведеного вище право власності на землю (земельну ділянку) доцільно визначати як право особи на землю (земельну ділянку), що полягає у можливості найбільш повного панування над нею, з обмеженнями, встановленими законом або договором, і яке особа здійснює за власною волею, незалежно від волі інших осіб111. Адже право власності відрізняється від інших речових прав саме своїм обсягом - найбільш повним258.

Разом із тим, хоча право власності й не можна звести до сукупності повноважень із володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, вони, поза сумнівом, складають основний зміст права власності, що підтверджено, окрім даної статті, ще і положеннями інших нормативно-правових актів (ст. 317 ЦК України, ст. 134 Господарського кодексу України).

Розглянемо детально правомочності із володіння, користування та розпорядження земельними ділянками.

Право володіння. Легального визначення володіння як складової права власності не існує. У спеціальній літературі існують різноманітні визначення права володіння земельними ділянками, проте найбільш вдалим нам видається визначення володіння як усвідомленої юридично гарантованої можливості мати річ у своєму фактичному господарському пануванні. Таким чином, визначення права володіння містить у собі два критерії - (1) фактичний {фактична можливість мати річ під своїм пануванням, в римському праві - corpus, "тіло ") та (2) вольовий (усвідомлення можливості і бажання панування над річчю в своїх інтересах, від animus, лат. "душа ")™.

Слід, проте, звернути увагу на специфіку застосування такого визначення у випадку із настільки особливим майном, як земельна ділянка. Йдеться, насамперед, про фактичний критерій володіння. Специфіка земельної ділянки як об´єкту права власності полягає у тому, що земельна ділянка є локалізованою у просторі, і "фактичне панування" над нею є умовністю. Слід сказати, що таку умовність визнавало ще римське цивільне право, за яким володіння могло утримуватися без фактичного панування, лише волею (solo animo) під час відсутності власника240.

На наш погляд, із аналізу чинного законодавства (ст. 334 ЦК України, ст. 125 ЗКУ) можна зробити висновок, що закон прирівнює до фактичного панування над земельною ділянкою оформлення прав на неї (видачу державного акту на право приватної власності, внесення записів до земельно-кадастрової документації щодо земель державної та комунальної власності).

Правило, за яким право власності на землю виникало виключно після його оформлення відповідними документами, було закріплено і у первинній редакції ЗКУ УРСР 1990 p., і в редакції 1992 р. (ст.ст. 22, 23). Таке ж правило було закріплено у ЗКУ УРСР 1970 р. (ст.ст. 20-22). ЗКУ УСРР 1922 р. аналогічного правила не містив, хоча й передбачав видачу певних посвідчуючих документів після державного запису (державної реєстрації) утворених землекористувань (ст. 193), вказуючи при цьому, що інші документи є недійсними та не є доказами законності землекористування (ст. 194). Викладене необхідно враховувати, маючи справу із земельними ділянками, права на які могли виникнути під час дії нечинних нині актів законодавства.

Право користування241. Закон не наводить визначення права користування. У спеціальній літературі право користування земельними ділянками визначається по-різному242, проте традиційним і найбільш визнаним є підхід, за яким право користування розглядається як юридично забезпечена можливість застосовувати корисні властивості речі в процесі Ті особистого чи виробничого споживання2". Вважаємо, що таке визначення є найбільш вдалим із існуючих.

На відміну від загального правила, встановленого ст. 319 ЦК України ("власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону"), обсяг права користування земельною ділянкою є обмеженим і обумовлюється цільовим призначенням земельної ділянки. Земельна ділянка може (і повинна) використовуватися лише за цільовим призначенням (ст. 91 ЗКУ, п. 4 ст. 373 ЦК України). Належність до певної категорії земель, які виділяються за цільовим призначенням, сама по собі не може достатньо конкретно визначити правовий режим земельної ділянки, у тому числі обмеження права користування нею. Правовий режим залежить від різновиду угідь в межах категорії земель, існування спеціальних обмежень у використанні земельної ділянки (в загальному вигляді передбачені у ст.ст. 110-115 ЗКУ, пов´язуються із існуванням охоронних зон, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель тощо). Вимоги до вико­ристання конкретної земельної ділянки зазвичай містяться у містобудівній та землевпорядній документації (проектах відведення, внутрігосподарського землеустрою тощо). Детальніше з цього приводу див. статті, присвячені правовому режиму окремих категорій земель, та коментар до них.

