Дотовір найму житла належить до числа консенсуальних договорів, тобто таких, що створюють права і обов’язки з моменту досягнення згоди сторін. Так, Законом України «Про житловий фонд соціального призначення» визначено, що за договором найму соціального житла наймодавець передає або зобов’язується передати житло у найм. Сторонами виступають наймодавець (власник жилого будинку) і наймач. До жилих приміщень, які можна здавати в найм, крім ізольованих, належать і неізольовані – прохідні кімнати та їхні частини. За проектом ЦК такі приміщення передбачалося передавати у найм тільки за короткостроковим договором найму, до 1 року (ст. 869 ЦК України). За наявності потреби в житлі власник будинку (квартири) повинен попередити наймача про передбачуване розірвання договору за три місяці. Таке попередження є юридичним фактом, що виступає як необхідна умова розірвання договору найму жилого приміщення. Для забезпечення прав власника (наймодавця) воно може здійснюватися через нотаріальну контору, а в разі її відсутності – через виконавчий орган відповідної місцевої ради. У цьому випадку воно підтверджується свідоцтвом про його передачу і є попередженням наймачу.

З припиненням договору найму жилого приміщення припиняються права і обов’язки сторін, у тому числі й право наймача та членів його сімї на користування жилим приміщенням.

Передбачені статтями 168 ЖК та 825 ЦК України обмеження щодо розірвання договору найму жилого приміщення у приватному житловому фонді на вимоіу власника (наймодавця) не є порушенням закону про захист права власності. Власник не може бути протиправно позбавлений права власності або обмежений у цьому праві. Він сам розпоряджається майном на умовах, встановлених законом. Тому при виселенні посилатися лише на те, що позивач є власником жилого приміщення, який має охоронюване законом право володіння, користування і розпорядження належним йому майном, не може бути єдиною підставою для виселення наймача.

Не є підставою для виселення членів сім’ї (в тому числі колишніх) власника жилого будинку (квартири) сам факт переходу права власності на це майно до іншої особи (осіб), оскільки їх право користування жилим приміщенням урегульоване житловим законодавством, згідно з яким ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування ним, інакше як з підстав і в порядку, передбачених законом.

Правила ч. З ст. 168 ЖК про можливість розірвання за вимогою наймодавця укладеного на невизначений строк договору найму жилого приміщення в будинку, що належить громадянину, лише за умовн, що займане наймачем приміщення необхідне для проживання наймодавця та членів його сім’ї (з попередженням про розірвання договору за три місяці) не суперечать положенням Цивільного кодексу щодо здійснення громадянином права приватної власності. В даному разі йдеться не про встановлення обмежень власнику розпоряджатися своїм майном, а про виконання зобов’язань, котрі виникли внаслідок розпорядження власником своїм майном.

Цивільний кодекс гарантує наймачу продовження дії договору найму жилого приміщення і користування жилим приміщенням, яке він займає, після переходу права власності на жилий будинок до іншої особи в силу купівлі-продажу, дарування, успадкування.

При розгляді особливостей припинення договору найму жилих приміщень у приватному житловому фонді слід зазначити, що наймачі зобов’язані забезпечувати його схоронність, проводити за свій рахунок поточний ремонт. У разі невиконання сторонами своїх зобов’язань, договір найму може бути розірваний на підставі статей 812-815 ЦК України. Наймач житла має право розірвати договір у будь-який час з письмовим попередженням, а на вимогу наймодавця договір може бути розірваний тільки у судовому порядку і тільки у випадках, передбачених законом.

Стаття 824 Цивільного кодексу України передбачає можливість заміни наймача у договорі найму житла. Так, на вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом із ним, за згодою наймодавця, наймач може бути замінений особою, яка з ним постійно проживає.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі повнолітні особи, одна або кілька цих осіб, що постійно проживали з наймачем.

