Договір немомерцінного найму житла можна визначити як правочин, за яким наймодавець надає в користування наймачу і членам його сім’ї придатне для постійного проживання жиле приміщення у державному та комунальному житловому фонді, як правило, у вигляді окремої квартири, у межах норми жилої площі або зберігає за наймачем право проживання за договором найму в жилому приміщенні незалежно від його площі, а наймач зобов’язується використовувати це жиле приміщення за призначенням, своєчасно вносити плату за користування ним і за комунальні послуги.

Договір соціального найму житла це договір, за яким власник або уповноважений ним орган надає в установленому порядку громадянину, котрий потребує соціального захисту та поліпшення житлових умов житло, придатне для постійного проживання в межах встановленої норми площі житла на визначений законодавством строк.

Досвід європейських країн, на жаль, на сьогоднішній день, повною мірою не можна реалізувати в Україні. Так, у німецькому житловому законодавстві немає понять отримання чи надання квартири. Отримувач соціальної допомоги самостійно шукає собі квартиру на ринку орендованого житла або з допомогою посередників. Власники квартир або будинків не можуть отримувати соціальну допомогу або якщо площа орендованого житла перевищує встановлений соціальний мінімум[138].

Під соціальним житлом розуміються притулки, а не придатне для постійного проживання житло.

На відміну від некомерційного найму у Цивільному кодексі України дається визначення поняття договору комерційного найму житла. Слід не погодитися з авторами, які вважають, що договори, укладені у житловому фонді місцевих рад і відомчого житлового фонду, є договорами соціального найму житла, при цьому зазначається, «що мета договору соціального найму житла – задоволення потреб громадян у житлі». З чого випливає, що всі громадяни України потребують соціального захисту, якщо вони не можуть задовольняти свої потреби шляхом придбання житла у власність. Досвід багатьох країн Європи свідчить, що перевага надасться договору найму житла, а не придбанню його у власність. У той самий час договір соціального найму, відповідно до Житлового кодексу УРСР, породжував не тільки зобов’язальні цивільно-правові відносини, а й надавав особливі житлові права, які полягали у тому, що наймач мав змогу безстроково користуватися належним жилим приміщенням з широким обсягом прав, у тому числі обміну, поділу, вселення нових мешканців тощо. Договір найму соціального житла є строковим, який обмежується підвищенням рівня доходів громадян, і вимоги щодо такого житла в цілому є нижчими – із забороною піднайму, бронювання, приватизації, продажу, дарування, викупу, застави, переведення в інший житловий фонд, вселення інших громадян. Жилі приміщення з фондів житла для тимчасового проживання громадян надаються на строк до одного року.

Стаття 47 Конституції України зазначає, що держава створює умови для громадян, щоб вони або користувалися власним житлом, або чужим на умовах оренди. Конституція різко зміннла акценти щодо шляхів забезпечення громадян житлом, що були визначені Житловим кодексом УРСР. у сторону наближення до приватноправових засад. Але, вважаємо, що ця концепція не була остаточно розроблена і тому не була підтримана вченими-юристами і завершеного вигляду не отримала і донині.

Посилання ж у Конституції України на договір оренди зумовило тільки назву цього виду договору, в інших нормативних актах, що нині розробляються, не отримало свого закріплення. Тобто ст. 47 Конституції України дає нову назву договору найму житла, вказуючи на його комерційну мету, а саме «оренда жилого приміщення». Предметом як договору оренди (комерційного найму), так і договору найму є житло, вони є договорами, за якими одна сторона – орендодавець (наймодавець) – передає житло іншій стороні – орендарю (наймачу) житла. Цивільний кодекс України між ними поставив знак рівняння, розкриваючи загальне поняття найму (оренди) через дужки. Хоча у нормах гл. 59 Цивільного кодексу України, що регулює особливості договору комерційного найму житла, така дефініція вже не використовується. В цивільному законодавстві Німеччини, Польщі окремо розділяють найм і оренду. Так, за Цивільним кодексом Польщі договір оренди відрізняється тим, що при оренді передбачається отримання плодів і доходів, а при наймі тільки користування річчю.

Вважаємо, що правове регулювання житлових правовідносин у приватному житловому фонді слід проводити, виходячи з органічного поєднання норм Цивільного та Житлового кодексів України.

Необхідне з’ясування особливостей правового змісту в договорі некомерційного найму житла і комерційного найму (оренди) житла, які вживаються в Цивільному кодексі (гл. 59) як ідентичні, через дужки. При цьому слід зазначити, що пряме використання термінів призводить до змішування не тільки в правовій термінології, яку слід чітко розрізняти за запропонованими законодавцем, чітко визначеними критеріями, а й у правозастосуванні. Так, у тексті ст. 810 Цивільного кодексу України дається поняття договору найму (оренди) житла, за яким власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату. Але можна помітити суттєву різницю у суб’єктному складі договору. У правозастосуванні це може призвести до обмеження прав наймача. Стаття 813 ЦК України визначає тільки сторони у договорі найму житла, якими можуть бути фізичні особи, а також (що є новелою цивільного законодавства) юридичні особи. З цього випливає, що необхідно було за суб’єктним складом розмежувати договори найму для фізичних осіб, договори оренди для юридичних осіб. Договір оренди у всіх інших статтях (статті 811-826 Цивільного кодексу України), що регулюють договір найму, не згадується. З іншого боку, до ще більшої плутанини в розмежуванні сфери застосування Цивільного та Житлового кодексів України призводить положення ч. 3 ст. 810 Цивільного кодексу України: «До договору найму житла, крім найму житла, що є об’єктом права державної або комунальної власності, застосовуються положення цього Кодексу, якщо інше не встановлено законом».

