Договір найму є двостороннім, сторонами договору є наймодавець і наймач (та члени його сім’ї). Наймодавцями є юридичні особи та органи місцевого самоврядування. Користувачами можуть бути тільки фізичні особи. Щодо відмінностей між договором найму та оренди, то зтідно з Цивільним кодексом Російської Федерації (п. 2 ст. 671) сторонами договору оренди житла можуть бути лише юридичні особи, громадяни ж укладають договір найму жилого приміщення. Таке розмежування, на нашу думку, є логічним і послідовним.

Здійснення членами сім’ї своїх прав на житло – сфера житлових правовідносин, що утворюють особливий розділ цивільного права. Як зазначає Н.М. Єршова, у цивільному законодавстві основним інститутом житлового права виступає договір найму жилого приміщення[141]. Оскільки сторонами договору найму в Житловому кодексі, з однієї сторони, є наймодавець, з іншої – наймач, члени його сім’ї, то стороною зобов’язання за договором найму в цивільному праві є наймач та особи, які спільно з ним проживають і, відповідно, обов’язки мають розподілятися угодою сторін. У той самий час у житловому праві наймач представляв інтереси всіх членів сім’ї без окремих на те повноважень. Крім того, відповідно до ст. 813 Цивільного кодексу України сторонами договору найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. А за ст. 816 ЦК разом із наймачем можуть проживати тільки ті особи, які вказані в договорі. За цих умов вони набувають рівних із наймачем прав і обов’язків щодо користування житлом. Цивільний кодекс відходить від поняття «член сім’ї наймача». За змістом цієї статті, крім дітей, місце проживання яких визначається місцем проживання їхніх батьків (опікунів), ними можуть бути будь-які «сторонні» наймачу особи. Житловий кодекс виходить із того, що житло надається на сім’ю, і на дання житла іншим особам однієї квартири не допускається. Якщо Цивільний кодекс обстоює диспозитивні методи регулювання цивільних правовідносин, то суперечливою є норма ст. 817 Цивільного кодексу, запозичена з Житлового кодексу, але без урахування її особливості поширення тільки на державний житловий фонд. Тому окремо варто не визначати права наймача та осіб, які з ним проживають за договором найму, на вселення інших осіб до житла, як це зроблено у ст. 817 Цивільного кодексу України, а визначати переважні права членів сім’ї наймача.

Предметом договору найму можуть бути придатні для постійного проживання квартира, будинок, їх частини, інше ізольоване помешкання, що належать наймодавцю на праві власності. При цьому до жилих приміщень соціального користування слід відносити жилі приміщення типових споживчих якостей державного житлового фонду, що надається громадянам на умовах договору найму. Для соціального житла призначені мають бути спеціальні будівлі, наприклад, малоповерхові будинки (до 5 поверхів), споруджені в основному із звичайних будівельних матеріалів. Стаття 21 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» уточнює предмет договору найму соціального житла відповідно до його мети: 1) приміщення у спеціалізованому будинку для бідиих та безпритульних; 2) квартира, садибний (одноквартирний) жилий будинок, приміщення у спеціалізованому будинку для ветеранів війни та праці, для громадян похилого віку та інвалідів.

Проект ЦК визначав, що об’єкт договору – жиле приміщення державного чи комунального житлового фонду соціального використання – за розміром має відповідати вимогам, встановленим житловим законодавством, в подальшому така вимога у чинному ЦК України зникла.

Істотними умовами договору найму є: об’єкт (склад і обсяг житла, кількість кімнат, ізольованість, розташування, житлово-комунальні послуги, санітарна забезпеченість); термін, на який укладається договір; плата; ремонт майна та умовн його повернення; порядок виконання зобов’язань; відповідальність сторін; а також повинні бути визначені ризик випадкової загибелі та страхування орендарем взятого ним в оренду майна. За згодою сторін у договорі оренди можуть бути передбачені й інші умови.

Наймач користується жилим приміщенням у будинку (квартирі) відповідно до договору. Договір найму укладається між власником будинку (квартири) у письмовій формі з наступною реєстрацією у відповідному виконавчому органі (ст. 158 ЖК УPCP). Договір повинен містити вказівку на предмет договору, сторони, строк або без зазначення строку, розмір плати.

Розмір плати за користування жилими приміщеннями приватного житлового фонду, за загальним правилом, узгоджується між сторонами, а для державного житлового фонду визначається Порядком формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 12 липня 2005 р. № 560. При цьому при визначенні квартирної плати враховуються площа приміщень, кількість прописаних, фактичні витрати на обслуговування будинку та інші витрати.

