Право громадян на приватизацію державного житлового фонду. Проголошення України соціальною державою та перебудова відносин власності зумовлюють необхідність створення гармонійної правової системи.

Необхідність приділеиня особливої уваги питанням приватизації житла пов’язана з тим, що більшість громадян України стали власниками житла саме в процесі приватизації. При цьому відбулися процеси трансформації державної форми власності у приватну на безоплатній основі. Структура житлового фонду змінилася, а сам об’єкт – житло – залишився у незмінному вигляді. Протягом здійснення процесу приватизації виникало багато проблем правового характеру, насамперед, через недостатню законодавчу забезпеченість і нормативну врегульованість. Водночас у ході реалізації Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» мають місце істотні недоліки, які стримують приватизацію державного житлового фонду. Оскільки питання приватизації житла державного і комунального житлового фонду для більшої частини громадян України є важливими, спробуємо окреслити основні проблеми, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду і здійснення прав власності.

П.І. Седугін виділяє такі принципи приватизації: добровільність, безоплатність (безоплатна передача каартири у власність громадян), одноразовий характер такої передачі[121]. Деякі автори також виділяють безоплатність приватизації жилих приміщень[122].

Приватизація державного житлового фонду ставить за мету створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення їх потреб у житлі, залучення значної кількості громадян до участі в утриманні існуючого житла. Приватизація має сприяти ефективності збереження житлового фонду.

На час введення в дію Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду», прийнятого Верховною Радою України у червні 1992 р., приватизації підлягало близько 7 млн квартир та одноквартирних будинків, що знаходилися у державній власності. Як зазначає О. Лотодький: «Громадянами України приватизовано 5,3 мільйона квартир, будинків, або 75,4 % усього обсягу житла, що підлягає приватизації... За експертними оцінками максимальний рівень приватизації в Україні становитиме 80-85 % житла, що підлягає приватизації»[123].

Однією з можливостей для здійснення процесу приватизації державного житлового фонду є створення найбільш сприятливої нормативно-правової бази, що забезпечить громадянам України реалізацію належних їм прав на приватизацію, визначених Цивільним кодексом України у розвиток постанови Верховної Ради України «Про порядок введення в дію Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р. за № 2483-ХІІ Кабінет Міністрів України прийняв постанову «Про механізм впровадження Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 8 жовтня 1992 р. № 572, що визначає механізм реалізації, створює правове поле для нормального функціонування приватного житлового фонду.

«Основні напрямки забезпечення житлом населення України на 1999-2005 рр., затверджені Указом Президента України від 15 липня 1999 р. № 856/99, визначають, що необхідно і надалі реформувати державну житлову політику. Одним із факторів, які зумовлюють реформування державної житлової політики, названо недостатню законодавчу врегульованість відносин, що виникають у процесі приватизації державного житлового фонду.

Найбільш доступним способом набуття права приватної власності громадян України на житло державної або комунальної власності є приватизація (ст. 345 Цивільного кодексу України). Приватизацій житла – це безоплатна передача у власність громадян на добровільній основі займаних ними жилих приміщень у державному та комунальному житловому фонді, що визначається Законом України «Про приватизацію державного житлового фонду». Щоправда, умови сплатної приватизації в Законі не визначено.

Не підлягають приватизації: жилі приміщення в гуртожитках, жилі приміщення, які знаходяться в аварійному стані, в комунальних квартирах, службові жилі приміщення та інші об’єкти, передбачені п. 2 ст. 2 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» від 19 червня 1992 р.

Разом із тим, цей цивільно-правовий спосіб набуття права приватної власності буде залишатися одним із способів набуття права власності, хоча буде потребувати додаткового правового регулювання на рівні нового закону, що передбачено ч. 2 ст. 345 Цивільного кодексу України. Дія нього закону мас поширюватися на всіх суб’єктів цивільно-правових відносин, а не лише на громадян України, предметом договору є визначене Цивільним кодексом України житло державного або комунального житлового фонду без кількісних обмежень, але з обов’язковим порядком визначення ринкової вартості житла, що відчужується від держави, тощо.

Однією з проблем, що потребує свого вирішення, є приватизація житла громадського житлового фонду.

Стаття 65 Житлового кодексу УРСР закріплює право на придбання громадянами жилих приміщень, які вони займають, у приватну власність. З положень цієї статті безперечно випливає, що наймачі жилих приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду без обмежень можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї (не інших сторонніх осіб), які проживають разом з иими, придбати приміщення, які вони займають, у власність на підставах, передбачених чинним законодавством.

Реалізація права на приватизацію тягне за собою виникнення як публічно-правових, так і приватноправових зобов’язань, і саме тому особливою правовою підставою виникнення права власності на житло Цивільний кодекс визнає приватизацію.

