Термін «попередній договір», визначений ст. 635 Цивільного кодексу, що широко використовується на практиці, не достатньо характеризує сутність договірних відносин, не визначає, на що вони спрямовані, вказує лише особливість цього договору як спрямованого на укладення протягом обумовленого строку в майбутньому основного договору.

Запродаж не тягне за собою переходу права власності, а лише породжує певні права і обов’язки. Будівлі, що є предметом запродажного запису, повинні точно відображати істотні умови договору. Сутність існування окремого договору запродажу можна розкрити через завдаток, визначений ст. 570 ЦК України. Для договору запродажу нерухомості повинні бути встановлені спеціальні положення про завдаток, які не мають відношення до інших договорів. Якщо завдатком є грошова сума на підтвердження зобов’язання і на забезпечення його виконання, то запродаж має місце при купівлі будинку, квартири.

Якщо первинним способом набуття права власності на житло є його будівництво, то похідними способами виникнення права власності на житло є набуття внаслідок укладання договорів купівлі-продажу, придбання житла на користь третьої особи за договором з набувачем. Правомірність таких договорів випливає із загальних положень про договори, укладені на користь третіх осіб.

Найчастіше зустрічаються договори про придбання житла батьками на користь дітей, які виступають покупцями. На практиці зустрічаються договори, за якими у набувача виникає обов’язок надання третій особі в довічне або тимчасове користування певного приміщення. Ці договори на користь третіх осіб містять дві угоди купівлі-продажу між набувачем і відчужувачем і угоду на користь третьої особи.

Викуп житла державної форми власності передбачає викуп: 1) частини квартири, якщо при приватизації було приватизовано частину квартири, будинку; 2) кімнату в комунальній квартирі; 3) квартири, будинку на конкурсі, аукціоні.

Коли норми ст. 54 Житлового кодексу УРСР не регулюють відносини власності, то слід застосовувати норми цивільного законодавства шляхом використання привілейованого права на придбання частки у спільній власності, що передбачено ст. 362 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу частини квартири і тому потрібно було б надавати можливість громадянам, які мешкають у комунальних квартирах і є учасниками спільної часткової власності, викупати частину комунальної квартири, яка звільнилася і перейшла у власність держави (якщо вони мають таке бажання і можливість).

Продаж квартир у жилих будинках проводиться з метою задоволення потреб громадян у жилих приміщеннях. Так, рішенням Київської міської державної адміністрації «Про організацію продажу квартир у м. Києві» від 8 квітня 1996 р. № 572 затверджено Положення про порядок продажу квартир у м. Києві, згідно з яким продажу підлягають квартири, на які не видані ордери або інші документи, що дають право на їх заселення, та які не перебувають під забороною (арештом).

Об’єктами продажу визначені: окремі квартири багатоквартирного жилого будинку; квартири частини багатоквартирного жилого будинку (поверху, секції тощо); всі квартири багатоквартирного жилого будинку. Зрозуміло, що покупцями квартир будуть виступати юридичні та фізичні особи, але використовувати житло не для проживання. Тому дія зазначених положень має бути спрямована на обмеження прав юридичних осіб, що здійснюють підприємницьку діяльність, а в першу чергу – на фізичних осіб, які потребують поліпшення житлових умов.

Такий продаж квартир має проводитися квартирним управлінням не за ринковими цінами.

Згідно зі ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» від 10 грудня 1991 р. угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Таким чином, договір купівлі-продажу житла, укладений на біржі, набуває чинності з моменту реєстрації на біржі. Разом із тим, згідно зі ст. 657 Цивільного кодексу України передбачається обов’язковість державної реєстрації.

Враховуючи постійну нестачу й обмаль житлового фонду соціального призначення, потреби громадян повинні задовольнятися житлом, яке відійшло до держави – відумерлнм, безхазяйним житлом, житлом за правом спадкування, конфіскації чи договором даруввння. Реалізація житла через біржові торги, на аукціонах призведе до ситуації, коли кількість державного житлового фонду, якнй має використовуватися як житловий фонд соціального призначення, постійно зменшуватиметься.

Так, існував відповідний Порядок обліку, оцінки й реалізації конфіскованого, безхазяйного майна, майна, що за правом спадкування перейшло у власність держави, та скарбів. Цей порядок був затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 6 липня 1992 р. за № 375. Передбачалося, що будівлі, споруди (у тому числі жнлі будинки) та їх частини безоплатно передаватимуться у комунальну власність. Тобто житло, набуте державою, відповідно до зазначеної постанови переходило б до державного житлового фонду і його розподіл для потребуючих поліпшення житлових умов регулював би Житловий кодекс УРСР.

Відповідно до нової постанови Кабінету Міністрів України затверджено Порядок обліку, зберігання, оцінки конфіскованого та іншого майна, що переходить у власність держави, і розпорядження ним. Згідно з ним жилі приміщення та їх частини, конфісковані на підставі рішення суду, подаровані державі власником та отримані нею за правом спадкування реалізуються через біржові торги, аукціони. Необхідно закріпити правило, за яким: «У разі зміни власника жилого будинку чи жилого приміщення за правом спадкування, конфіскації чи укладення договору дарування право власності переходить від особи до держави, воно використовується як житловий фонд соціального призначення».