Договір найму може бути змінений тільки за згодою наймача, членів його сім’ї і наймодавця, за винятком випадків, передбачених чинним законодавством. Член сім’ї наймача вправі вимагати, за зтодою інших членів сім’ї, які проживають разом із ним, у державному чи комунальному житловому фонді, укладення з ним окремого договору найму, якщо жила площа, що припадає на нього, може бути виділена у вигляді приміщення, яке відповідає нормам ст. 63 ЖК УРСР. Законодавство виходить із визнання рівності прав і обов’язків усіх членів сім’ї і закріплення можливості використання членом сім’ї наймача права на зміну договору найму. З цього випливає, що таким правом можуть бути наділені й неповнолітні членн сім’ї, які мають самостійний зробіток. У випадку виникнення спору вимога неповнолітньої особи може бути вирішена в судовому порядку, де інтереси неповнолітньої особи повинен представляти представник органу опіки та піклування.

Згідно зі ст. 104 ЖК УPCP суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жила площа, що припадає на нього, може бути виділена у вигляді ізольованого приміщення, яке складається з однієї або багатьох кімнат, розмір якого не менший за встановлений розмір. Такі правові підходи можна за аналогією права поширювати й застосовувати для осіб, які бажають стати власниками частини квартири.

При цьому слід враховувати п. 16 постанови Пленуму Верховного Суду України «Про деякі питання, що виникли в практиці застосування судами Житлового кодексу України» від 12 квітня 1985 р. № 2, згідно з яким суд вправі задовольнити вимоги члена сім’ї наймача про поділ жилого приміщення, якщо жила площа, яка припадає на нього (або з урахуванням укладеної угоди про порядок користування жилим приміщенням), може бути виділена у вигляді ізольованого приміщення (одна або кілька кімнат), є ізольованою і розмір якої не менший за встановлений для надання одній особі (ст. 63 ЖК України).

При поділі жилого приміщення за вимогою члена сім’ї наймача йому може бути виділено ізольоване жиле приміщення розміром, меншим за жилу площу, що припадає на нього. Проте поділ не може бути допущений, якщо це призведе до штучного погіршення житлових умов наймача і спричинить необхідність взяття його на облік як такого, що потребує поліпшення житлових умов.

При вирішенні питання про зміну договору найму жилого приміщення слід з’ясовувати, чи можливо з урахуванням санітарних і технічних умов укласти два договори найму, чи не призведе зміна договору найму до штучного погіршення житлових умов і чи не спричинить необхідність взяття громадянина на облік, як такого, що потребує поліпшення житлових умов. Виділення жилого приміщення, яке за розміром менше за належну громадянинові частку жилої площі, не допускається тільки через те, що внаслідок зазначеної зміни договору найму він стане таким, що потребує поліпшення житлових умов. Якщо наймачем жилого приміщення і членами його сім’ї було визначено порядок користування окремими жилими приміщеннями у квартирі, то угода про це повинна враховуватися при вирішенні питання про зміну договору найму приміщення.

Громадяни, які проживають в одній квартирі й користуються в ній жилими приміщеннями за окремими договорами найму, в разі об’єднання в одну сім’ю вправі вимагати укладення з будь-ким із них одного договору найму на все займане приміщення. Наймач вправі за згодою членів сім’ї в будь-який час розірвати договір найму. Договір найму в будинках державного і комунального житлового фонду може бути розірвано на вимогу наймодавдя лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з иаймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Необхідно розрізняти припинення і розірвання договору найму житла. Дія договору найму може бути припинена:

1) за згодою сторін і повнолітніх членів сім’ї наймача, включених до договору найму житла;

2) після закінчення строку дії договору, якщо його було укладено на певний строк, у разі якщо не надійшло письмового звернення щодо продовження цього строку;

3) у разі приватизації наймачем займаного житла чи придбання у власність;

4) у разі смерті наймача.

У разі розірвання договору найму чи припинення через закінчення строку його дії, відмови від його продовження чи за згодою сторін наймач зобов’язаний повернути наймодавцю житло на умовах, зазначених у договорі. Якщо наймач допустив погіршення стану житла або його пошкодження, він повинен відшкодовувати наймачу збитки, якщо не доведе, що погіршення або пошкодження житла сталися не з його вини.

Відповідно до ст. 825 ЦК визначає, що наймач житла має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом із ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці. Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою.

Наймач також має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Дострокове розірвання договору найму житла допускається за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає;

3) необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. Наймодавець повинен попередити наймача про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці;

4) використання житла не за призначенням. Якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, наймодавець може попередити наймача про необхідність усунення цих порушень. Якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму житла.