Разом із тим, потребують додаткового правового регулювання питання приватизації житла як особливого виду договору, що містить елементи цивільного договору. Так, ст. 65 Житлового кодексу України закріплює право наймачів жилих приміщень у будинках не тільки державного, а й громадського житлового фонду, за згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які проживають разом із ними, придбати займані ними приміщення у власність.

Але, виходячи з поняття приватизації державного житлового фонду відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» і Положення про порядок передачі квартир (будинків) у власність громадян (затверджене наказом Державного комітету України по житлово-комунальному господарству від 15 вересня 1992 р. № 56), воно поширюється тільки на об’єкти державного, комунального житлового фонду Правового механізму паювання громадського житлового фонду до цього часу не визначено, а на цивільно-правових засадах він здійснюється тільки шляхом продажу. Зазначеним законом встановлено два шляхи для придбання у власність жилої площі наймачем: приватизація і викуп, на конкурентних чи на безконкурентних засадах.

У літературі можна зустріти різні позиції про те, що є об’єктом приватизації житлового фонду. Проте слід погодитися із позицією П.В. Крашенинннкова, що приватизація можлива тільки щодо державного і муніципального майна і тільки в порядку, передбаченому законом[124].

Розглядаючи механізм приватизації об’єктів державного житлового фонду, слід зазначити, що він визначений постановою Кабінету Міністрів України «Про механізм введення в дію Закону України «Про приватизацію державного житловою фонду» від 8 жовтня 1992 р. № 572. В той самий час необхідно зазначити, що згідно зі ст. 345 Цивільного кодексу України однією з підстав набуття права власності є приватизація. Порядок реприватизації житла ця стаття не визначає. Тому вважаємо, що у новому Житловому законодавстві мають бути зазначені особливі умови приватизації та реприватизації, оскільки на сьогодні безоплатна приватизація державного житлового фонду є процесом тимчасовим і відповідно до постанови Верховної Ради України «Про продовження терміну використання житлових чеків для приватизації державного житлового фоиду» від 21 грудня 2000 р. № 2160-ІІІ здійснюється тільки до 31 грудня 2008 р. Однак це правило не поширюється на безстрокову приватизацію в контексті Цивільного кодексу України.

Щодо поняття договірних відносин у процесі приватизації слід зазначити наступне. Договір базується на принципі свободи вибору поведінки. У цивільному праві договори носять приватно-правовий характер. Договір щодо приватизації житла носить публічно-правовий характер.

У науковій літературі зазначається, що приватизація житла є цивільно-правовою угодою. Разом із тим, не слід поширювати на приватизацію норми, що належать до цивільно-правових угод. Як зазначають А. Левик, О. Яворська, «приватизація (викуп) як підстава виникнення права власності у громадян є складним юридичним фактом, тоді як угода – правомірна вольова дія, спрямована на встановлення, зміну чи припинення прав і обов’язків і є одиничним юридичним фактом»[125]. А Є.О. Мічурін та С.О. Сліпченко приватизацію відносять до договорів: «приватизація – це двосторонній, або багатосторонній правочин, оскільки залежить від волі двох – у випадку приватизації житла одним громадянином, чи більше осіб – у випадку приватизації всіма членами сім’ї»[126]. І.В. Бандурка відносить приватизацію за юридичною природою до правочинів, дій, які спрямовані на набуття, зміну та припинення цивільних прав та обов’язків, при цьому юридичну природу приватизації з боку громадянина зазначений автор розглядає як односторонню угоду, яка здійснюється на основі добровільного волевиявлення наймача[127].

Позиції, висловлені в юридичній літературі різняться[128], але підкреслюється договірна суть приватизації. Так, І.В. Бандурка доводить його публічно-правову природу через обмеження вибору сторони, контрагента, формування ціни договору, фіксування форми тощо[129].

Передача житла у власність оформляється свідоцтвом про право власності на квартиру, яке реєструється в органах приватизації. Така передача житла не потребує нотаріального посвідчення (ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»). У даному разі відчуження квартири (жилого будинку) від одного власника до іншого (від держави до громадянина) здійснюється без укладання договору про відчуження у вигляді, оформленому єдиним договірним документом. У Російській Федерації оформления результатів приватизації здійснюється по-іншому і укладення договору є обов’язковим. Так, відповідно до ст. 7 Закону Російської Федерації «Про приватизацію житлового фонду» в Російській Федерації передача житла оформлюється договором, а право власності на житло виникає з моменту реєстрації договору у виконавчому органі місцевої ради[130].

Відповідно до п. 3 ст. 8 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» передача зайнятих квартир (будинків) здійснюється у спільну сумісну чи спільну часткову власність за письмовою згодою всіх повнолітніх членів сім’ї, які постійно мешкають у даній квартирі, в тому числі тимчасово відсутніх, за якими зберігається право на житло, з обов’язковим визначенням уповноваженого власника квартири.