Письмова форма для договору найму житла є обов’язковою (ст. 811 Цивільного кодексу України).

Відповідно до Житлового кодексу у ст. 816 Цивільного кодексу України мають бути закріплені умови, за якими надання житла в найм не допускається:

1) внаслідок вселення наймача і членів його сім’ї, включених до договору найму, розмір жилої площі, що припадатиме на кожну особу, яка проживає разом з наймачем, буде меншим від 9 м2, крім випадків, коли є письмова згода всіх дорослих членів сім’ї;

2) в одноквартирний будинок або квартиру, де проживають два або більше наймачів, вселяється особа з важкою формою хронічного захворювання, включеного до переліку, що затверджений Міністерством охорони здоров’я.

Передача об’єкта найму здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі.

Якщо иаймодавець у строки і на умовах, визначених у договорі, не передасть житло, наймач має право вимагати від наймодавця передачі об’єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору.

Термін договору найму житла визначається за погодженням сторін. За ст. 822 Цивільного кодексу України, у разі продовження користування майном після закінчення строку договору, якщо немає заперечень з боку наймодавця, договір вважається поновленим на невизначений строк і кожна із сторін вправі у будь-який час відмовитися від договору, попередивши про це другу сторону за один місяць. Коли договір майнового найму укладено без зазначення строку, він вважається укладеним на невизначеиий строк.

Припинення договору соціального найму відповідно до статей 20, 27 Закону України «Про житловий фонд соціального призначенням є тільки його розірвання, що визначається моментом: 1) надання найму житла; 2) придбання наймачем іншого житла; 3) підвищення доходів наймача до рівня, який дозволяє укласти договір комерційного найму; 4) надання недостовірних даних про рівень доходів за попередній рік; 5) систематичне порушення правил користування жилим приміщенням; 6) порушення умов договору найму соціального житла; 7) переселення наймача до іншого соціального житла.

Для виокремлення специфіки житлових правовідносин із цивільно-правових слід розглянути питання договірно-правового регулювання забезпечення житлом громадян у державному житловому фонді. Необхідно зазначити, що громадяни отримують жилі приміщення у безстрокове користування, на відміну від цивільного договору, який є строковим. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років. Строковість договору не повинна бути ознакою договору найму житла. Строк може визначатися і розміром внесеної плати. Це створює додаткові правові гарантії наймачу від зміни умов договору. Такі часові рамки існують у Цивільному законодавстві інших країн, зокрема Франції, Ізраїлю тощо. Так, відповідно до ст. 52 Закону Ізраїлю «Про нерухоме майно» допускається «довгострокова оренда на покоління»[142].

Хоча житлові правовідносини є одним із видів цивільних майнових правовідносин, але якщо вони виникають із приводу користування наданим громадянину жилим приміщенням державного та комунального житлового фонду, то умови і строки договору найму визначаються нормативно-правовими документами, а не за згодою сторін.

Відповідно до статей 821, 822 ЦК України договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. У той самий час до договору найму житла, укладеного на строк до одного року (короткостроковий найм), не застосовуються положення ч. 1 ст. 816, положення ст. 818 та статей 822-824 Цивільного кодексу, що значно звужує права наймача. Це і витісняє орендний договір, котрий надає охорону володіння орендарям за договорами довгострокової оренди.

У разі спливу строку договору найму житла наймач має переважне право на укладення договору найму житла на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк.

Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

Після закінчення терміну договору найму наймач, який належним чином виконував свої обов’язки, має переважне право, за інших однакових умов, на продовження договору оренди на новий термін. Якщо житло переходить у власність іншого наймодавця, для нового власника є обов’язковим укладений попереднім власником договір найму житла. За загальним правилом договір найму житла не може бути змінений в односторонньому порядку. Пропонуємо короткостроковий договір найму визначити як договір комерційного найму. А договори житлового і соціального найму наблизити за змістом правового регулювання, що прямо випливає із мети таких договорів.

Жилі приміщення може здавати в найом тільки власник. Актуальним постає питання про передачу жилого приміщення, власником чи співвласником якого є малолітня чи неповнолітня особа, третім особам за договором оренди.

У цілому необхідно визнати, що правовий режим належного малолітній чи неповнолітній особі житла в частині вчинення з ним різного роду правочииів є недосконалим. Існує потреба забезпечувати правовий режим, який би охороняв правові інтереси малолітніх і неповнолітніх осіб. Для цього потрібно передбачити обмеження при вчиненні правочинів із нерухомістю, яка належить малолітнім чи неповнолітнім особам, створити чітку систему обліку житла і угод з ними.