В.П. Грибанов цілком аргументовано пропонує договір житлового найму відрізняти від договору оренди жилих приміщень. «За договором житлового найму жиле приміщення надається в користування наймачу-громадянину для проживання. За договором оренди жиле приміщення наймає державна, кооперативна або громадська організація для поселення у ньому своїх працівників, учнів тощо»[139].

Виникає необхідність визначення особливостей правового регулювання договору оренди жилого приміщення. Це необхідно зробити, оскільки правове регулювання договорів комерційного найму, найму та соціального найму житла має свої відмінності: 1) належністю права власності житлового фонду; 2) межами нормативно-правового регулювання; 3) належністю суб’єктного складу; 4) за строками дії; 5) за колом прав та обов’язків; 6) за особливими підставами припинення; 7) за формами захисту тощо.

Визначення особливостей договору оренди жилого приміщення мають бути не розмитими, а чіткішими, встановленими за певними критеріями, адже зрозуміло, що відмінність між наймом, соціальним наймом і комерційним наймом (орендою) залишається, але у правовому плані це визначено, навіть у Житловому кодексі УРСР чи Цивільному кодексі України. Можливо, слід було б скористатися досвідом Казахстану. Так, відповідно до статей 602, 603 Цивільного кодексу Республіки Казахстан умови надання житла, права і обов’язки сторін, підстави зміни і розірвання договору найму в будинках державного житлового фонду встановлюються житловим законодавством. А найм житла в будинках приватного житлового фонду визначається угодою сторін, якщо інше не передбачено житловим законодавством[140].

Зазначимо, що особливості договорів комерційного найму (оренди) та найму повинні зберігатися і мати свої відмінності, з огляду на наступне:

– по-перше, слід визначити сферу укладення договору: в державному чи недержавному житлових фондах. Договір комерційного найму (оренди) жилого приміщення у недержавному житловому фонді є добровільною угодою двох рівноправних сторін, жодна з яких не може бути зобов’язана укладати цей договір, а договір соціального найму у державному житловому фонді укладається на підставі рішення відповідних державних органів;

– по-друге, правовий режим договору найму державного (комунального) житлового фонду регламентується Житловим кодексом, договір сопіального найму – Законом «Про житловий фонд соціального призначення», а договір комерційного найму – Цивільним кодексом України.

– по-третє, договір комерційного найму (оренди) жилого приміщення мають право укладати як юридичні, так фізичні особи, проте наймачами договору иекомерційного найму можуть бути тільки громадяни України;

– по-четверте, у державному чи комунальному житловому фонді договір найму є безстроковим, Термін комерційного найму (оренди) приватного житлового фонду визначається договором, і наймачі виселяються на підставі договору без надання іншого жилого приміщення;

– по-п’яте, за договором комерційного найму (оренди) обмежено весь комплекс житлових прав. Орендарі не мають права на бронювання, обмін, збереження жилого приміщення за тимчасово відсутніми, переобладнання, перевлаштування, вселення інших мешканців тощо.

1. Комерційний найм (оренду) житла можна визначити як засноване на договорі строкове платне володіння та користування майном, необхідним наймачу (наймачам) для проживання у ньому. У договорі оренди житла повинні визначатися права та обов’язки сторін і членів сім’ї орендаря, умови володіння та користування житлом, необхідний строк дії договору, обов’язки з технічного обслуговування і ремонту та санітарного обслуговування допоміжних приміщень будинку.

Договір комерційного найму може укладатися на строк менше року (подобово, помісячно, поквартально). У такому випадку на такий договір не поширюється значна кількість положень Цивільного кодексу, що гарантують житлові права громадян, якщо договір укладено на більший строк. Метою цього договору є отримання прибутку і, мабуть, обмеження на його укладання строком на 1 рік і визначає його сутність. Пропонуємо укладання договору комерційного найму обмежити строком на 1 рік. На більший термін договір укладається за угодою сторін.

2. Договір найму житла – це договір, метою якого є задоволення потреб громадян у житлі (некомерційний), оплатний договір, який не здійснюється з метою отримання прибутку (доходу), укладається на невизначений строк, тобто житло надається у безстрокове користування і діє до смерті або зміни наймача.

3. Договором найму соціального житла визнається угода, за якою власник житла (наймодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання на певний строк. Що визначається підвищенням рівня доходів громадян.

Аналізуючи три види договорів найму житла, неважко помітити, що оплатність не є основною ознакою для розмежування цих договорів. А форми власності розмежовуються тільки за метою правового регулювання.

Необхідно законодавчо закріпити правило, за яким квартири жилих будинків, що перебувають у комунальній та державній власності, можуть надаватися громадянам у найм, а в будинках або квартирах, що перебувають у приватній власності – в оренду, що буде визначати коло прав і обов’язків сторін за договором.