Право розпорядження. Легальне визначення права розпорядження земельними ділянками у законодавстві України відсутнє. У спеціальній літературі право розпорядження земельними ділянками визначається по-різному244. Ми приєднуємося до "класичного" виз­начення, за яким право розпорядження розглядається як юридично забезпечена можливість визначати подальшу долю речі шляхом вчинення щодо неї юридичних актів245.

Слід враховувати, що право розпорядження земельними ділянками має певні особливості. Законодавством передбачені особливі правила відчуження та надання земельних ділянок в користування (див. розділ IV "Набуття і реалізація права на землю" ЗКУ та коментар до нього), особливі правила щодо обмеження та обтяження права власності (див. глави 16-18 ЗКУ та коментар до них); особливий порядок зміни цільового призначення земельних ділянок (див. ст. 20 ЗКУ та коментар до неї). Пошкодження (псування) і тим більше знищення земельних ділянок заборонене і тягне настання юридичної відповідальності (див. ст. 211 ЗКУ та коментар до неї).

До частини другої. Згідно із Конституцією України (ч. 2 ст. 14), право власності на землю "набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону". Коментована частина до певної міри відображає дане положення. Схожі положення можна зустріти і в інших актах законодавства, наприклад, ст. 150 Господарського кодексу України.

Вважаємо, що у даному випадку, виходячи з контексту, поняття "закон" вживається у вузькому, буквальному розумінні - як акт парламенту, прийнятий за специфічною (законодавчою) процедурою.

До частини третьої. Даною частиною передбачено, що земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

У земельно-правовій доктрині України "приватна, комунальна та державна власність" розглядаються як форми власності. На думку М. В. Шульги, форма права власності на землю - це "форма приналежності землі конкретним суб ´єктам, наділеним конкретними правомочностями "2І6.

Щодо права приватної власності на землю див. ст.ст. 80-82 ЗКУ та коментар до них.

Щодо права комунальної власності на землю див. ст.ст. 80, 83 ЗКУ та коментар до них.

Щодо права державної власності див. ст.ст. 80, 84 ЗКУ та коментар до них.

Поза наведеною у коментованій нормі класифікацією форм права власності на землю залишається право власності іноземних держав, яке передбачено ст.ст. 85, 129 ЗКУ (див. коментар до цих статей).

Колективна власність на землю. Положення ч. З ст. 78 ЗКУ не відбивають тієї обста­вини, що в Україні продовжує існувати таке явище, як колективна власність на землю. Колективна власність на землю в Україні виникла в процесі земельної реформи внаслідок масової передачі (в основному у 1993-1995 pp.) земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власність сільськогосподарських юридичних осіб т.з. "кооперативного типу (сільськогосподарський кооператив, садівницьке товариство, сільськогосподарське акціонерне товариство, колективне сільськогосподарське підприємство). Процедура передачі земель у колективну власність, як і інші правові питання, пов´язані із колективною власністю на землю, визначалися головним чином ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 p., а також ст. 10 ЗУ "Про колективне сільськогосподарське підприємство". Згодом ("на виконання" Указу Президента України "Про невідкладні заходи щодо прискорення реформування аграрного сектора економіки" від 03.12.1999 №1529) більшість підприємств - суб´єктів права колективної власності припинили своє існування.

Питання про те, чи існує в сучасних умовах право колективної власності на землю, є дискусійним.

Деякі авторитетні представники правової доктрини (П.Ф. Кулинич) вважають, що "інститут права колективної власності... втратив свою легітимність у зв ´язку з прийняттям нового Земельного кодексу"1´11 або навіть раніше - "з прийняттям 28 червня 1996року нової Конституції України"™, де колективна власність також не згадана.